안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
주택 임차인의 점유 상실로 대항력이 소멸된 이후에 마쳐진 임차권등기의 대항력이 기존의 대항력과 동일한 지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결].
[사실관계]
① A는 2017. 2. 8. B로부터 이 사건 주택을 보증금 95,000,000원, 기간 2017. 2. 27.부터 2019. 2. 26.까지로 정하여 임차한 후, 2017. 2. 27. 이 사건 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤고, 2017. 3. 20. 이 사건 임대차계약에 확정일자를 부여받았습니다.
② A는 2017. 2. 27. 원고와 이 사건 임대차계약의 보증금 반환에 관한 보험계약을 체결하였는데, 위 보험계약은 임대차보증금 반환사유(임대차기간 종료 등)가 발생하였음에도 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 원고가 임차인에게 임대차보증금 상당 금액을 지급하는 것을 보장 내용으로 하였습니다.
③ 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 66,000,000원, 채무자 B, 근저당권자 C로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다.
④ A는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되었음에도 B로부터 보증금을 반환받지 못하자 원고에게 보험금을 청구하였고, 2019. 2. 26. 원고에게 B에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하고 채권양도 통지 권한을 위임하여 원고는 B에게 위와 같은 채권양도 통지를 발송하였고, 이 사건 제1심에서 원고가 서증으로 제출한 보증금반환채권 양도·양수 약정서, 채권양도 통지 위임장, 채권양도 통지서가 피고에게 송달되었습니다.
⑤ 원고는 2019. 3. 12. A를 대위하여 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청하였고, 2019. 3. 20. 위 신청에 따른 임차권등기명령이 내려졌습니다.
원고는 2019. 4. 5. A에게 위 임대차보증금 상당 금액의 보험금을 전부 지급하였고, 같은 날 A는 이 사건 주택에서 이사하였습니다. 2019. 4. 8. 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 이루어졌고, 같은날 임차권등기가 마쳐졌습니다.
⑥ 원고는 B를 상대로 임대차보증금 상당액인 95,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였고, 그에 따른 지급명령이 내려진 후 그대로 확정되었습니다.
⑦ 원고는 위 지급명령을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하였고, 2019. 9. 18. 강제경매 개시 결정이 내려져 같은 날 그 등기가 마쳐졌습니다. 위 강제경매 절차에서 피고는 이 사건 주택을 매수하여 2021. 7. 20. 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 12,723,446원을 배당받았습니다.
⑧ 원고는 피고가 이 사건 주택의 임대인 지위를 승계하였다고 주장하며 이 사건 임대차보증금반환채권의 양수인으로서 이 사건 소로 피고에 대하여 위와 같이 배당받고 남은 임대차보증금 82,276,554원 및 그 지연손해금의 지급을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은, 「A가 2019. 4. 5. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실을 인정한 다음 이 사건 주택에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18.자 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 A가 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기에 기재된 내용(임차보증금과 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등)대로 임차권의 대항력이 유지된다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.
2. 대항력이 소멸된 이후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부
한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다.
따라서 대항력이 소멸된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조).
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「A가 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고,
그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하여,
이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 B 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 갖추게 된 A의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되고,
결국 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않아서 A는 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는 바,
원심으로서는 A가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 A가 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부를 따져야 한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
주택 임차인의 점유 상실로 대항력이 소멸된 이후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 기존의 대항력과 동일한 지 여부에 대하여
대법원은 「주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하므로 주택 임차인의 점유가 상실되면 대항력이 소멸되는데,
그 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다」고 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. |
● 민사집행법
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. |
[참고판례]
● 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
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변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
주택 임차인의 점유 상실로 대항력이 소멸된 이후에 마쳐진 임차권등기의 대항력이 기존의 대항력과 동일한 지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결].
[사실관계]
① A는 2017. 2. 8. B로부터 이 사건 주택을 보증금 95,000,000원, 기간 2017. 2. 27.부터 2019. 2. 26.까지로 정하여 임차한 후, 2017. 2. 27. 이 사건 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤고, 2017. 3. 20. 이 사건 임대차계약에 확정일자를 부여받았습니다.
② A는 2017. 2. 27. 원고와 이 사건 임대차계약의 보증금 반환에 관한 보험계약을 체결하였는데, 위 보험계약은 임대차보증금 반환사유(임대차기간 종료 등)가 발생하였음에도 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 원고가 임차인에게 임대차보증금 상당 금액을 지급하는 것을 보장 내용으로 하였습니다.
③ 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 66,000,000원, 채무자 B, 근저당권자 C로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다.
④ A는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되었음에도 B로부터 보증금을 반환받지 못하자 원고에게 보험금을 청구하였고, 2019. 2. 26. 원고에게 B에 대한 임대차보증금반환채권을 양도하고 채권양도 통지 권한을 위임하여 원고는 B에게 위와 같은 채권양도 통지를 발송하였고, 이 사건 제1심에서 원고가 서증으로 제출한 보증금반환채권 양도·양수 약정서, 채권양도 통지 위임장, 채권양도 통지서가 피고에게 송달되었습니다.
⑤ 원고는 2019. 3. 12. A를 대위하여 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청하였고, 2019. 3. 20. 위 신청에 따른 임차권등기명령이 내려졌습니다.
원고는 2019. 4. 5. A에게 위 임대차보증금 상당 금액의 보험금을 전부 지급하였고, 같은 날 A는 이 사건 주택에서 이사하였습니다. 2019. 4. 8. 위 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 촉탁이 이루어졌고, 같은날 임차권등기가 마쳐졌습니다.
⑥ 원고는 B를 상대로 임대차보증금 상당액인 95,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였고, 그에 따른 지급명령이 내려진 후 그대로 확정되었습니다.
⑦ 원고는 위 지급명령을 집행권원으로 하여 이 사건 주택에 대한 강제경매를 신청하였고, 2019. 9. 18. 강제경매 개시 결정이 내려져 같은 날 그 등기가 마쳐졌습니다. 위 강제경매 절차에서 피고는 이 사건 주택을 매수하여 2021. 7. 20. 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 12,723,446원을 배당받았습니다.
⑧ 원고는 피고가 이 사건 주택의 임대인 지위를 승계하였다고 주장하며 이 사건 임대차보증금반환채권의 양수인으로서 이 사건 소로 피고에 대하여 위와 같이 배당받고 남은 임대차보증금 82,276,554원 및 그 지연손해금의 지급을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은, 「A가 2019. 4. 5. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실을 인정한 다음 이 사건 주택에 관한 처분금지의 압류 효력이 발생한 2019. 9. 18.자 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 A가 임차권등기명령 신청 후 임차권등기 전에 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기에 기재된 내용(임차보증금과 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등)대로 임차권의 대항력이 유지된다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 대항력을 취득한 주택 임차인이 점유를 상실하면 대항력이 소멸하는지 여부
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.
2. 대항력이 소멸된 이후 임차권등기를 마치면 그 등기 시점부터 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부
한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 "임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다."라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다.
따라서 대항력이 소멸된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 등 취지 참조).
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「A가 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고,
그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하여,
이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 B 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 갖추게 된 A의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되고,
결국 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않아서 A는 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는 바,
원심으로서는 A가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 A가 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부를 따져야 한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
주택 임차인의 점유 상실로 대항력이 소멸된 이후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 기존의 대항력과 동일한 지 여부에 대하여
대법원은 「주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하므로 주택 임차인의 점유가 상실되면 대항력이 소멸되는데,
그 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다」고 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
제3조의3(임차권등기명령)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
● 민사집행법
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
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