안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하여 계약 갱신을 하여야 하는 임차인의 계약갱신요구권이 규정되어 있고, 동법 제10조 제4항에서 임대인은 밑줄 친 기간 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 할 수 있는 기간의 제한을 두고 있습니다.
그러나 임차인의 경우 언제까지 갱신거절 통지권을 행사하여야 하는 지에 관한 규정이 없어 갱신거절 통지기간에 대한 분쟁이 있어 하급심 판단들이 있었으나 아직 명확한 대법원 판례가 없었습니다.
그런데, 이와 같이 임차인의 상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신과 관련한 갱신거절 통지기간 에 관한 법령해석의 통일을 하고자 판단한 대법원 판결가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결].
[사실관계]
① 원고(임차인)는 2018. 12. 24. 피고(임대인)으로 부터 이 사건 점포를 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 31.까지 임대차보증금 30,000,000원, 차임 월 1,800,000원으로 정하여 임차하였습니다(이하 '이 사건 임대차' 함)
② 원고는 2020. 12. 29. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하였습니다(이하 '이 사건 통지'라 함).
③ 원고는 임차권등기를 마친 후 2021. 1. 27.경 피고에게 이 사건 점포를 인도하였습니다.
④ 원고가 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였습니다.
⑤ 피고는 이 사건 제1심 변론종결 후인 2022. 8. 16. 임대차계약이 2021. 3. 29. 해지되었음을 전제로 이를 기준으로 차임과 미납관리비 등을 공제한 임대차보증금을 변제공탁하였습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었으나,
갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 9.자 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29.해지되어 종료되었다고 보아,
피고가 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는 지 여부
상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.
그 이유는 다음과 같다.
가) 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다.
민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시적 갱신이 될 여지가 없다.
나) 「상가건물 임대차보호법(이하' 상가임대차법'이라 한다) 제10조 제1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다."라고 정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.
상가임대차법 제10조 제4항은 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다.
상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
다) 원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다.
또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다」고 보아, 이와 달리 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었음을 전제로 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
상가 임차인의 경우
① 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없고,
② 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 따라 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 대법원은 판단하므로, 임대차기간 만료 1개월전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 하면 묵시적 갱신이 되지 않고 임대차기간의 만료일에 계약이 종료됩니다.
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. |
● 민법
제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. ② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다. |
[참고판례]
● 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못하여 계약 갱신을 하여야 하는 임차인의 계약갱신요구권이 규정되어 있고, 동법 제10조 제4항에서 임대인은 밑줄 친 기간 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 할 수 있는 기간의 제한을 두고 있습니다.
그러나 임차인의 경우 언제까지 갱신거절 통지권을 행사하여야 하는 지에 관한 규정이 없어 갱신거절 통지기간에 대한 분쟁이 있어 하급심 판단들이 있었으나 아직 명확한 대법원 판례가 없었습니다.
그런데, 이와 같이 임차인의 상가건물 임대차계약의 묵시적 갱신과 관련한 갱신거절 통지기간 에 관한 법령해석의 통일을 하고자 판단한 대법원 판결가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결].
[사실관계]
① 원고(임차인)는 2018. 12. 24. 피고(임대인)으로 부터 이 사건 점포를 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 31.까지 임대차보증금 30,000,000원, 차임 월 1,800,000원으로 정하여 임차하였습니다(이하 '이 사건 임대차' 함)
② 원고는 2020. 12. 29. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 하였습니다(이하 '이 사건 통지'라 함).
③ 원고는 임차권등기를 마친 후 2021. 1. 27.경 피고에게 이 사건 점포를 인도하였습니다.
④ 원고가 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 뒤 임대인인 피고를 상대로 그에 따른 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였습니다.
⑤ 피고는 이 사건 제1심 변론종결 후인 2022. 8. 16. 임대차계약이 2021. 3. 29. 해지되었음을 전제로 이를 기준으로 차임과 미납관리비 등을 공제한 임대차보증금을 변제공탁하였습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었으나,
갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 9.자 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29.해지되어 종료되었다고 보아,
피고가 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 임대차계약의 묵시적 갱신이 인정되는 지 여부
상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.
그 이유는 다음과 같다.
가) 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다.
민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시적 갱신이 될 여지가 없다.
나) 「상가건물 임대차보호법(이하' 상가임대차법'이라 한다) 제10조 제1항은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다."라고 정하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를할 수 있는 기간은 제한하지 않았다.
상가임대차법 제10조 제4항은 "임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다.
상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
다) 원심이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인인 원고가 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다고 판단한 것은 문언해석에 반한다.
또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「임차인인 원고가 이 사건 임대차계약의 종료일 전에 갱신거절의 의사를 명확히 하였으므로, 이 사건 임대차계약은 그 임대차기간 만료일인 2020. 12. 30. 종료되었다」고 보아, 이와 달리 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었음을 전제로 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
상가 임차인의 경우
① 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없고,
② 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 따라 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 대법원은 판단하므로, 임대차기간 만료 1개월전부터 만료일 사이에 갱신거절 통지를 하면 묵시적 갱신이 되지 않고 임대차기간의 만료일에 계약이 종료됩니다.
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
● 민법
제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
[참고판례]
● 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결