안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 체결한 분양계약에 포함된 책임한정특약의 유효성이 문제된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결].
[사실관계]
① A 주식회사(이하 'A')는 00시 00구 지하 4층, 지상 21층 규모의 업무시설과 근린생활시설(이하 '이 사건 오피스텔')을 신축하여 분양하는 사업(이하 '이 사건 사업')의 시행사이고, B 주식회사(이하 'B')는 이 사건 사업의 시공사입니다.
② 피고는 2016. 10.경 A와 사이에 이 사건 오피스텔 C에 관하여 분양계약을 체결하고, 2016. 10. 31.경 계약금 18,815,100원을 지급하였습니다.
③ 피고는 2018. 3. 22. A와 사이에 이 사건 사업을 토지신탁 방식으로 수행하기로 약정하면서 A의 이 사건 사업 시행자 지위 및 이 사건 오피스텔 분양자 지위를 승계하는 한편, 이 사건 토지에 관하여 A를 위탁자 겸 수익자, 피고를 수탁자, B를 시공사 겸 3순위 우선수익자로 정하여 관리형 토지신탁계약(이하 ' 이사건 신탁계약')을 체결하였습니다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같습니다.
기본계약
제1조(신탁목적) ② 신탁계약은 수탁자가 신탁부동산을 신탁재산으로 하여 이를 이 계약서에서 정한 내용에 따라 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 신탁사업의 시행자로서의 지위를 보유하는 업무만을 수행하되 신탁사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공 상의 하자 분쟁, 분양계약과 관련된 분쟁, 민원의 처리와 해결 등에 대하여는 책임을 지지 아니하는 관리형 토지신탁으로 계약을 체결하는 데 있어 당사자들의 권리와 의무를 규정함에 목적이 있다.
특약
제9조(자금의 관리 및 집행) ⑦ 특약 제8조에 따라 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 기본계약 제18조 제6항 전단 및 본조 각 조항에도 불구하고, 수탁자는 위탁자 또는 우선수익자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 최우선적으로 자금을 집행하여 투입한 자금 및 이에 대한 지연손해금(이자)을 회수할 수 있다. 이에 대하여 위탁자, 수익자, 우선수익자 및 시공사는 동의하며 일체의 이의를 제기하지 아니한다.
제9조의 4(신탁사무처리 비용 등의 정산) ① 본 계약의 다른 조항에도 불구하고, 신탁사무처리와 관련하여 수탁자에게 발생하였거나 발생할 손해, 손실 및 비용(이하 '신탁사무처리비용 등'이라 한다)은 본 계약 당사자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 가장 우선하여 지급하고, 신탁재산이 부족한 경우 수탁자는 수탁자가 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분하고 그 처분대금에서 가장 우선하여 신탁사무처리비용 등을 지급받는다.
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④ 원고는 2018. 7. 20.경 피고와 사이에 이 사건 오피스텔 C에 관하여 피고를 매도인, 원고를 매수인, A를 위탁자, B를 시공사로 하는 공급계약을 재차 체결하였습니다(이하 '이 사건 공급계약'). 이 사건 공급계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같습니다.
■ 분양대금 납부일 ■ 입주 에정일 : 2019. 12월 예정 ※ 정확한 입주일은 추후 통보 에정입니다. 실제 입주일이 입주예정일보다 앞당겨질 경우 미도래 중도금과 잔금을 실입주 에정일에 함께 납부하여야 하며, 이 경우 선납 할인은 적용하지 않습니다.
제3조(계약의 해제) ③ 매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우
제4조(위약금 등) ② 제3조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%을 위약금으로 지급한다. ③ 제1항과 제2항의 경우 매도인은 매수인이 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 민사법정이율에 해당하는 이자를 가산하여 매수인에게 환급한다. ④ 제6조에 따라 매도인이 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 매도인의 중도금 대출이자 대납분과 본조 제3항에 따라 매수인이 반환받을 이자 상당액은 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 청산한다.
