안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약 체결 후 임대차목적물인도가 잔금지급과 동시에 이행이 되면 좋지만, 여러 사정으로 임대차계약을 체결 후 임대인은 임대차목적물 인도의 이행제공이 가능한 상태인데, 잔금지급이 지체된 경우 임차인의 차임지급의무가 언제부터 발생하는 지 문제되는 경우가 있습니다.
또한 임대차계약에서 임대인의 임차인에 대한 목적물 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무가 서로 대응관계에 있는데, 임대인의 임차인에 대한 목적물 사용· 수익할 의무의 범위는 어디까지 인정되는 지, 즉 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하여 임대보증금반환의무를 이행할 수 있게 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함되는 지 여부에 관하여도 쟁점이 됩니다.
이와 관련하여 임대차목적물이 인도되어야 임차인의 차임지급의무가 발생하는 지 여부가 문제된 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 9. 13 선고 2024다256116 판결].
[사실관계]
① A는 2018. 3. 22. B로회사 부터 이 사건 건물 중 상가건물인 이 사건 부동산1, 이 사건 부동산 2를 각 366,500,000원에 분양을 받았습니다.
② 피고는 2019. 7. 18. A로부터 이 사건 각 부동산을 임대차보증금 각 25,000,000원, 월차임 각 1,900,000원, 임대차기간 각 2020. 7. 31.부터 2022. 7. 30.까지로 하여 임차하는 내용의 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 계약금과 중도금 합계 각 7,500,000원을 지급하였습니다. 이 사건 각 임대차계약에 의하면 피고는 잔금 각 17,500,000원을 2020. 7. 31.까지 지급하여야 합니다.
③ 피고와 A는 2020. 7. 15. 잔금 지급기일을 2020. 9. 15.로 연기하고 임대차기간을 2020. 9. 15.부터 2020. 9. 14.까지로 변경하였습니다.
④ A는 2020. 9. 2. 이 사건 부동산 1의 분양권을 원고 1에게, 이 사건 부동산 2의 분양권을 원고 2에게 양도하였고, B 회사는 2020. 9. 14. 원고들에게 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.
같은 날 원고들은 이 사건 각 부동산에 대하여 C회사에 각 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
⑤ 원고들은 A로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였다면서 위 임대차기간 동안의 차임을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
즉, A는 피고에게 준공 전 분양권 상태에서 이 사건 부동산을 임대하였고, A는 원고들에게 이 사건 부동산의 분양권을 양도하였는데, 피고가 임대차보증금 중 잔금을 지급하지 않아 A 및 원고들은 피고에게 이 사건 부동산을 인도하지 않은 상태에서,
원고들은 A로부터 임대차계약상 지위를 승계하였다고 주장하면서 피고를 상대로 임대차기간 동안의 차임을 청구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「임차인의 목적물에 대한 사용·수익은 목적물 인도를 당연한 전제로 하므로 임대인의 귀책사유를 불문하고 목적물 인도의무가 이행되지 않은 기간 동안 임차인은 차임 지급의무를 면한다고 하면서,
이 사건 각 부동산이 피고에게 인도되지 않았으므로 피고는 차임 지급의무를 면한다」고 하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1.임차인의 차임지급의무 발생요건
임대인은 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조).
이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는 지와 무관하게 임대차계약의 효력으로 발생한다.
다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).
2. 임대인의 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무의 범위
임대인의 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무에는 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다.
상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구된다(상가건물 임대차보호법 제3조, 제5조).
이 사건 각 임대차계약에는 이 사건 각 부동산 인도 전에 이를 제3자에게 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 원고들은 이 사건 각 부동산을 인도하기 전인 2020. 9. 14. C회사에게 채권최고액이 232,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었다.
그헐다면 원고들은 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고, 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다.
3. 이 사건에서
대법원은 「 위와 같은 법리를 설시하면서 , ① 임대차계약이 유효하게 성립한 이상 피고에게 차임 지급의무가 발생하고, 원고측이 임대인의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 경우에 비로소 차임 지급의무를 거절할 수 있으며, 원고 측이 이 사건 각 부동산을 현실적으로 인도하지 않았더라도 자신의 의무를 이행제공하고 그 이행제공 상태가 계속된다면 차임 지급을 거절할 수 없으므로, 원심의 이유 설시는 적절하지 않으나,
② 이 사건에서는 원고측이 이 사건 각 부동산을 인도하기 전에 C회사에게 근저당권설정등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었는데, 이는 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무를 위반하여 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용· 수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있기 때문에 원고들의 청구를 받아들이지 않은 결론이 정당하다」고 판시하며 원고들의 상고를 모두 기각하였습니다.
[결론]
임대인의 임대목적물인도의무와 임차인의 차임지급의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고 임차인의 차임지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는 지와 무관하게 임대차계약의 효력으로 발생합니다.
다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다.
임대인의 임차인이 목적물 사용 수익하게 할 의무에 임차인의 대항력과 우선변제권 취득을 방해하지 않을 의무가 포함된다고 대법원은 판시하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
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● 상가건물임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
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[참고판례]
● 대법원 2024. 9. 13 선고 2024다256116 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약 체결 후 임대차목적물인도가 잔금지급과 동시에 이행이 되면 좋지만, 여러 사정으로 임대차계약을 체결 후 임대인은 임대차목적물 인도의 이행제공이 가능한 상태인데, 잔금지급이 지체된 경우 임차인의 차임지급의무가 언제부터 발생하는 지 문제되는 경우가 있습니다.
