안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임차인이 임대인에게 임대차계약기간 만료 2개월 전에 갱신거절통지를 하였으나, 임대인이 임대차계약 종료후에도 임대차보증금을 반환하지 않거나 못하는 경우가 늘고 있습니다.
임차인이 주택도시보증공사에 전세보증금반환보증에 가입을 하였다면 전세보증보험 이행청구를 할 수 있는데, 전세보증보험 이행청구의 요건 중 하나인 임대인에 대하여 임대차계약기간 만료 2개월 전에 갱신거절통지를 하였다는 증빙자료가 필요합니다.
임대인에게 임대차계약기간 만료 2개월전에 갱신거절통지를 하여야 하는 데, 임대인이 2인 이상인 공동임대인인 경우에는 공동 임대인 전원에게 갱신거절통지를 하여야 합니다.
공동임대인인 경우 임대인 중 1인이 임대업무를 관리하는 경우가 있는데, 1인이 다른 공동임대인들에게 임대차계약의 갱신거절 의사표시의 수령 및 해지의사표시 수령에 관한 권한을 위임받은 경우가 아니라면 이 경우에도 갱신거절의 통지는 공동임대인 전원에게 하여야 합니다.
그리고 임차인이 2인 이상인 공동임차인의 경우에도 임차인 전원이 공동임대인 전원에게 갱신거절통지를 하여야 합니다.
임차인이 갱신거절의 통지를 하는 것은 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것과 같기 때문에(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 참조),
해지의 불가분성에 따라 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 합니다.
[결론]
전세보증보험( HUG) 에 가입한 임차인이 공동임대인에게 임대차보증금반환을 받지 못하여 전세보증보험(HUG) 이행 청구에 필요한 갱신거절 통지는 공동임대인 전원에 대하여 갱신거절 통지를 하여여 하고,
임차인이 공동임차인인 경우에는 임차인 전원이 공동임대인 전원에 대하여 갱신거절 통지를 하여야 합니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다 |
● 민법
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다. ② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다. |
[참고판례]
● 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임차인이 임대인에게 임대차계약기간 만료 2개월 전에 갱신거절통지를 하였으나, 임대인이 임대차계약 종료후에도 임대차보증금을 반환하지 않거나 못하는 경우가 늘고 있습니다.
임차인이 주택도시보증공사에 전세보증금반환보증에 가입을 하였다면 전세보증보험 이행청구를 할 수 있는데, 전세보증보험 이행청구의 요건 중 하나인 임대인에 대하여 임대차계약기간 만료 2개월 전에 갱신거절통지를 하였다는 증빙자료가 필요합니다.
임대인에게 임대차계약기간 만료 2개월전에 갱신거절통지를 하여야 하는 데, 임대인이 2인 이상인 공동임대인인 경우에는 공동 임대인 전원에게 갱신거절통지를 하여야 합니다.
공동임대인인 경우 임대인 중 1인이 임대업무를 관리하는 경우가 있는데, 1인이 다른 공동임대인들에게 임대차계약의 갱신거절 의사표시의 수령 및 해지의사표시 수령에 관한 권한을 위임받은 경우가 아니라면 이 경우에도 갱신거절의 통지는 공동임대인 전원에게 하여야 합니다.
그리고 임차인이 2인 이상인 공동임차인의 경우에도 임차인 전원이 공동임대인 전원에게 갱신거절통지를 하여야 합니다.
임차인이 갱신거절의 통지를 하는 것은 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것과 같기 때문에(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 참조),
해지의 불가분성에 따라 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 합니다.
[결론]
전세보증보험( HUG) 에 가입한 임차인이 공동임대인에게 임대차보증금반환을 받지 못하여 전세보증보험(HUG) 이행 청구에 필요한 갱신거절 통지는 공동임대인 전원에 대하여 갱신거절 통지를 하여여 하고,
임차인이 공동임차인인 경우에는 임차인 전원이 공동임대인 전원에 대하여 갱신거절 통지를 하여야 합니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다
● 민법
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제543조(해지, 해제권)
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제547조(해지, 해제권의 불가분성)
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
[참고판례]
● 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결