안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화입니다.
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금 수령한 경우에 임대차기간의 만료로 임차인이 임차보증금 반환을 청구할 때 임대인인 공유자 전원에 대하여 청구하여야 하는지 에 관한 의문이 생길 수 있습니다.
이에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결].
[사실관계]
① 임차인인 원고는 1996. 2. 14. 피고와 원심공동피고 A 공유의 이 사건 점포를 임차보증금 80,000,000원, 월차임 840,000원, 기간 1년으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였습니다.
② 그 후 원고는 이 사건 점포를 명도받아 이를 점유, 사용하여 오던 중 1997. 2. 14. 임차기간이 만료되자 같은 달 23. 이 사건 점포를 피고 및 원심공동피고 A에게 명도하였으나, 피고로부터 위 임차보증금 80,000,000원 중 금 40,000,000원만 받았습니다.
③ 원고는 피고 및 원심공동피고 A 각자에 대하여 나머지 임차보증금 40,000,000원을 지급하라고 소를 제기하였습니다.
④ 피고는 피고 및 원심공동피고 A가 이 사건 점포를 2분의 1지분씩 공유하고 있고 위 임차보증금 및 월세도 2분의 1씩 나누어 수령하였기 때문에 각자의 지분에 따라 원고에게 임차보증금을 지급할 의무가 있는 바,
피고는 원고에게 임차보증금 80,000,000원 중 자신의 지분에 상응하는 금 40,000,000원을 이미 지급하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「임대차계약에 있어서 그 임대차계약과 관련하여 받은 공동임대인의 임차보증금반환채무는 그 채무의 성질상 불가분채무라고 할 것이어서,
피고가 자신의 지분에 상응하는 금원을 지급하였다고 하더라도 그 지분은 공동임대인간의 내부관계에 불과하여 그 후에 그들간의 구상문제는 별론으로 하고,
원고에 대한 관계에서는 피고 및 원심공동피고 A는 각자 나머지 임차보증금을 반혼하여야 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유가 없다」고 판시하며 원고의 청구를 인용하였습니다.
이에 피고가 불복하여 대법원에 상고하였습니다.
[대법원]
1. 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(= 불가분채무)
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고, 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.
2. 이 사건에서
대법원은 「임대차보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아, 같은 취지의 원심의 판단은 정당하다」고 판시하며, 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
건물의 공유자가 공동으로 건물 임대하고 임차보증금 수령한 경우 임차인은 임차보증금반환 청구를 임대인인 공유자 전부에게 해야 하는 지에 관하여 임차보증금채무는 성질상 불가분채무이므로 공유자 중 1인에 대하여 임차보증금 전액을 청구하여도 가능합니다.
물론 임대인인 공유자 전부에 대하여 지분의 비율이 아닌 임차보증금 전액을 청구하여도 됩니다.
공유자 중 1인이 임차보증금 전액을 임차인에게 반환하면 공유자 내부의 관계에서 구상의 문제가 발생할 뿐입니다.
[참고조문]
● 민법
제411조(불가분채무와 준용규정) 수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.
제413조(연대채무의 내용) 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.
제414조(각 연대채무자에 대한 이행청구) 채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다.
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[참고판례]
● 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화입니다.
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금 수령한 경우에 임대차기간의 만료로 임차인이 임차보증금 반환을 청구할 때 임대인인 공유자 전원에 대하여 청구하여야 하는지 에 관한 의문이 생길 수 있습니다.
이에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결].
[사실관계]
① 임차인인 원고는 1996. 2. 14. 피고와 원심공동피고 A 공유의 이 사건 점포를 임차보증금 80,000,000원, 월차임 840,000원, 기간 1년으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였습니다.
② 그 후 원고는 이 사건 점포를 명도받아 이를 점유, 사용하여 오던 중 1997. 2. 14. 임차기간이 만료되자 같은 달 23. 이 사건 점포를 피고 및 원심공동피고 A에게 명도하였으나, 피고로부터 위 임차보증금 80,000,000원 중 금 40,000,000원만 받았습니다.
③ 원고는 피고 및 원심공동피고 A 각자에 대하여 나머지 임차보증금 40,000,000원을 지급하라고 소를 제기하였습니다.
④ 피고는 피고 및 원심공동피고 A가 이 사건 점포를 2분의 1지분씩 공유하고 있고 위 임차보증금 및 월세도 2분의 1씩 나누어 수령하였기 때문에 각자의 지분에 따라 원고에게 임차보증금을 지급할 의무가 있는 바,
피고는 원고에게 임차보증금 80,000,000원 중 자신의 지분에 상응하는 금 40,000,000원을 이미 지급하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「임대차계약에 있어서 그 임대차계약과 관련하여 받은 공동임대인의 임차보증금반환채무는 그 채무의 성질상 불가분채무라고 할 것이어서,
피고가 자신의 지분에 상응하는 금원을 지급하였다고 하더라도 그 지분은 공동임대인간의 내부관계에 불과하여 그 후에 그들간의 구상문제는 별론으로 하고,
원고에 대한 관계에서는 피고 및 원심공동피고 A는 각자 나머지 임차보증금을 반혼하여야 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유가 없다」고 판시하며 원고의 청구를 인용하였습니다.
이에 피고가 불복하여 대법원에 상고하였습니다.
[대법원]
1. 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(= 불가분채무)
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고, 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.
2. 이 사건에서
대법원은 「임대차보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아, 같은 취지의 원심의 판단은 정당하다」고 판시하며, 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
건물의 공유자가 공동으로 건물 임대하고 임차보증금 수령한 경우 임차인은 임차보증금반환 청구를 임대인인 공유자 전부에게 해야 하는 지에 관하여 임차보증금채무는 성질상 불가분채무이므로 공유자 중 1인에 대하여 임차보증금 전액을 청구하여도 가능합니다.
물론 임대인인 공유자 전부에 대하여 지분의 비율이 아닌 임차보증금 전액을 청구하여도 됩니다.
공유자 중 1인이 임차보증금 전액을 임차인에게 반환하면 공유자 내부의 관계에서 구상의 문제가 발생할 뿐입니다.
[참고조문]
● 민법
제411조(불가분채무와 준용규정) 수인이 불가분채무를 부담한 경우에는 제413조 내지 제415조, 제422조, 제424조 내지 제427조 및 전조의 규정을 준용한다.
제413조(연대채무의 내용) 수인의 채무자가 채무전부를 각자 이행할 의무가 있고 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면하게 되는 때에는 그 채무는 연대채무로 한다.
제414조(각 연대채무자에 대한 이행청구) 채권자는 어느 연대채무자에 대하여 또는 동시나 순차로 모든 연대채무자에 대하여 채무의 전부나 일부의 이행을 청구할 수 있다.
[참고판례]
● 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결