안녕하세요. 대구 여성 민사 변호사 김상화입니다.
대한변호사협회에 등록된 전문분야는 이혼과 부동산이지만 20년 이상의 법조경력으로 민사사건도 주요업무로 취급하고 있습니다(대한변호사협회에 등록할 수 있는 전문분야는 2개 분야로 한정되어 있음을 참고로 알려드립니다).
관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약'이 유효한지 여부 및 이 책임한정특약이 약관의 규제에관한법률상 설명의무의 중요한 내용인지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결].
[사실관계]
① 원고는 2018년경 피고와 관리형 토지신탁 사업으로 진행되는 오피스텔에 대한 분양계약(이하 '이 사건 공급계약')을 체결하였습니다.
이 사건 공급계약에는 입주예정일(2019. 12.)로부터 3개월이 지나도 입주할 수 없게 되면 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 매도인이 총 공급대금의 10%를 위약금으로 지급한다는 조항이 포함되어 있었습니다.
또한, "피고가 공급계약상 책임을 부담하는 경우 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 부담한다."는 내용의 '책임한정특약'이 명시되어 있었습니다.
② 실제 공사가 지연되어 입주예정일로부터 3개월이 경과하자 2020. 4. 1. 원고는 피고에게 위 공급계약해제를 통지하고, 2020. 4. 2. 위 통지가 피고에게 도달하였습니다. 그 후 원고가 피고에게 위약금 지급을 구하는 소를 제기하였습니다.
③ 즉, 본 사건은 수분양자(원고, A)가 오피스텔 분양계약의 매도인인 신탁회사(피고, 주식회사 B)를 상대로, 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 계약 해제를 통지하고 위약금 지급을 청구한 사안입니다.
[1심]
제1심 법원은 피고의 귀책사유로 인한 입주 지연을 인정하여 원고의 계약 해제권 행사가 적법하다고 판단하였습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 약정에 따른 위약금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.
다만 이 사건의 주요 쟁점이었던 책임한정특약에 대해서는, 공시 요건 등의 측면에서 효력을 인정할 수 없다고 판단하여 피고의 책임이 신탁재산으로 한정된다는 주장을 배척하며 책임한정특약의 효력은 무효라고 판단하였고, 피고는 자신의 고유재산을 포함한 전체 재산으로 위약금 지급 책임을 부담한다고 판결하였습니다.
피고는 제1심 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심 법원은 제1심 판결을 변경하였습니다.
[원심(항소심)]
원심(항소심)은 원고의 계약해제가 적법하고 피고의 위약금 지급 의무가 발생한 점은 제1심과 동일하게 인정하였습니다. 그러나 책임한정특약의 효력에 대해서는 제1심과 다른 판단을 내렸습니다.
항소심은 「① 이 사건 공급계약서에 책임한정특약이 명시된 점, ② 해당 계약이 신탁등기로 공시된 신탁원부에 포함되어 있던 점, ③ 원고가 특약 내용을 이해하였다는 취지로 자필 서명한 점 등을 근거로 책임한정특약이 계약 당사작 간의 합의에 따라 유효하게 성립하였다」고 보았습니다.
또한, 개정 신탁법에 유한책임신탁 제도가 도입되었다는 사정만으로 개별 계약에서 이러한 책임한정특약을 맺는 것이 금지되거나 무효가 된다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
결론적으로 항소심은 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한된다는 주장을 받아들여, "피고는 신탁재산의 범위 내에서 원고에게 위약금을 지급하라."고 판결하였습니다.
[대법원]
1. 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우, 그 약정의 효력
신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항).
한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다.
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담하는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고,
2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 위 법리를 바탕으로 항소심이 책임한정특약의 유효성을 인정하고 피고의 책임을 신탁재산의 범위로 제한한 것이 정당하다고 판단하였습니다.
원심판결에 책임한정특약의 효력 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보아, 원고와 피고의 상고를 모두 기각하였습니다.