⑤ 매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하 '대출원리금 상당 분양대금반환태권')은 본 공급계약의 체결로써 본 공급계약의 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금 상당 분양대금반환채권에 대하여는 금융기관에 우선 충당하고, 이를 공제한 잔여 분양대금반환채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다.
제5조(할인료, 연체로, 지체보상금)
④ 매도인은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체료율에 의거 매수인에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.
제6조(중도금 대출) ① 매도인이 분양대금의 일부를 금융기관에 대출을 알선하여 매수인이 중도금대출을 신청한 경우 다음 각 호에 따라 처리하여야 하며 이를 이행하지 않음으로써 발생되는 모든 책임은 매수인의 부담으로 한다. 2. 매도인이 중도금대출 은행을 지정하여 매수인이 대출받아 분양대금을 납부하는 경우 매도인이 지정하는 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자는 매도인이 대납하고 입주지정기간 최초일 이후의 대출이자는 매수인이 납부하여야 한다.
■ 특약사항 제1조(관리형토지신탁 및 계약인수)
① 본 공급목적물은 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 관리형 토지신탁사업에 의거 공급되는 재산으로서, 매수인은 신탁재산의 만료, 신탁해지 등의 사유로 인하여 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 신탁계약이 종료됨과 동시에 신탁에 기한 매도인 겸 수탁자의 모든 행위 및 권리· 의무(불법행위에 의한 책임 및 법정책임을 포함하여 이에 한정되지 않음)는 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계되며, 아울러 본 공급계약에 기한 매도인의 매수인에 대한 모든 권리와 의무도 계약변경 등 별도의 조치없이 위탁자에게 면책적으로 승계되는 것에 관하여 인지하고 동의한다.
② 매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.
제3조(중도금대출 관련사항) 매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정(이하' 대출약정')에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하' 대출원리금상당 분양대금반환채권')은 본 공급계약 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금 반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금상당 분양대금반환채권에 대하여는 금융기관에 우선 상환하고, 이를 공제한 전여 분양대금반환채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다. |
⑤ 원고는 2018. 7. 30.경 피고와 중도금 대출업무협약을 체결한 주식회사 D(이하 'D')과 중도금 112,890,000원을 이율 7.2%, 연체이율 10.2%, 변제기 2020. 9. 30.로 정하여 대출받기로 하는 계약을 체결하고, 이 사건 공급계약이 해제되는 경우 피고, A에 대하여 가지는 분양대금반환채권 또는 분양대금을 완납하는 경우 피고, A 에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권에 관하여 양도담보계약(이하 '이 사건 양도담보계약')을 체결하였습니다.
D는 위 대출계약에 따라 피고에게 중도금 합계 112,890,600원을 지급하였습니다.
⑥ 원고는 2020. 4. 1. 피고에게 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제한다는 통지를 하였고, 2020. 4. 2.위 통지가 피고에게 도달하였습니다.
⑦ 피고는 이 사건 오피스텔에 관하여 2020. 6. 25. 사용승인을 받고, 2020. 7. 8. 소유권보존등기를 마쳤습니다.
⑧ 즉, 원고가 피고를 상대로 분양계약이 피고의 귀책인 입주 지연으로 해제되었다고 주장하면서 위약금을 청구하자, 피고가 분양계약에서 정한 책임한정특약에 따라 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한된다고 다툰 사안입니다.
[원심]
원심은 「 ① 피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 경과한 2020. 3. 31.까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못하였고 이러한 준공 지연 및 그로 인한 입주 지연은 피고의 귀책으로 봄이 상당하므로, 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에서 정한 약정해제권이 발생하였다.
원고의 2020. 4. 1.자 약정해제 의사표시는 적법하므로 이 사건 공급계약은 그 의사표시가 피고에게 도달한 2020. 4. 2. 해제되었다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 공급계약 제4조 제2항에 따라 위약금을 지급할 의무가 있다.
