안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
쌍무계약인 부동산 매매계약은 매수인이 매매대금 지급의무와 매도인이 부동산의 인도의무는 동시이행의 관계에 있습니다.
쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 합니다.
부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부에 관하여 판결한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 손해배상(기) 판결].
[사실관계]
① 원고는 2022. 5. 16. 피고로부터 강원 평창군 ○○ 토지 및 그 지상건물과 같은 리 A토지(이하 ' 이 사건 부동산'이라 함)을 220,000,000원에 매수하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 20,000,000원을 지급하였습니다.
② 이 사건 매매계약에 의하면 원고는 잔금 200,000,000원을 2022. 6. 15.까지 지급하여야 합니다. 한편 이 사건 매매계약서에는 특약사항으로 '잔금 시 지붕, 외벽, 마당 콘크리트 공사(이하 '이 사건 공사'라 함) 완료 조건임'이라고 기재되어 있습니다.
③ 피고는 2022. 6. 15.까지 이 사건 공사를 완료하지 못하였고, 이에 피고 측은 원고에게 공사 진행 상황을 봐서 잔금 지급일정을 알려주겠다고 하였습니다.
이후 피고는 이 사건 공사를 2022. 7. 15.까지 완료하기로 하였고, 원고는 2022. 7. 15. 이 사건 부동산을 방문하였는데 그 때까지 이 사건 공사가 완료되지 않았습니다.
이에 원고 측은 "빨리 끝내세요. 빨리 끝내면 끝나는 대로 계산 다 드릴게요."라고 하였으나 피고는 이 사건 공사를 완료하였다고 주장하면서 원고에게 잔금 지급을 요구하였습니다.
④ 원고의 보통예금 계좌에는 2022. 6. 15. 219, 245,107원이, 2022. 7. 15. 308,539,420원이 예금되어 있었습니다.(원심은 2022. 7. 15. 당시 원고의 보통예금 계좌 잔액이 192,215,046원을 인정하였습니다.)
⑤ 원고는 2022. 7. 21. 경 피고에게 '피고가 잔금 지급기일까지 이 사건 공사를 완료하여야 함에도 이를 이행하지 않았으므로 이 사건 매매계약을 해제한다.'는 취지의 통지를 하였습니다.
⑥ 한편 이 사건 부동산에 관하여, 피고는 2022. 7. 15. 소외 1에게 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 소외 1은 2022. 9.28. 소외 2에게 채권최고액을 170,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다.
⑦ 원고는 피고와의 매매계약을 해제하고 피고를 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구하고, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 공사와 동시이행관계에 있는 잔금 이행제공을 하지 않아 해제가 부적법하다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「원고의 잔금 지급의무와 피고의 이 사건 공사 완료 의무는 동시이행의 관계에 있는데,
원고의 보통예금 계좌 잔액이 2022. 7. 15. 192, 215,046원에 불과하여 당시 매매계약의 잔금에 미치지 못하였고, 설령 계좌에 잔금 상당의 예금을 보유하고 있었다고 하더라도 피고에게 잔금 지급의무의 이행제공을 하였다고 보기 어려우므로 매매계약이 적법하게 해지되지 않았다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도
쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조).
띠라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「원고는 당초 잔금 지급기일인 2022. 6. 15. 잔금 지급 준비를 하고 있었으나, 피고는 이 사건 공사를 완료하지 못하여 스스로 원고에게 잔금 지급을 유보할 것을 요청하였고, 그에 따라 연기된 공사 완료 시점인 2022. 7. 15.까지 잔금을 넘는 돈을 보통예금 계좌에 보유하였고, 언제라도 이를 출금하거나 피고의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 피고에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
(원심은 2022. 7. 15. 당시 원고의 보통예금 계좌 잔액이 192,215,046원에 불과하여 이사건 매매계약의 잔금에 미치지 못한다고 판시하였으나, 이 액수는 그 당시가 아닌 2022. 11. 30.기준 잔액으로 보인다고 대법원은 판시하였습니다.)
[결론]
부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제가 된 사건에서 쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하므로,
부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분한 것으로 대법원은 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제568조(매매의 효력) ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. 제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. 제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다. 제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
[참고판례]
● 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 손해배상(기) 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
쌍무계약인 부동산 매매계약은 매수인이 매매대금 지급의무와 매도인이 부동산의 인도의무는 동시이행의 관계에 있습니다.
쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 합니다.
부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부에 관하여 판결한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 손해배상(기) 판결].
[사실관계]
① 원고는 2022. 5. 16. 피고로부터 강원 평창군 ○○ 토지 및 그 지상건물과 같은 리 A토지(이하 ' 이 사건 부동산'이라 함)을 220,000,000원에 매수하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 20,000,000원을 지급하였습니다.
② 이 사건 매매계약에 의하면 원고는 잔금 200,000,000원을 2022. 6. 15.까지 지급하여야 합니다. 한편 이 사건 매매계약서에는 특약사항으로 '잔금 시 지붕, 외벽, 마당 콘크리트 공사(이하 '이 사건 공사'라 함) 완료 조건임'이라고 기재되어 있습니다.
③ 피고는 2022. 6. 15.까지 이 사건 공사를 완료하지 못하였고, 이에 피고 측은 원고에게 공사 진행 상황을 봐서 잔금 지급일정을 알려주겠다고 하였습니다.
이후 피고는 이 사건 공사를 2022. 7. 15.까지 완료하기로 하였고, 원고는 2022. 7. 15. 이 사건 부동산을 방문하였는데 그 때까지 이 사건 공사가 완료되지 않았습니다.
이에 원고 측은 "빨리 끝내세요. 빨리 끝내면 끝나는 대로 계산 다 드릴게요."라고 하였으나 피고는 이 사건 공사를 완료하였다고 주장하면서 원고에게 잔금 지급을 요구하였습니다.
④ 원고의 보통예금 계좌에는 2022. 6. 15. 219, 245,107원이, 2022. 7. 15. 308,539,420원이 예금되어 있었습니다.(원심은 2022. 7. 15. 당시 원고의 보통예금 계좌 잔액이 192,215,046원을 인정하였습니다.)
⑤ 원고는 2022. 7. 21. 경 피고에게 '피고가 잔금 지급기일까지 이 사건 공사를 완료하여야 함에도 이를 이행하지 않았으므로 이 사건 매매계약을 해제한다.'는 취지의 통지를 하였습니다.
⑥ 한편 이 사건 부동산에 관하여, 피고는 2022. 7. 15. 소외 1에게 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 소외 1은 2022. 9.28. 소외 2에게 채권최고액을 170,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다.
⑦ 원고는 피고와의 매매계약을 해제하고 피고를 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구하고, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 공사와 동시이행관계에 있는 잔금 이행제공을 하지 않아 해제가 부적법하다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「원고의 잔금 지급의무와 피고의 이 사건 공사 완료 의무는 동시이행의 관계에 있는데,
원고의 보통예금 계좌 잔액이 2022. 7. 15. 192, 215,046원에 불과하여 당시 매매계약의 잔금에 미치지 못하였고, 설령 계좌에 잔금 상당의 예금을 보유하고 있었다고 하더라도 피고에게 잔금 지급의무의 이행제공을 하였다고 보기 어려우므로 매매계약이 적법하게 해지되지 않았다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도
쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조).
띠라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「원고는 당초 잔금 지급기일인 2022. 6. 15. 잔금 지급 준비를 하고 있었으나, 피고는 이 사건 공사를 완료하지 못하여 스스로 원고에게 잔금 지급을 유보할 것을 요청하였고, 그에 따라 연기된 공사 완료 시점인 2022. 7. 15.까지 잔금을 넘는 돈을 보통예금 계좌에 보유하였고, 언제라도 이를 출금하거나 피고의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 피고에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
(원심은 2022. 7. 15. 당시 원고의 보통예금 계좌 잔액이 192,215,046원에 불과하여 이사건 매매계약의 잔금에 미치지 못한다고 판시하였으나, 이 액수는 그 당시가 아닌 2022. 11. 30.기준 잔액으로 보인다고 대법원은 판시하였습니다.)
[결론]
부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제가 된 사건에서 쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하므로,
부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분한 것으로 대법원은 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제568조(매매의 효력) ① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
[참고판례]
● 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 손해배상(기) 판결