안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행관계인데, 임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되어 임대인이 임차인에게 반환해야할 보증금이 없는 경우 임차인의 동시이행항변권이 상실되어 그 후부터는 임차인의 점유가 불법점유로 되어 차임상당의 손해배상을 청구할 수 있는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 6. 13.선고 2022다228667 건물인도 판결].
[사실관계]
① 원고는 2018. 4. 12. 피고와 사이에 별지 기재 상가(이하 '이 사건 상가'라고 함)에 관하여 임대차보증금 5천만 원, 월 차임 340만 원(부가가치세 별도, 매월 1일 지급), 기간 2018. 5. 1.부터 2020. 4. 30.까지로 정하여 이를 임대하는 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 함)을 체결하고, 2018. 5. 1.경 피고에게 이 사건 상가를 인도하였습니다.
② 이 사건 임대차계약에 따르면, 피고는 월 차임과 별도로 수도에 대한 사용요금을 정산하여 원고에게 지급하도록 정하였습니다.
③ 피고는 2018. 5. 1.경부터 2019. 7. 1.까지 이 사건 상가에서 음식점을 운영하였습니다.
④ 원고는 2019. 4. 23. 피고에게 ,2019. 4. 2. 기준 피고의 미납 차임이 10개월분에 이르렀다는 이유를 들어 이 사건 임대차계약을 해지하고, 이 사건 상가를 원상복구하여 인도할 것을 통보하였습니다.
⑤ 임차인인 피고는 이 사건 점포에 자신의 물건을 놓아둔 채 점유를 계속하고 있고, 2019. 8. 7. 원고에게 매장인수자가 나타나면 권리금을 받아 밀린 임대료를 지불하고, 매장도 자연스럽게 인계하면서 집기도 처리하고 싶다는 취지의 문자를 보냈으며, 2019. 10. 19. 원고에게 문자를 보내 이 사건 점포를 정리하여 반환할 때까지 월세를 계속 지급하겠다고 약정하였습니다.
⑥ 임대인인 원고는 2020. 6. 4. 임차인인 피고를 상대로 ① 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 ② 불법점유로 인한 차임 상당의 손해배상 등을 청구하였습니다.
⑦ 이 사건 소제기일인 2020. 6. 4.까지 연체차임 및 차임상당 손해액,연체수도요금에서 보증금 50,000,000원을 공제한 잔액은 42,036,473원에 달합니다.
[원심]
원심은
「 ① 원고의 상가인도청구에 관하여는 피고가 원고의 차임 연체를 이유로 한 해지 통보에 따라 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 이후에도 2019. 7.1.까지 이 사건 상가에서 영업을 하였고,
그 때까지의 차임 상당 부당이득금 등을 계산하면 임대차보증금 잔액 9,035,360원을 초과하므로, 원고로부터 임대차보증금 잔액을 반환받을 때까지 이 사건 상가의 인도를 거절할 수 있다는 피고의 동시이행항변은 이유 없다.고 하며 원고의 상가건물 인도청구를 인용하였고,
② 원고의 피고가 불법점유를 하였다는 이유로 한 손해배상청구에 대하여는 원고가 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.무렵 임대차보증금 잔액 9,035,3620원의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.」 고 하며 원고의 손해배상청구를 배척하였습니다.
원고는 원심의 손해배상청구 기각 판결 부분에 불복하여 대법원에 상고하였습니다.
[대법원]
1.임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는 지 여부
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다.
임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.
그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14.선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조).
2. 이 사건에서는
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「 이 사건 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도,
그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
대법원은 「임차인의 연체차임으로 인해 임대인이 임대차계약을 해지하였을 때, 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금 반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행관계에 있으므로,
임대인이 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다」는 입장입니다.
즉, 임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되었기 때문에 임차인의 동시이행항변권이 상실되어 그 후부터는 임차인의 불법점유에 해당하므로, 임차인의 과실에 의한 불법점유로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
[참고조문]
● 상가임대차보호법
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
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● 민법
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
|
● 상법
| 제54조(상사법정이율) 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분으로 한다. |
[참고판례]
● 대법원 2024. 6. 13.선고 2022다228667 건물인도
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행관계인데, 임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되어 임대인이 임차인에게 반환해야할 보증금이 없는 경우 임차인의 동시이행항변권이 상실되어 그 후부터는 임차인의 점유가 불법점유로 되어 차임상당의 손해배상을 청구할 수 있는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 6. 13.선고 2022다228667 건물인도 판결].