② 이 사건 공급계약 특약사항 제1조 제1항은 이 사건 오피스텔이 피고와 A 사이의 관리형 토지신탁사업에 의하여 공급된다는 점을 명시하고 있고, 같은 조 제2항은 피고가 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다고 명시하였다.
이러한 책임한정특약은 계약당사자들 사이의 합의에 따라 이 사건 공급계약의 내용을 이루게 되었다고 볼 수 있다. 그렇다면 피고가 이 사건 공급계약 해제로 인하여 원고에게 부담하는 위약금채무에 관한 책임도 위 책임한정특약에 따라 신탁재산의 범위 내로 제한되어야 한다.」 고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약'을 한 경우 그 특약의 효력
신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항).
한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것으로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조).
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 「위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.
[결론]
관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 체결한 분양계약에 포함된 책임한정특약은 유효한 지에 대하여
수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것으로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이나(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조),
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다고 대법원은 판결하고 있습니다.
[참고조문]
● 신탁법
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다. ② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다. ③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.
제38조(유한책임) 수탁자는 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무에 대하여는 신탁재산만으로 책임을 진다.
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[참고판례]
● 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
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안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 체결한 분양계약에 포함된 책임한정특약의 유효성이 문제된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결].
[사실관계]
① A 주식회사(이하 'A')는 00시 00구 지하 4층, 지상 21층 규모의 업무시설과 근린생활시설(이하 '이 사건 오피스텔')을 신축하여 분양하는 사업(이하 '이 사건 사업')의 시행사이고, B 주식회사(이하 'B')는 이 사건 사업의 시공사입니다.
② 피고는 2016. 10.경 A와 사이에 이 사건 오피스텔 C에 관하여 분양계약을 체결하고, 2016. 10. 31.경 계약금 18,815,100원을 지급하였습니다.
③ 피고는 2018. 3. 22. A와 사이에 이 사건 사업을 토지신탁 방식으로 수행하기로 약정하면서 A의 이 사건 사업 시행자 지위 및 이 사건 오피스텔 분양자 지위를 승계하는 한편, 이 사건 토지에 관하여 A를 위탁자 겸 수익자, 피고를 수탁자, B를 시공사 겸 3순위 우선수익자로 정하여 관리형 토지신탁계약(이하 ' 이사건 신탁계약')을 체결하였습니다. 이 사건 신탁계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같습니다.
기본계약
제1조(신탁목적)
② 신탁계약은 수탁자가 신탁부동산을 신탁재산으로 하여 이를 이 계약서에서 정한 내용에 따라 관리 및 분양(처분)하는 범위 내에서 신탁사업의 시행자로서의 지위를 보유하는 업무만을 수행하되 신탁사업의 수행상 필요한 자금의 조달 및 시공 상의 하자 분쟁, 분양계약과 관련된 분쟁, 민원의 처리와 해결 등에 대하여는 책임을 지지 아니하는 관리형 토지신탁으로 계약을 체결하는 데 있어 당사자들의 권리와 의무를 규정함에 목적이 있다.
특약
제9조(자금의 관리 및 집행)
⑦ 특약 제8조에 따라 수탁자가 고유계정자금을 신탁사업에 투입한 경우 기본계약 제18조 제6항 전단 및 본조 각 조항에도 불구하고, 수탁자는 위탁자 또는 우선수익자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 최우선적으로 자금을 집행하여 투입한 자금 및 이에 대한 지연손해금(이자)을 회수할 수 있다. 이에 대하여 위탁자, 수익자, 우선수익자 및 시공사는 동의하며 일체의 이의를 제기하지 아니한다.
제9조의 4(신탁사무처리 비용 등의 정산)
① 본 계약의 다른 조항에도 불구하고, 신탁사무처리와 관련하여 수탁자에게 발생하였거나 발생할 손해, 손실 및 비용(이하 '신탁사무처리비용 등'이라 한다)은 본 계약 당사자의 요청이나 동의 없이 신탁재산에서 가장 우선하여 지급하고, 신탁재산이 부족한 경우 수탁자는 수탁자가 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분하고 그 처분대금에서 가장 우선하여 신탁사무처리비용 등을 지급받는다.
