가계약금은 부동산 매매계약서를 작성하기 전에 다른 사람이 먼저 계약하는 것을 막기 위해 매수인들이 지급을 하거나 공인중개사의 권유로 먼저 지급을 하는 경우가 많은데, 매매계약이 체결되지 않는 경우 가계약금의 반환문제로 서로 다툼이 생기는 경우가 상당수 있습니다.
이와 관련하여 매매계약을 체결할 때 계약서를 작성하기 전에 가계약금 수수단계에서 해약시 해약금으로 간주되어 매수인이 가계약금을 몰취당하는 지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021.9. 30.선고 2021다248312 약정금 반환 판결].
[사실관계]
① 피고는 00시 00동 전 970㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 합니다)의 소유자입니다.
② 원고는 A부동산(매수인 측 공인중개사 사무소)에 근무하는 B로부터 이 사건 부동산의 매매대금은 6억 원이며, 그 중 4억 원 정도는 3% 중반 정도의 이율로 대출이 가능하다는 안내를 받고, 이 사건 부동사에 대한 대출 및 금리 조건이 수용 가능한 경우 이 사건 부동산을 매수하겠다는 의사를 밝히며, 2018. 12. 3. B가 지정하는 'C 공인중개사 사무소(매도인측 공인중개사) D ' 명의 농협은행 계좌로 2,000만 원을 송금하였습니다. D는 같은 날 위 2,000만원을 피고에게 송금하였습니다.
③ 원고는 2018. 12. 6. D에게 " 이 사건 부동산이 나대지라 대출이 많이 되지 않고, 금리도 높아 이 사건 부동산에 대한 매매계약은 체결하지 않겠다는.'는 취지의 카카오톡 메시지를 보내고, 매매계약서를 작성하기로 한 장소에 나타나지 아니하였습니다.
[원심]
매매계약의 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결될 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 성립되지 않을 경운에는 매수인에게 반환될 것이 전제된 돈으로 보아야 한다.
한편 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수는 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이다.
① 매수인인 원고와 매도인인 피고는 직접 대면하거나 연락하지 않고 각자의 공인중개사 사무소를 통해 상대방 의사를 전달받았다.
② 원고(매수인)는 피고(매도인) 측 공인중개사의 계좌로 가계약금 2,000만 원을 송금하였는데 그 송금 경위에 관하여, 원고가 대출 금리를 알아보는 기간 동안 피고 측 공인중개사에서 가계약금을 보관하고 있다가 대출이자가 4% 이상이 되면 가계약금을 반환받기로 하고 이를 송금하였다고 주장하고 있다.
③ 피고는 자신의 공인중개사로부터 '실제 매도금액은 5억 8000만 원인데 원고와 매매계약서는 6억 원으로 작성하고 그 차액 2,000만 원과 피고가 부담할 중개보수 500만 원을 합친 2,500만 원을 선불로 지급해준다면 가계약금을 송금해주겠다.'는 제안을 받고 이에 응하여 가계약금을 송금받았다
④ 이와 같이 피고(매도인)가 원고(매수인)에게 실제 매도금액을 속이는 것을 조건으로 공인중개사로부터 가계약금을 송금받은 것을 두고 진정한 의미의 가계약금이 수수되었다고 평가하기 어렵다
⑤ 나아가 원고(매수인)와 피고(매도인) 사이에 매매계약의 본질적인 사항인 계약금, 중도금 액수 및 지급방법, 잔금의 구체적 액수 및 지급방법, 부동산 인도 시기 등에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있었던 것으로 볼 정황도 확인되지 않는다.」는
이유로, 원고와 피고 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었다거나, 가계약금의 수수를 통해 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립한 결과 가계약금에 관하여 민법 제565조가 적용되는 것으로 볼 수 없다는 취지로 판단하여 약정금 반환을 청구한 원고의 청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 조건
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 ①약정의 내용, ② 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, ③ 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, ④ 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.
한편 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매 목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 참조).
2. 이 사건과 관련하여
대법원은 「 위와 같은 법리와 기록에 비추어 원심의 판단을 수긍할 수 있으므로 상고이유와 같은 관습법이나 조리에 의한 가계약 해석에 관한 판단누락이나 가계약의 성질에 관한 법리오해 및 가계약금 수수 경위에 관한 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다」고 판단하여 피고(매도인)의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
가계약금이 민법 제565조의 해약금 규정의 적용을 받으려면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 명백히 하여야 하며, 가계약금을 해약금으로 하는 약정인지 여부는 ① 약정의 내용, ②계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, ③당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, ④거래의 관행 등에 비추어 판단이 됩니다.
위와 같은 내용에 비추어 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 ① 매매 목적물과 매 매대금 등이 특정되고 ② 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 본 판례가 있는 만큼 가계약서 작성에 유의를 하셔야 합니다.
[참고조문]
● 민법
제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
[참고판례]
● 대법원 2021. 9. 30.선고 2021다248312 약정금반환판결
● 울산지방법원 2021. 6. 29. 선고 2020나10145 판결
가계약금은 부동산 매매계약서를 작성하기 전에 다른 사람이 먼저 계약하는 것을 막기 위해 매수인들이 지급을 하거나 공인중개사의 권유로 먼저 지급을 하는 경우가 많은데, 매매계약이 체결되지 않는 경우 가계약금의 반환문제로 서로 다툼이 생기는 경우가 상당수 있습니다.
