안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
비법인 사단인 지역주택조합이 조합원 분담금 환불보장약정을 총회의 결의없이 한 경우 지역주택조합 조합원이 분담금 환불보장약정을 이유로 반환청구할 수 있는 지에 관하여 문제가 된 사건이 있습니다.
이 조합원 분담금이 총유물에 해당하면 총유물의 처분행위에 해당하여 총회의 결의가 없는 조합원 분담금 환불보장 약정의 효력이 무효가 될 수도 있는 바, 이에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결].
[사실관계]
① 피고는 서울 동작구 일원에서 아파트를 신축하여 공급하는 사업을 시행할 지역주택조합의 설립을 목적으로 조직된 비법인사단입니다.
② 원고는 2021. 7. 29. 피고와 사이에 위 사업의 시행으로 신축될 아파트 중 1세대를 공급받기로 하는 조합가입계약(이하 '이 사건 조합가입계약'이라 한다)을 체결하고, 피고에게 조합원 분담금 56,500,000원(업무대행비 포함)을 납부하였습니다.
③ 원고와 피고는 이 사건 조합가입계약과 함께 '피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다'는 내용의 약정(이하 '이 사건 환불보장약정'이라 한다)을 체결하였습니다.
이처럼 원고가 지역주택조합 추진위원회인 피고와 사이에 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 '피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다'는 내용의 이 사건 환불보장약정을 함께 체결하고,
피고에게 조합원 분담금을 납부하였다가 이 사건 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 이에 관한 총회의 결의가 없었으므로 무효이고, 민법 제137조에 따라 이 사건 조합가입계약 전부가 무효라는 이유로 납부한 조합원 분담금을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「이 사건 환불보장약정이 '총유물의 처분'에 해당하지 아니하므로 총회의 결의를 거치지 않았더라도 이 사건 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 이 사건 조합가입계약이 무효라고 할 수 없다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 총회의 결의를 거치지 않은 지역주택조합의 조합원 분담금 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 조합가입계약의 효력
민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조).
지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다.
비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 '사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우,
위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야한다.
따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
이 사건 환불보장약정은 조합원들의 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하고,
총회의 결의를 거치지 않았다면 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이며,
이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
지역주택조합의 조합원 분담금 환불보장약정을 총회의 결의 없이 한 경우 지역주택조합 조합원이 분담금 환불보장약정을 이유로 반환청구 할 수 있는 지에 관하여,
대법원은
「지역주택조합의 조합원 분담금은 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이며,
조합가입계약과 함께 '사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우 이 환불보장약정은 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위이므로,
환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다」 고 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다 11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다. 가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도 2) 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시 3) 충청북도 4) 광주광역시 및 전라남도 5) 전북특별자치도 6) 대구광역시 및 경상북도 7) 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도 8) 강원특별자치도 9) 제주특별자치도 |
● 민법
제275조(물건의 총유) ①법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.
제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. ② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
|
[참고판례]
● 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결
|
| 변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
비법인 사단인 지역주택조합이 조합원 분담금 환불보장약정을 총회의 결의없이 한 경우 지역주택조합 조합원이 분담금 환불보장약정을 이유로 반환청구할 수 있는 지에 관하여 문제가 된 사건이 있습니다.
이 조합원 분담금이 총유물에 해당하면 총유물의 처분행위에 해당하여 총회의 결의가 없는 조합원 분담금 환불보장 약정의 효력이 무효가 될 수도 있는 바, 이에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결].
[사실관계]
① 피고는 서울 동작구 일원에서 아파트를 신축하여 공급하는 사업을 시행할 지역주택조합의 설립을 목적으로 조직된 비법인사단입니다.
② 원고는 2021. 7. 29. 피고와 사이에 위 사업의 시행으로 신축될 아파트 중 1세대를 공급받기로 하는 조합가입계약(이하 '이 사건 조합가입계약'이라 한다)을 체결하고, 피고에게 조합원 분담금 56,500,000원(업무대행비 포함)을 납부하였습니다.
③ 원고와 피고는 이 사건 조합가입계약과 함께 '피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다'는 내용의 약정(이하 '이 사건 환불보장약정'이라 한다)을 체결하였습니다.
이처럼 원고가 지역주택조합 추진위원회인 피고와 사이에 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 '피고가 조합설립인가신청을 못할 경우 원고가 납부한 분담금 전액을 환불하겠다'는 내용의 이 사건 환불보장약정을 함께 체결하고,
피고에게 조합원 분담금을 납부하였다가 이 사건 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 이에 관한 총회의 결의가 없었으므로 무효이고, 민법 제137조에 따라 이 사건 조합가입계약 전부가 무효라는 이유로 납부한 조합원 분담금을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「이 사건 환불보장약정이 '총유물의 처분'에 해당하지 아니하므로 총회의 결의를 거치지 않았더라도 이 사건 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 이 사건 조합가입계약이 무효라고 할 수 없다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 총회의 결의를 거치지 않은 지역주택조합의 조합원 분담금 환불보장약정 및 이와 함께 체결한 조합가입계약의 효력
민법 제276조 제1항에서 말하는 총유물의 처분이란 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위를 의미하므로, 총유물 그 자체의 처분이 따르는 채무부담행위는 총유물의 처분행위에 해당한다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다64383 판결 참조).
지역주택조합의 조합원 분담금은 조합가입계약에 의하여 그 범위와 지급시기, 보관방법이 정해져 있고 그 용도가 토지매입비, 건축공사비 등 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이라고 보아야 한다.
비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 '사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우,
위 환불보장약정은 조합원들의 총유물로 귀속되는 분담금 자체를 일정 조건하에 원상회복하여 주겠다는 취지의 약정으로서 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야한다.
따라서 환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
이 사건 환불보장약정은 조합원들의 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위로 보아야 하고,
총회의 결의를 거치지 않았다면 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이며,
이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
지역주택조합의 조합원 분담금 환불보장약정을 총회의 결의 없이 한 경우 지역주택조합 조합원이 분담금 환불보장약정을 이유로 반환청구 할 수 있는 지에 관하여,
대법원은
「지역주택조합의 조합원 분담금은 지역주택조합의 사업을 위하여 특정된 금원으로서 조합원들의 총유물이며,
조합가입계약과 함께 '사업을 중단하거나 사업에 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다'는 취지의 환불보장약정을 체결한 경우 이 환불보장약정은 총유물인 분담금 자체의 처분이 따르는 채무부담행위이므로,
환불보장약정에 대하여 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다」 고 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.
가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도
2) 대전광역시ㆍ충청남도 및 세종특별자치시
3) 충청북도
4) 광주광역시 및 전라남도
5) 전북특별자치도
6) 대구광역시 및 경상북도
7) 부산광역시ㆍ울산광역시 및 경상남도
8) 강원특별자치도
9) 제주특별자치도
● 민법
제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익)
① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 판결
대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층
T. 053-741-8500