④ 원고는 2018. 7. 20.경 피고와 사이에 이 사건 오피스텔 C에 관하여 피고를 매도인, 원고를 매수인, A를 위탁자, B를 시공사로 하는 공급계약을 재차 체결하였습니다(이하 '이 사건 공급계약'). 이 사건 공급계약 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같습니다.
■ 분양대금 납부일
■ 입주 에정일 : 2019. 12월 예정
※ 정확한 입주일은 추후 통보 에정입니다. 실제 입주일이 입주예정일보다 앞당겨질 경우 미도래 중도금과 잔금을 실입주 에정일에 함께 납부하여야 하며, 이 경우 선납 할인은 적용하지 않습니다.
제3조(계약의 해제)
③ 매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.
입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우
제4조(위약금 등)
② 제3조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 매도인은 매수인에게 총 공급금액의 10%을 위약금으로 지급한다.
③ 제1항과 제2항의 경우 매도인은 매수인이 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 민사법정이율에 해당하는 이자를 가산하여 매수인에게 환급한다.
④ 제6조에 따라 매도인이 매수인의 중도금 대출이자를 대납한 경우 매도인의 중도금 대출이자 대납분과 본조 제3항에 따라 매수인이 반환받을 이자 상당액은 계약해제일을 기준으로 상계처리하고 그 차액은 계약해제일로부터 14일 이내에 상호 청산한다.
⑤ 매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하 '대출원리금 상당 분양대금반환태권')은 본 공급계약의 체결로써 본 공급계약의 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금 상당 분양대금반환채권에 대하여는 금융기관에 우선 충당하고, 이를 공제한 잔여 분양대금반환채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다.
제5조(할인료, 연체로, 지체보상금)
④ 매도인은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체료율에 의거 매수인에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.
제6조(중도금 대출)
① 매도인이 분양대금의 일부를 금융기관에 대출을 알선하여 매수인이 중도금대출을 신청한 경우 다음 각 호에 따라 처리하여야 하며 이를 이행하지 않음으로써 발생되는 모든 책임은 매수인의 부담으로 한다.
2. 매도인이 중도금대출 은행을 지정하여 매수인이 대출받아 분양대금을 납부하는 경우 매도인이 지정하는 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자는 매도인이 대납하고 입주지정기간 최초일 이후의 대출이자는 매수인이 납부하여야 한다.
■ 특약사항
제1조(관리형토지신탁 및 계약인수)
① 본 공급목적물은 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 관리형 토지신탁사업에 의거 공급되는 재산으로서, 매수인은 신탁재산의 만료, 신탁해지 등의 사유로 인하여 위탁자와 매도인 겸 수탁자 사이에 체결된 신탁계약이 종료됨과 동시에 신탁에 기한 매도인 겸 수탁자의 모든 행위 및 권리· 의무(불법행위에 의한 책임 및 법정책임을 포함하여 이에 한정되지 않음)는 별도의 조치 없이 위탁자에게 면책적으로 포괄승계되며, 아울러 본 공급계약에 기한 매도인의 매수인에 대한 모든 권리와 의무도 계약변경 등 별도의 조치없이 위탁자에게 면책적으로 승계되는 것에 관하여 인지하고 동의한다.
② 매도인은 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담하며, 매수인은 등기부로 공시되는 신탁원부의 내용을 확인하여야 한다.
