안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 적용이 됩니다.
그런데 상품의 제조· 가공이 이루어지는 공장의 경우에도 상가건물 임대차보호법 적용이 될 수 있는지에 관하여 분쟁이 있습니다.
공장이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되면 공장 임차인은 계약갱신요구권을 가지게 되어 갱신거절사유가 없는 경우 최초 임대차계약부터 10년간 계약갱신을 할 수 있고 상가임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 등 임차인 보호조항 등을 적용받게 됩니다.
즉 공장 임대차계약이 민법의 임대차규정을 적용받을 때보다 임차인의 입장에서는 더 보호를 받게 되는 것이지요.
이와 같이 공장 임대차계약에 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024.11.14. 선고 2024다264865 판결].
[사실관계]
① 원고들(임대인)은 2019. 10. 18. 피고(임차인)에게 이 사건 건물을 임대차보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원, 임대차기간 2020. 1. 17.부터 2022. 1. 16.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 계약'이라고 함).
② 피고는 2020. 2. 3.경 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 00라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 레이저용접의 제조업을 하여 왔습니다.
③ 이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 '제조업소'인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소- 사무실)입니다.
이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지 않습니다.
④ 피고는 이 사건 건물에서 고객들에게 납품하여 왔으며, 이 사건 건물 내부의 사무실에서는 제품 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받아 왔습니다.
⑤ 원고들은 이 사건 계약의 기간만료를 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도청구의 소를 제기하였습니다.
피고는 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 피고의 갱신요구에 따라 갱신되었으므로 임대차기간이 종료하지 않았다고 다투고 있습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차로 보일뿐이고, 이 사건 건물에서 상품 제조 등 사실행위를 넘어서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다고 볼 수 없다」고 보아, 이 사건 계약에 상가임대차법이 적용되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였습니다.
[대법원]
1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법') 적용대상인 '상가건물 임대차'의 의미
상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항을 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.
2. 상가건물에 해당하는 지에 관한 판단기준
상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는 지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황· 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고,
단순히 상품의 보관·제조· 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장· 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조).
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서
「 ① 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있고, 신용카드나 계좌이체의 방식으로 거래 대금을 지급하는 것은 통상의 거래에 있어 일반적인 지급 방식임에도 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방법으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없다는 취지의 원심의 판단은 선뜻 받아들이기 어렵고,
② 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조 · 가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 하며,
③ 이 사건 계약서의 표제가 '부동산(공장) 월세 계약서'이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 '상가 공장'이라는 문구가 기재되어 있으나,
피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조·가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로,
이 사건 계약 당시 피고는 이 사건 건물을 단순히 상품의 제조·가공 등 사실행위만을 위한 공장으로만 사용할 의사였다기 보다는 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 의사였을 것으로 보이고,
원고의 입장에서도 피고가 제조업을 영위하기 위하여 이 사건 건물을 공장으로 사용하는 이상 영업용으로 사용될 수 있으리라는 점을 충분히 인식하였을 것으로 보인다.
따라서 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조·가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 하는 장소로 모두 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크므로,
이 사건 건물은 단순히 상품의 제조·가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다」고 보아 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
공장 임대차계약에 '상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차이어야 하므로,
즉, 공장 임대차계약이 상품의 보관·제조· 가공 등 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면, 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이므로 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보고 있습니다.
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. |
[참고판례]
● 대법원 2024.11.14. 선고 2024다264865 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 적용이 됩니다.
그런데 상품의 제조· 가공이 이루어지는 공장의 경우에도 상가건물 임대차보호법 적용이 될 수 있는지에 관하여 분쟁이 있습니다.
공장이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되면 공장 임차인은 계약갱신요구권을 가지게 되어 갱신거절사유가 없는 경우 최초 임대차계약부터 10년간 계약갱신을 할 수 있고 상가임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 등 임차인 보호조항 등을 적용받게 됩니다.
즉 공장 임대차계약이 민법의 임대차규정을 적용받을 때보다 임차인의 입장에서는 더 보호를 받게 되는 것이지요.
이와 같이 공장 임대차계약에 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024.11.14. 선고 2024다264865 판결].
[사실관계]
① 원고들(임대인)은 2019. 10. 18. 피고(임차인)에게 이 사건 건물을 임대차보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원, 임대차기간 2020. 1. 17.부터 2022. 1. 16.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 계약'이라고 함).
② 피고는 2020. 2. 3.경 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 00라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 레이저용접의 제조업을 하여 왔습니다.
③ 이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 '제조업소'인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소- 사무실)입니다.
이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지 않습니다.
④ 피고는 이 사건 건물에서 고객들에게 납품하여 왔으며, 이 사건 건물 내부의 사무실에서는 제품 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받아 왔습니다.
⑤ 원고들은 이 사건 계약의 기간만료를 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도청구의 소를 제기하였습니다.
피고는 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 피고의 갱신요구에 따라 갱신되었으므로 임대차기간이 종료하지 않았다고 다투고 있습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차로 보일뿐이고, 이 사건 건물에서 상품 제조 등 사실행위를 넘어서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다고 볼 수 없다」고 보아, 이 사건 계약에 상가임대차법이 적용되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였습니다.
[대법원]
1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법') 적용대상인 '상가건물 임대차'의 의미
상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항을 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다.
2. 상가건물에 해당하는 지에 관한 판단기준
상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는 지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황· 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고,
단순히 상품의 보관·제조· 가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장· 창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조).
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서
「 ① 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있고, 신용카드나 계좌이체의 방식으로 거래 대금을 지급하는 것은 통상의 거래에 있어 일반적인 지급 방식임에도 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방법으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없다는 취지의 원심의 판단은 선뜻 받아들이기 어렵고,
② 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조 · 가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 하며,
③ 이 사건 계약서의 표제가 '부동산(공장) 월세 계약서'이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 '상가 공장'이라는 문구가 기재되어 있으나,
피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조·가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로,
이 사건 계약 당시 피고는 이 사건 건물을 단순히 상품의 제조·가공 등 사실행위만을 위한 공장으로만 사용할 의사였다기 보다는 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용할 의사였을 것으로 보이고,
원고의 입장에서도 피고가 제조업을 영위하기 위하여 이 사건 건물을 공장으로 사용하는 이상 영업용으로 사용될 수 있으리라는 점을 충분히 인식하였을 것으로 보인다.
따라서 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조·가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 하는 장소로 모두 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크므로,
이 사건 건물은 단순히 상품의 제조·가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다」고 보아 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
공장 임대차계약에 '상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차이어야 하므로,
즉, 공장 임대차계약이 상품의 보관·제조· 가공 등 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면, 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이므로 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보고 있습니다.
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
[참고판례]
● 대법원 2024.11.14. 선고 2024다264865 판결