[관련 쟁점]
대법원이 책임한정특약의 사법(私法)상 효력을 원칙적으로 인정함에 따라, 실무에서는 해당 특약이 약관에 해당할 경우 「 약관의 규제에 관한 법률」(이하 '약관법')상의 설명의무가 이행되었는지가 쟁점이 되는 사건들이 다수 존재합니다.
1. 설명의무의 대상으로서 책임한정특약
책임한정특약은 수탁자의 책임을 고유재산에서 신탁재산으로 축소시키는 조항으로, 이는 수분양자의 권리에 중대한 영향을 미칩니다.
따라서 대법원은 이러한 특약이 고객의 계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 '중요한 내용'에 해당하므로, 원칙적으로 약관법 제3조에 따른 사업자의 명시· 설명의무 대상이 된다고 일관되게 판시하고 있습니다(대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결, 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결).
2. 설명의무 위반의 효과
만약 사업자인 신탁회사가 책임한정특약에 대해 구체적이고 상세하게 설명할 의무를 이행하지 않았다면, 해당 조항을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다.
이 경우 특약은 효력을 잃고 원칙으로 돌아가 수탁자는 신탁재산뿐만 아니라 자신의 고유재산으로도 채무를 이행할 책임을 지게 됩니다.
3. 하급심 판결 동향
이와 관련하여 하급심 판결들은 구체적인 계약체결 경위에 따라설명의무 이행 여부를 개별적으로 판단하고 있습니다.
설명의무 이행 인정 : 본 사건의 항소심과 같이, 계약서에 관련 내용이 굵은 글씨로 강조되어 있거나, 수분양자가 특약 내용을 이해하고 확인했다는 별도의 자필 서명을 한 경우 등에는 설명의무가 이행되었다고 보아 특약의 효력을 인정하는 경향이 있습니다(서울고등법원 2026. 2. 26. 선고 2025나208034 판결, 서울고등법원 2025. 11. 27. 선고 207660 판결).
설명의무 위반 인정 : 반면, 책임한정특약이 작은 글씨로 된 여러 조항 속에 구별 없이 기재되어 있거나, 계약서 확인란에 포괄적· 추상적인 문구만 있을 뿐 특약의 구체적 내용이 명기되지 않은 경우 등에는 설명의무를 위반했다고 보아 특약의 적용을 배제하고 수탁자에게 무한책임을 인정하는 사례도 다수 존재합니다(서울고등법원 2024. 8. 22. 선고 2024나2008360 판결 등).
[결론]
관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약' 약정의 효력은 계약자유의 원칙상 원칙적으로 유효하다고 대법원은 판시하고 있습니다.
다수의 관련 판례들은 책임한정특약이 약관규제에관한법률의 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'임을 명확히 하고 있습니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결, 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결).
따라서 책임한정특약의 실제 적용 여부는 결국 계약 체결 당시 신탁회사가 수분양자에게 해당 조항의 의미와 효과를 얼마나 구체적으로 명확하게 설명했는 지에 따라 달라지게 됩니다.
[참고조문]
● 신탁법
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
제38조(유한책임) 수탁자는 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무에 대하여는 신탁재산만으로 책임을 진다.
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● 약관의 규제에 관한 법률
제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ① 사업자는 고객이 약관의 내용을 쉽게 알 수 있도록 한글로 작성하고, 표준화ㆍ체계화된 용어를 사용하며, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 약관을 작성하여야 한다 ② 사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업종의 약관에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 3. 29.> 1. 여객운송업 2. 전기ㆍ가스 및 수도사업 3. 우편업 4. 공중전화 서비스 제공 통신업 ③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.
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[참고판례]
● 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
● 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결
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변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 여성 민사 변호사 김상화입니다.