제3조(중도금대출 관련사항)
매수인이 매도인의 보증 또는 매도인이 당사자로 참여한 대출약정(이하' 대출약정')에 따라 금융기관으로부터 대출을 받아 분양대금을 납부한 경우로서 공급계약서 또는 대출약정에서 정한 내용에 따라 공급계약이 해제된 경우에는 매수인의 매도인에 대한 분양대금반환채권 중 위 금융기관이 매수인에 대하여 갖는 대출원리금 상당액에 해당하는 범위의 채권(이하' 대출원리금상당 분양대금반환채권')은 본 공급계약 체결시에 매수인의 매도인에 대한 통지와 매도인의 승낙이 있었던 것으로 보며, 이에 따라 매도인의 분양대금 반환의무 이행은 먼저 금융기관이 매수인으로부터 본 공급계약의 체결시에 양수받은 대출원리금상당 분양대금반환채권에 대하여는 금융기관에 우선 상환하고, 이를 공제한 전여 분양대금반환채권에 대하여만 매수인에게 상환하는 방법으로 전체 분양대금반환채무를 이행하기로 하며, 매수인은 이에 동의한다.
⑤ 원고는 2018. 7. 30.경 피고와 중도금 대출업무협약을 체결한 주식회사 D(이하 'D')과 중도금 112,890,000원을 이율 7.2%, 연체이율 10.2%, 변제기 2020. 9. 30.로 정하여 대출받기로 하는 계약을 체결하고, 이 사건 공급계약이 해제되는 경우 피고, A에 대하여 가지는 분양대금반환채권 또는 분양대금을 완납하는 경우 피고, A 에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권에 관하여 양도담보계약(이하 '이 사건 양도담보계약')을 체결하였습니다.
D는 위 대출계약에 따라 피고에게 중도금 합계 112,890,600원을 지급하였습니다.
⑥ 원고는 2020. 4. 1. 피고에게 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에 근거하여 이 사건 공급계약을 해제한다는 통지를 하였고, 2020. 4. 2.위 통지가 피고에게 도달하였습니다.
⑦ 피고는 이 사건 오피스텔에 관하여 2020. 6. 25. 사용승인을 받고, 2020. 7. 8. 소유권보존등기를 마쳤습니다.
⑧ 즉, 원고가 피고를 상대로 분양계약이 피고의 귀책인 입주 지연으로 해제되었다고 주장하면서 위약금을 청구하자, 피고가 분양계약에서 정한 책임한정특약에 따라 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한된다고 다툰 사안입니다.
[원심]
원심은 「 ① 피고는 입주예정일인 2019. 12.로부터 3개월이 경과한 2020. 3. 31.까지 이 사건 오피스텔을 준공하지 못하였고 이러한 준공 지연 및 그로 인한 입주 지연은 피고의 귀책으로 봄이 상당하므로, 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제3항 제1호에서 정한 약정해제권이 발생하였다.
원고의 2020. 4. 1.자 약정해제 의사표시는 적법하므로 이 사건 공급계약은 그 의사표시가 피고에게 도달한 2020. 4. 2. 해제되었다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 공급계약 제4조 제2항에 따라 위약금을 지급할 의무가 있다.
② 이 사건 공급계약 특약사항 제1조 제1항은 이 사건 오피스텔이 피고와 A 사이의 관리형 토지신탁사업에 의하여 공급된다는 점을 명시하고 있고, 같은 조 제2항은 피고가 매수인에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다고 명시하였다.
이러한 책임한정특약은 계약당사자들 사이의 합의에 따라 이 사건 공급계약의 내용을 이루게 되었다고 볼 수 있다. 그렇다면 피고가 이 사건 공급계약 해제로 인하여 원고에게 부담하는 위약금채무에 관한 책임도 위 책임한정특약에 따라 신탁재산의 범위 내로 제한되어야 한다.」 고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약'을 한 경우 그 특약의 효력
신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항).
한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것으로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조).
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 「위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.
[결론]
관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 체결한 분양계약에 포함된 책임한정특약은 유효한 지에 대하여
수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것으로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이나(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조),
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다고 대법원은 판결하고 있습니다.
[참고조문]
● 신탁법
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.
③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.
제38조(유한책임) 수탁자는 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무에 대하여는 신탁재산만으로 책임을 진다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
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