공인중개사의 중개보수에 관하여 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 '중개대상물 확인,설명서에 기명, 날인한 경우 중개수수료 지급 약정에 해당하는 지 여부

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는 지, 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 '중개대상물 확인·설명서'에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 해당한다고 볼 수 있는 지에 관하여 아래와 같은 대법원 판결이 있어 소개합니다[대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 약정금 판결].

[사실관계]

① 이 사건 건물의 공유자들인 피고들이 이 사건 건물 외벽에 건물을 임대한다는 문구와 건물 관리소장의 전화번호가 연락처로 기재된 광고물을 설치하였는데, 

원고가 관리소장에게 공인중개사임을 밝힌 후 임대가 가능한 지 문의하여 임대가 가능하다는 답변을 듣고 임차사로부터 의뢰를 받아 이 사건 건물을 소개하여 임대차계약이 체결된 사안입니다.

② 원고는 이 사건 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전인 2021. 5. 20. 피고들 중 1명을 처음으로 만났을 뿐 그 전까지는 직접 의사교환을 한 적이 없었습니다.

③ 피고들은 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 주로 이 사건 건물의 관리소장을 통하여 원고와 상호간 의사를 나누었을 뿐인데다가  중개수수료 지급에 관한 별도의 언급이나 협상도 없었습니다. 

④ 피고 3이 2021. 6. 7. 원고로부터 중개수수료 지급 요청을 받게 되었을 때 지급 거부의사를 고지하지 않은 채 원고에게 희망하는 금액을 알려 달라고 한 적은 있으나, 이 사건  임대차계약 체결 여부 등 대부분의 의사결정은 피고 1이 행사하였습니다.

⑤ 원고 역시 이 사건 임대차계약 체결 이후부터 위 시점까지 피고들에게 중개수수료 지급에 관하여 별다른 언급을 한 적은 없었습니다.

[원심]

 원심은,  「 ① 원고가 피고들로부터 중개의뢰를 받았다고 인정할 직접적 증거는 없으나,

 ② 한쪽으로부터만 중개의뢰를 받았더라도 중개업무의 특성상 부분적으로는 중개의뢰를 받지 않은 쪽의 중개업무도 간접적으로 수행하여야 하므로, 중개를 명시적으로 의뢰하지 않은 거래당사자라 할지라도 중개수수료를 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시하지 않는 한 중개수수료 지급의무를 부담하고,

 ③ 원고와 피고들 사이에 중개대상물 확인· 설명서의 '중개보수 등에 관한 사항'란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정이 성립하였다」 고 판단하였습니다.

[대법원]

1. 공인중개사법상 '중개'의 의미

 공인중개사법 제2조 제1호는 '중개'에 관하여 "제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환· 임대차 기타 권리의 득실· 변경에 관한 행위를 알선하는 것"이라고 정하였다.

이러한 '중개'에는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 일방 당사자의 의뢰로 중개대상물의 매매 등을 알선하는 경우도 포함된다(대법원1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결 등 참조)

2. 공인중개사가 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터 중개보수를 지급받을 수 있는 지 여부(원칙적 소극)

공인중개사법 제 32조 제1항 본문은 "개업 공인중재사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다."라고 정하였으므로, 공인중개사가 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경을 알선하는 행위를 하였더라도, 해당 중개업무를 의뢰하지 않은 거래당사자로부터는 별도의 지급 약정 등 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 중개보수를 지급받을 수 없다.

3. 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인· 설명의무의 상대방(중개의뢰인)

공인중개사법 제25조 제1항에서 정한 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무는 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 대하여 인정되는 것이므로, 공인중개사가 공인중개사법 시행령 제21조에 따라 작성한 '중개대상물 확인·설명서'의 직접적인 대상자 역시 해당 중개대상물에 관한 권리를취득하고자 하는 중개의뢰인에 한정된다. 

4. 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 '중개대상물 확인·설명서'에 기명·날인을 한 경우 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시 해당 여부(원칙적 소극)

따라서 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호에서 공인중개사가 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 확인·설명할 사항 중 '중개보수 및 산출내역'을 명시한 것도 중개의뢰인과의 관계에서만 의미를 가지고,

 비록 공인중개사법 시행령 제21조 제3항이 공인중개사로 하여금 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 위 서면을 교부할 의무를 부과하였지만, 이는 행정적 목적을 위해 공인중개사에게 부과한 의무일 뿐 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 대상을 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에 대해서까지 확대하는 취지라고 볼 수는 없다.

그러므로 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가  '중개대상물 확인·설명서'에 기명·날인을 하였더라도, 이는 공인중개사로부터 '중개대상물 확인·설명서'를 수령한 사실을 확인하는 의미에 불과할 뿐 '중개보수 등에 관한 사항'란에 기재된 바와 같이 중개수수료를 지급하기로 하는 약정에 관한 의사표시라고 단정할 수 없다.

5. 이 사건에서

 대법원은  「① 원고가 임차인으로부터 중개의뢰를 받아 알선 행위를 하는 과정에서 거래당사자 쌍방의 의사를 조정· 전달하는 행위를 하였다고 하여 그것만으로 임대인인 피고들의 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립을 당연히 긍정하여야 하는 사정에 해당하는 것은 아닌 점,

 ② 피고들의 중개수수료 지급의무가 인정되기 위해서는 원고에 대하여 중개수수료를 지급하기로 하는 별도의 약정이 존재하였어야 하는데, 별다른 증거가 없는 점, 

③ 원고가 작성한 '중개대상물 확인· 설명서'에 피고들의 기명·날인도 포함되어 있으나 ,피고들의 원고에 대한 중개의뢰 사실 자체를 인정하기 어려운 상황에서는 그와 같은 기명·날인이 해당 서면을 영수하였다는 의미를 넘어 중개의뢰 또는 중개수수료 지급 약정의 성립에 관하여 특별한 의미를 가진다고 단정하기는 어려운 점, 

④ 피고 3의 단편적인 발언이 중개수수료 지급 약정의 성립을 뒷받침하는 간접사실에 해당한다고 보기 어렵고, 

원고는 이 사건 임대차계약이 체결되기 불과 5일 전인 2021. 5. 20. 피고들 중 1명을 처음으로 만났을 뿐 그 전까지는 피고들과 직접 의사교환을 한 적이 없으며, 

피고들은 이 사건 임대차계약 체결 과정에서 주로 이 사건 건물의 관리소장을 통하여 원고와 상호간 의사를 나누었을 뿐인데다가 앞서 본 것처럼 중개수수료 지급에 관한 별도의 언급이나 협상도 없었던 점 등을 종합하여, 

이러한 정황은 피고들과 원고 사이에 중개의뢰 및 중개수수료 지급 약정의 성립을 인정하기에는 상당히 이례적인 정황이라고 보아, 이와 달리 피고들이 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 판단한 원심판결을 파기· 환송하였습니다.

[결론]

  공인중개사법 시행령 제21조 제3항이 공인중개사로 하여금 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 중개대상물 확인·설명서을 교부할 의무를 부과하였지만, 이는 행정적 목적을 위해 공인중개사에게 부과한 의무일 뿐 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인·설명의무의 대상을 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에 대해서까지 확대하는 취지라고 볼 수는 없으므로,

공인중개사의 중개보수에 관하여 중개의뢰인이 아닌 거래당사자가 '중개대상물 확인,설명서에 기명, 날인한 경우만으로  중개수수료 지급 약정에 해당하는 것이 아니라, 중개수수료 지급약정을 하여야 하는 것으로 보입니다.

[참고조문]

● 공인중개사법

● 공인중개사법시행령 

[참고판례]

● 대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결