대한변호사협회에 등록된 전문분야는 이혼과 부동산이지만 20년 이상의 법조경력으로 민사사건도 주요업무로 취급하고 있습니다(대한변호사협회에 등록할 수 있는 전문분야는 2개 분야로 한정되어 있음을 참고로 알려드립니다).
관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약'이 유효한지 여부 및 이 책임한정특약이 약관의 규제에관한법률상 설명의무의 중요한 내용인지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결].
[사실관계]
① 원고는 2018년경 피고와 관리형 토지신탁 사업으로 진행되는 오피스텔에 대한 분양계약(이하 '이 사건 공급계약')을 체결하였습니다.
이 사건 공급계약에는 입주예정일(2019. 12.)로부터 3개월이 지나도 입주할 수 없게 되면 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 매도인이 총 공급대금의 10%를 위약금으로 지급한다는 조항이 포함되어 있었습니다.
또한, "피고가 공급계약상 책임을 부담하는 경우 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 부담한다."는 내용의 '책임한정특약'이 명시되어 있었습니다.
② 실제 공사가 지연되어 입주예정일로부터 3개월이 경과하자 2020. 4. 1. 원고는 피고에게 위 공급계약해제를 통지하고, 2020. 4. 2. 위 통지가 피고에게 도달하였습니다. 그 후 원고가 피고에게 위약금 지급을 구하는 소를 제기하였습니다.
③ 즉, 본 사건은 수분양자(원고, A)가 오피스텔 분양계약의 매도인인 신탁회사(피고, 주식회사 B)를 상대로, 입주예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 계약 해제를 통지하고 위약금 지급을 청구한 사안입니다.
[1심]
제1심 법원은 피고의 귀책사유로 인한 입주 지연을 인정하여 원고의 계약 해제권 행사가 적법하다고 판단하였습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 약정에 따른 위약금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다.
다만 이 사건의 주요 쟁점이었던 책임한정특약에 대해서는, 공시 요건 등의 측면에서 효력을 인정할 수 없다고 판단하여 피고의 책임이 신탁재산으로 한정된다는 주장을 배척하며 책임한정특약의 효력은 무효라고 판단하였고, 피고는 자신의 고유재산을 포함한 전체 재산으로 위약금 지급 책임을 부담한다고 판결하였습니다.
피고는 제1심 판결에 불복하여 항소하였고, 항소심 법원은 제1심 판결을 변경하였습니다.
[원심(항소심)]
원심(항소심)은 원고의 계약해제가 적법하고 피고의 위약금 지급 의무가 발생한 점은 제1심과 동일하게 인정하였습니다. 그러나 책임한정특약의 효력에 대해서는 제1심과 다른 판단을 내렸습니다.
항소심은 「① 이 사건 공급계약서에 책임한정특약이 명시된 점, ② 해당 계약이 신탁등기로 공시된 신탁원부에 포함되어 있던 점, ③ 원고가 특약 내용을 이해하였다는 취지로 자필 서명한 점 등을 근거로 책임한정특약이 계약 당사작 간의 합의에 따라 유효하게 성립하였다」고 보았습니다.
또한, 개정 신탁법에 유한책임신탁 제도가 도입되었다는 사정만으로 개별 계약에서 이러한 책임한정특약을 맺는 것이 금지되거나 무효가 된다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
결론적으로 항소심은 피고의 책임이 신탁재산의 범위 내로 제한된다는 주장을 받아들여, "피고는 신탁재산의 범위 내에서 원고에게 위약금을 지급하라."고 판결하였습니다.
[대법원]
1. 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우, 그 약정의 효력
신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항).
한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다.
다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담하는 이른바 '책임한정특약'을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고,
2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임신탁을 도입하였다는 사정만으로 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 위 법리를 바탕으로 항소심이 책임한정특약의 유효성을 인정하고 피고의 책임을 신탁재산의 범위로 제한한 것이 정당하다고 판단하였습니다.
원심판결에 책임한정특약의 효력 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보아, 원고와 피고의 상고를 모두 기각하였습니다.