[사실관계]
① 원고는 2018. 4. 12. 피고와 사이에 별지 기재 상가(이하 '이 사건 상가'라고 함)에 관하여 임대차보증금 5천만 원, 월 차임 340만 원(부가가치세 별도, 매월 1일 지급), 기간 2018. 5. 1.부터 2020. 4. 30.까지로 정하여 이를 임대하는 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라고 함)을 체결하고, 2018. 5. 1.경 피고에게 이 사건 상가를 인도하였습니다.
② 이 사건 임대차계약에 따르면, 피고는 월 차임과 별도로 수도에 대한 사용요금을 정산하여 원고에게 지급하도록 정하였습니다.
③ 피고는 2018. 5. 1.경부터 2019. 7. 1.까지 이 사건 상가에서 음식점을 운영하였습니다.
④ 원고는 2019. 4. 23. 피고에게 ,2019. 4. 2. 기준 피고의 미납 차임이 10개월분에 이르렀다는 이유를 들어 이 사건 임대차계약을 해지하고, 이 사건 상가를 원상복구하여 인도할 것을 통보하였습니다.
⑤ 임차인인 피고는 이 사건 점포에 자신의 물건을 놓아둔 채 점유를 계속하고 있고, 2019. 8. 7. 원고에게 매장인수자가 나타나면 권리금을 받아 밀린 임대료를 지불하고, 매장도 자연스럽게 인계하면서 집기도 처리하고 싶다는 취지의 문자를 보냈으며, 2019. 10. 19. 원고에게 문자를 보내 이 사건 점포를 정리하여 반환할 때까지 월세를 계속 지급하겠다고 약정하였습니다.
⑥ 임대인인 원고는 2020. 6. 4. 임차인인 피고를 상대로 ① 임대차계약 해지를 이유로 건물인도와 ② 불법점유로 인한 차임 상당의 손해배상 등을 청구하였습니다.
⑦ 이 사건 소제기일인 2020. 6. 4.까지 연체차임 및 차임상당 손해액,연체수도요금에서 보증금 50,000,000원을 공제한 잔액은 42,036,473원에 달합니다.
[원심]
원심은
「 ① 원고의 상가인도청구에 관하여는 피고가 원고의 차임 연체를 이유로 한 해지 통보에 따라 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23. 이후에도 2019. 7.1.까지 이 사건 상가에서 영업을 하였고,
그 때까지의 차임 상당 부당이득금 등을 계산하면 임대차보증금 잔액 9,035,360원을 초과하므로, 원고로부터 임대차보증금 잔액을 반환받을 때까지 이 사건 상가의 인도를 거절할 수 있다는 피고의 동시이행항변은 이유 없다.고 하며 원고의 상가건물 인도청구를 인용하였고,
② 원고의 피고가 불법점유를 하였다는 이유로 한 손해배상청구에 대하여는 원고가 임대차계약이 종료된 2019. 4. 23.무렵 임대차보증금 잔액 9,035,3620원의 반환의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 이상, 그 이후 피고의 점유를 곧바로 불법점유라고 볼 수는 없으므로 이를 전제로 한 원고의 손해배상청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.」 고 하며 원고의 손해배상청구를 배척하였습니다.
원고는 원심의 손해배상청구 기각 판결 부분에 불복하여 대법원에 상고하였습니다.
[대법원]
1.임대차보증금이 연체차임 등으로 모두 충당된 후 임차인의 점유가 불법점유가 되는 지 여부
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다.
임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다.
그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996. 6. 14.선고 95다54693 판결, 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결 등 참조).
2. 이 사건에서는
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「 이 사건 임대차계약이 종료된 때에는 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하더라도 그 잔액이 남아있어 피고의 동시이행항변권이 존재하므로 피고의 점유를 불법점유로 볼 수 없다고 하더라도,
그 이후 피고가 계속하여 이 사건 상가를 점유함에 따라 발생한 차임 등으로 임대차보증금이 모두 공제된 때에는 피고가 동시이행항변권을 상실하므로, 피고의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
대법원은 「임차인의 연체차임으로 인해 임대인이 임대차계약을 해지하였을 때, 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금 반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행관계에 있으므로,
임대인이 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다」는 입장입니다.
즉, 임대보증금이 연체차임 등으로 모두 충당되었기 때문에 임차인의 동시이행항변권이 상실되어 그 후부터는 임차인의 불법점유에 해당하므로, 임차인의 과실에 의한 불법점유로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
[참고조문]
● 상가임대차보호법
● 민법
● 상법
[참고판례]
● 대법원 2024. 6. 13.선고 2022다228667 건물인도