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대항력 없는 임차인의 임차주택이 경매로 낙찰자에게 소유권이 이전되면 새 소유자와 임대인 중 누가 임차보증금반환의무를 부담하는가

김변호사
2024-07-02
조회수 107


안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.


임대차계약의 경우 임차인은 임차주택을 점유하고 전입신고를 함으로써 대항력을 가지고,  임대차보증금을 반환받을 때까지 점유 및 전입신고가 유지되어 있어야 대항력이 유지됩니다.


그런데, 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택이 경매가 진행된 경우 임차보증금 전액을 배당받거나, 남은 잔액에 대하여 경매로 소유권을 취득한 매수인(소유자)에게  반환받기 전에 다른 곳으로 전입신고를 한 경우, 임차인은 경매로 소유권을 취득한 매수인(소유자)에게는 대항력을 상실하여 매수인은 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인 지위를 승계하지 않으므로,  남은 보증금반환을 청구할 수 없습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조).


그러면 대항력을 상실한 임차인은 임대차계약의 임대인에게 배당절차에서 받지 못한 임대차보증금 잔액에 대해 반환을 청구할 수 있는 지 문제가 됩니다.


이와 관련한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결].


[사실관계]


① 원고는 2016. 4. 4. 이 사건 주택의 소유자인 피고로부터 이 사건 주택을 보증금 

185,000,000원, 임대차기간 2016. 4. 14.부터 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다), 피고와 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였습니다.


② 원고는 2016. 4. 14. 피고에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기도 마쳤습니다.


③ 이 사건 임대차계약기간이 종료되었음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고가 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 함으로써 이 사건 주택에 관한 경매절차가 개시되었습니다(이하 '이 사건 경매절차'라 합니다). 


다만 임대차보증금에 관하여는 배당요구를 하지 않았습니다.


④ 원고는 이 사건 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마치고 확정일자도 가진 대항력있는 임차인으로  신고를 하였고, 이에 근거하여 2019. 2. 27. 작성된 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인으로 등재되어 비고란에 '원고: 전세권자 겸 경매신청채권자로 대항력 있는 임차인이므로 보증금 전액을 배당받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하여야 함.'이라고 기재되었습니다.


⑤ 그 후 원고는 현황조사 절차를 마친 후 2018. 8. 20. 임의로 다른 곳에 전입신고를 하여 대항력을 상실하였음에도, 피고에게 고지하여 임대차계약이 승계되지 않을 것임을 알리거나 경매법원에 알려  매각물건명세서를  수정하도록 하지 않아, 원고가 대항력을 유지하고 있는 것처럼 외관을 유지하게 되었습니다.


소외인은 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매각허가결정을 받은 다음 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하고 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.


⑦ 한편 원고는 2018. 8. 20. 다른 주택에 전입신고를 마침으로써 이 사건 주택에서 전출하였고, 이후 소외인에게 이 사건 주택을 인도하였습니다.


[사건진행경과]


1심 : 원고 청구 인용

 [대구지방법원 포항지원 2020. 1. 21. 선고 2019가단104752 판결]

2심(원고) : 항소 인용(원고의 청구 기각)

 [대구지방법원 2020. 10. 14. 선고 2020나302538 판결]

대법원 : 원심파결(원고의 청구 기각) 파기·환송

 [대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결]


[원심]


원심은 피고에게 위와 같이 남은 임차보증금의 반환을 구하는 이 사건 청구에 대하여,

「원고의 대항력 상실로 소외인이 임대인의 지위를 승계하지는 못하였지만,


 원고가 이 사건 경매절차에서 현황절차를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상 


피고에게 남은 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.


[대법원]


1.대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우, 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하여야 하는 지 여부


 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로, 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다.


따라서 이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고가 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인의 지위는 승계되지 아니하므로 피고가 잔여 임차보증금 반환의무를 부담한다.


2. 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않는 경우, 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는 지 여부


임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다374646 판결 등 참조).


3. 이 사건에서 


대법원은 위와 같은 법리에 따라


 「원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다.


 더구나 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건 명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다.


 오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 된다.


그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를  오해하여 판결에 영향일 미친 잘못이 있다」고 하여 원고의 청구를 기각한 원심판결을 파기하고 환송하였습니다.


[결론]


대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우, 임차주택이 경매로 다른 사람에게 소유권이 이전되었더라도  주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로, 임대차계약의 당사자인 임대인을 상대로 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.

 즉 경매로 소유권을 취득한 사람에게 임대차보증금반환을 청구할 수는 없습니다.


[참고조문]


● 주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.


● 민법 

제2조(신의성실) ① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 


[참고판례]

● 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결

● 대구지방법원 2020. 10. 14. 선고 2020나302538 판결

● 대구지방법원 포항지원 2020. 1. 21. 선고 2019가단104752 판결