[관련 쟁점]
대법원이 책임한정특약의 사법(私法)상 효력을 원칙적으로 인정함에 따라, 실무에서는 해당 특약이 약관에 해당할 경우 「 약관의 규제에 관한 법률」(이하 '약관법')상의 설명의무가 이행되었는지가 쟁점이 되는 사건들이 다수 존재합니다.
1. 설명의무의 대상으로서 책임한정특약
책임한정특약은 수탁자의 책임을 고유재산에서 신탁재산으로 축소시키는 조항으로, 이는 수분양자의 권리에 중대한 영향을 미칩니다.
따라서 대법원은 이러한 특약이 고객의 계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 '중요한 내용'에 해당하므로, 원칙적으로 약관법 제3조에 따른 사업자의 명시· 설명의무 대상이 된다고 일관되게 판시하고 있습니다(대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결, 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결).
2. 설명의무 위반의 효과
만약 사업자인 신탁회사가 책임한정특약에 대해 구체적이고 상세하게 설명할 의무를 이행하지 않았다면, 해당 조항을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다.
이 경우 특약은 효력을 잃고 원칙으로 돌아가 수탁자는 신탁재산뿐만 아니라 자신의 고유재산으로도 채무를 이행할 책임을 지게 됩니다.
3. 하급심 판결 동향
이와 관련하여 하급심 판결들은 구체적인 계약체결 경위에 따라설명의무 이행 여부를 개별적으로 판단하고 있습니다.
설명의무 이행 인정 : 본 사건의 항소심과 같이, 계약서에 관련 내용이 굵은 글씨로 강조되어 있거나, 수분양자가 특약 내용을 이해하고 확인했다는 별도의 자필 서명을 한 경우 등에는 설명의무가 이행되었다고 보아 특약의 효력을 인정하는 경향이 있습니다(서울고등법원 2026. 2. 26. 선고 2025나208034 판결, 서울고등법원 2025. 11. 27. 선고 207660 판결).
설명의무 위반 인정 : 반면, 책임한정특약이 작은 글씨로 된 여러 조항 속에 구별 없이 기재되어 있거나, 계약서 확인란에 포괄적· 추상적인 문구만 있을 뿐 특약의 구체적 내용이 명기되지 않은 경우 등에는 설명의무를 위반했다고 보아 특약의 적용을 배제하고 수탁자에게 무한책임을 인정하는 사례도 다수 존재합니다(서울고등법원 2024. 8. 22. 선고 2024나2008360 판결 등).
[결론]
관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁재산의 범위 내에서만 수분양자에 대하여 계약상 책임을 부담한다는 이른 바 '책임한정특약' 약정의 효력은 계약자유의 원칙상 원칙적으로 유효하다고 대법원은 판시하고 있습니다.
다수의 관련 판례들은 책임한정특약이 약관규제에관한법률의 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'임을 명확히 하고 있습니다(대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결, 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결).
따라서 책임한정특약의 실제 적용 여부는 결국 계약 체결 당시 신탁회사가 수분양자에게 해당 조항의 의미와 효과를 얼마나 구체적으로 명확하게 설명했는 지에 따라 달라지게 됩니다.
[참고조문]
● 신탁법
제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 “강제집행등”이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
제38조(유한책임) 수탁자는 신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무에 대하여는 신탁재산만으로 책임을 진다.
● 약관의 규제에 관한 법률
제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ① 사업자는 고객이 약관의 내용을 쉽게 알 수 있도록 한글로 작성하고, 표준화ㆍ체계화된 용어를 사용하며, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 약관을 작성하여야 한다
② 사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업종의 약관에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 3. 29.>
1. 여객운송업
2. 전기ㆍ가스 및 수도사업
3. 우편업
4. 공중전화 서비스 제공 통신업
③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 7. 3. 선고 2023다299635 판결
● 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결
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