이와 관련하여 매매계약을 체결할 때 계약서를 작성하기 전에 가계약금 수수단계에서 해약시 해약금으로 간주되어 매수인이 가계약금을 몰취당하는 지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021.9. 30.선고 2021다248312 약정금 반환 판결].
[사실관계]
① 피고는 00시 00동 전 970㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 합니다)의 소유자입니다.
② 원고는 A부동산(매수인 측 공인중개사 사무소)에 근무하는 B로부터 이 사건 부동산의 매매대금은 6억 원이며, 그 중 4억 원 정도는 3% 중반 정도의 이율로 대출이 가능하다는 안내를 받고, 이 사건 부동사에 대한 대출 및 금리 조건이 수용 가능한 경우 이 사건 부동산을 매수하겠다는 의사를 밝히며, 2018. 12. 3. B가 지정하는 'C 공인중개사 사무소(매도인측 공인중개사) D ' 명의 농협은행 계좌로 2,000만 원을 송금하였습니다. D는 같은 날 위 2,000만원을 피고에게 송금하였습니다.
③ 원고는 2018. 12. 6. D에게 " 이 사건 부동산이 나대지라 대출이 많이 되지 않고, 금리도 높아 이 사건 부동산에 대한 매매계약은 체결하지 않겠다는.'는 취지의 카카오톡 메시지를 보내고, 매매계약서를 작성하기로 한 장소에 나타나지 아니하였습니다.
[원심]
매매계약의 체결에 앞서 매수인이 매도인에게 교부하는 가계약금은 기본적으로 매수인이 매도인에게 매매목적물에 관한 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 지급한 일종의 증거금으로서, 매수인과 매도인 사이에 본계약이 체결될 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 성립되지 않을 경운에는 매수인에게 반환될 것이 전제된 돈으로 보아야 한다.
한편 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수는 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이다.
① 매수인인 원고와 매도인인 피고는 직접 대면하거나 연락하지 않고 각자의 공인중개사 사무소를 통해 상대방 의사를 전달받았다.
② 원고(매수인)는 피고(매도인) 측 공인중개사의 계좌로 가계약금 2,000만 원을 송금하였는데 그 송금 경위에 관하여, 원고가 대출 금리를 알아보는 기간 동안 피고 측 공인중개사에서 가계약금을 보관하고 있다가 대출이자가 4% 이상이 되면 가계약금을 반환받기로 하고 이를 송금하였다고 주장하고 있다.
③ 피고는 자신의 공인중개사로부터 '실제 매도금액은 5억 8000만 원인데 원고와 매매계약서는 6억 원으로 작성하고 그 차액 2,000만 원과 피고가 부담할 중개보수 500만 원을 합친 2,500만 원을 선불로 지급해준다면 가계약금을 송금해주겠다.'는 제안을 받고 이에 응하여 가계약금을 송금받았다
④ 이와 같이 피고(매도인)가 원고(매수인)에게 실제 매도금액을 속이는 것을 조건으로 공인중개사로부터 가계약금을 송금받은 것을 두고 진정한 의미의 가계약금이 수수되었다고 평가하기 어렵다
⑤ 나아가 원고(매수인)와 피고(매도인) 사이에 매매계약의 본질적인 사항인 계약금, 중도금 액수 및 지급방법, 잔금의 구체적 액수 및 지급방법, 부동산 인도 시기 등에 관하여 구체적인 의사의 합치가 있었던 것으로 볼 정황도 확인되지 않는다.」는
이유로, 원고와 피고 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었다거나, 가계약금의 수수를 통해 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립한 결과 가계약금에 관하여 민법 제565조가 적용되는 것으로 볼 수 없다는 취지로 판단하여 약정금 반환을 청구한 원고의 청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 조건
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 ①약정의 내용, ② 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, ③ 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, ④ 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.
한편 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매 목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결 참조).
2. 이 사건과 관련하여
대법원은 「 위와 같은 법리와 기록에 비추어 원심의 판단을 수긍할 수 있으므로 상고이유와 같은 관습법이나 조리에 의한 가계약 해석에 관한 판단누락이나 가계약의 성질에 관한 법리오해 및 가계약금 수수 경위에 관한 심리미진의 위법이 있다고 볼 수 없다」고 판단하여 피고(매도인)의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
가계약금이 민법 제565조의 해약금 규정의 적용을 받으려면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 명백히 하여야 하며, 가계약금을 해약금으로 하는 약정인지 여부는 ① 약정의 내용, ②계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, ③당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, ④거래의 관행 등에 비추어 판단이 됩니다.
위와 같은 내용에 비추어 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 ① 매매 목적물과 매 매대금 등이 특정되고 ② 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다고 본 판례가 있는 만큼 가계약서 작성에 유의를 하셔야 합니다.
[참고조문]
● 민법
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
[참고판례]
● 대법원 2021. 9. 30.선고 2021다248312 약정금반환판결
● 울산지방법원 2021. 6. 29. 선고 2020나10145 판결