또한 임대차계약에서 임대인의 임차인에 대한 목적물 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급의무가 서로 대응관계에 있는데, 임대인의 임차인에 대한 목적물 사용· 수익할 의무의 범위는 어디까지 인정되는 지, 즉 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하여 임대보증금반환의무를 이행할 수 있게 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함되는 지 여부에 관하여도 쟁점이 됩니다.
이와 관련하여 임대차목적물이 인도되어야 임차인의 차임지급의무가 발생하는 지 여부가 문제된 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 9. 13 선고 2024다256116 판결].
[사실관계]
① A는 2018. 3. 22. B로회사 부터 이 사건 건물 중 상가건물인 이 사건 부동산1, 이 사건 부동산 2를 각 366,500,000원에 분양을 받았습니다.
② 피고는 2019. 7. 18. A로부터 이 사건 각 부동산을 임대차보증금 각 25,000,000원, 월차임 각 1,900,000원, 임대차기간 각 2020. 7. 31.부터 2022. 7. 30.까지로 하여 임차하는 내용의 이 사건 각 임대차계약을 체결하고, 그에 따라 계약금과 중도금 합계 각 7,500,000원을 지급하였습니다. 이 사건 각 임대차계약에 의하면 피고는 잔금 각 17,500,000원을 2020. 7. 31.까지 지급하여야 합니다.
③ 피고와 A는 2020. 7. 15. 잔금 지급기일을 2020. 9. 15.로 연기하고 임대차기간을 2020. 9. 15.부터 2020. 9. 14.까지로 변경하였습니다.
④ A는 2020. 9. 2. 이 사건 부동산 1의 분양권을 원고 1에게, 이 사건 부동산 2의 분양권을 원고 2에게 양도하였고, B 회사는 2020. 9. 14. 원고들에게 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다.
같은 날 원고들은 이 사건 각 부동산에 대하여 C회사에 각 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다.
⑤ 원고들은 A로부터 이 사건 각 임대차계약의 임대인 지위를 승계하였다면서 위 임대차기간 동안의 차임을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
즉, A는 피고에게 준공 전 분양권 상태에서 이 사건 부동산을 임대하였고, A는 원고들에게 이 사건 부동산의 분양권을 양도하였는데, 피고가 임대차보증금 중 잔금을 지급하지 않아 A 및 원고들은 피고에게 이 사건 부동산을 인도하지 않은 상태에서,
원고들은 A로부터 임대차계약상 지위를 승계하였다고 주장하면서 피고를 상대로 임대차기간 동안의 차임을 청구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「임차인의 목적물에 대한 사용·수익은 목적물 인도를 당연한 전제로 하므로 임대인의 귀책사유를 불문하고 목적물 인도의무가 이행되지 않은 기간 동안 임차인은 차임 지급의무를 면한다고 하면서,
이 사건 각 부동산이 피고에게 인도되지 않았으므로 피고는 차임 지급의무를 면한다」고 하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1.임차인의 차임지급의무 발생요건
임대인은 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조).
이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는 지와 무관하게 임대차계약의 효력으로 발생한다.
다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).
2. 임대인의 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무의 범위
임대인의 임차인에게 목적물은 인도하여 이를 사용· 수익할 수 있도록 할 의무에는 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다.
상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구된다(상가건물 임대차보호법 제3조, 제5조).
이 사건 각 임대차계약에는 이 사건 각 부동산 인도 전에 이를 제3자에게 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 원고들은 이 사건 각 부동산을 인도하기 전인 2020. 9. 14. C회사에게 채권최고액이 232,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었다.
그헐다면 원고들은 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고, 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다.
3. 이 사건에서
대법원은 「 위와 같은 법리를 설시하면서 , ① 임대차계약이 유효하게 성립한 이상 피고에게 차임 지급의무가 발생하고, 원고측이 임대인의 의무를 이행하거나 이행제공하지 않은 경우에 비로소 차임 지급의무를 거절할 수 있으며, 원고 측이 이 사건 각 부동산을 현실적으로 인도하지 않았더라도 자신의 의무를 이행제공하고 그 이행제공 상태가 계속된다면 차임 지급을 거절할 수 없으므로, 원심의 이유 설시는 적절하지 않으나,
② 이 사건에서는 원고측이 이 사건 각 부동산을 인도하기 전에 C회사에게 근저당권설정등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었는데, 이는 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무를 위반하여 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용· 수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있기 때문에 원고들의 청구를 받아들이지 않은 결론이 정당하다」고 판시하며 원고들의 상고를 모두 기각하였습니다.
[결론]
임대인의 임대목적물인도의무와 임차인의 차임지급의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고 임차인의 차임지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는 지와 무관하게 임대차계약의 효력으로 발생합니다.
다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있습니다.
임대인의 임차인이 목적물 사용 수익하게 할 의무에 임차인의 대항력과 우선변제권 취득을 방해하지 않을 의무가 포함된다고 대법원은 판시하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
● 상가건물임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제5조(보증금의 회수)
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
[참고판례]
● 대법원 2024. 9. 13 선고 2024다256116 판결