안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금 반환을 구할 수 있는 지에 관하여,
즉 임대인이 아닌 수탁자로부터 부동산 소유권 취득자도 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환채무를 부담하는 가에 대한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소) 건물명도, 2019다300101(반소) 보증금반환 판결].
[사실관계]
① 주식회사 A는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 000오피스텔 162채에 관하여 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 합니다)( 취급지점 : 00지점)을 1순위 우선수익자로, 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라 합니다)을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
② 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 있습니다.
③ 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4. 경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 주식회사 A의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다'는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 주식회사 A에게 교부하였습니다.
④ 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 합니다)는 2007. 7. 3. 주식회사 A와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였습니다.
⑤ 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 합니다)는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득하였습니다.
이후, 오피스텔에 관한 신탁계약의 위탁자로부터 오피스텔을 임차하고 확정일자를 받은 피고가 반소로서, 공매로 오피스텔을 취득한 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「피고의 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 원고를 상대로는 그 반환을 구할 수 없다」고 보아 피고의 보증금 반환청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 신탁등기의 대항력
신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다.
구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 "등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."라고 정하고 있고,
구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자, 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다.
따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 「 이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다.
따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 주식회사 A로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 주식회사 A를 상대방으로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.
나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수 없다」고 판단하며 이와 같은 취지의 원심의 판단을 인정하며 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금을 반환받을 수 있는 지 여부는 신탁계약에 따라 위탁자와 수탁자 중 누가 임대인이 될 것인지를 약정하고, 이를 신탁원부에 기재하면 임차인에게도 대항할 수 있는 바,
신탁원부에 기재된 신탁계약에 따라 수탁자가 임대인이 아닌 경우에는 임차인은 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인의 지위를 승계한 것이 아니므로 임대차보증금을 반환받을 수 없고, 신탁계약에 임대인으로 정해진 자에게 임대차보증금반환 청구를 하여야 합니다.
[참고조문]
● 신탁법[시행 2018. 11. 1.] [법률 제15022호, 2017. 10. 31., 타법개정]
제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다. ③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다. ④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다. |
● 부동산등기법 [시행 2025. 1. 31.] [법률 제20435호, 2024. 9. 20., 일부개정]
제81조(신탁등기의 등기사항) ① 등기관이 신탁등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록한 신탁원부(信託原簿)를 작성하고, 등기기록에는 제48조에서 규정한 사항 외에 그 신탁원부의 번호 및 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하여야 한다. <개정 2014. 3. 18., 2024. 9. 20.> 1. 위탁자(委託者), 수탁자 및 수익자(受益者)의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다) 2. 수익자를 지정하거나 변경할 수 있는 권한을 갖는 자를 정한 경우에는 그 자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다) 3. 수익자를 지정하거나 변경할 방법을 정한 경우에는 그 방법 4. 수익권의 발생 또는 소멸에 관한 조건이 있는 경우에는 그 조건 5. 신탁관리인이 선임된 경우에는 신탁관리인의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다) 6. 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁인 경우에는 그 뜻 7. 「신탁법」 제3조제5항에 따라 수탁자가 타인에게 신탁을 설정하는 경우에는 그 뜻 8. 「신탁법」 제59조제1항에 따른 유언대용신탁인 경우에는 그 뜻 9. 「신탁법」 제60조에 따른 수익자연속신탁인 경우에는 그 뜻 10. 「신탁법」 제78조에 따른 수익증권발행신탁인 경우에는 그 뜻 11. 「공익신탁법」에 따른 공익신탁인 경우에는 그 뜻 12. 「신탁법」 제114조제1항에 따른 유한책임신탁인 경우에는 그 뜻 13. 신탁의 목적 14. 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 방법 15. 신탁종료의 사유 16. 그 밖의 신탁 조항 ② 제1항제5호, 제6호, 제10호 및 제11호의 사항에 관하여 등기를 할 때에는 수익자의 성명 및 주소를 기재하지 아니할 수 있다. ③ 제1항의 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다. ④ 제1항 각 호 외의 부분에 따른 주의사항의 내용 및 등기방법 등에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다
제82조(신탁등기의 신청방법) ① 신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에 하여야 한다. ② 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다. 이 경우 제1항은 적용하지 아니한다. ③ 제2항에 따른 대위등기의 신청에 관하여는 제28조제2항을 준용한다. |
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
[참고판례]
● 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소)건물명도, 2019다300101(반소) 보증금 반환 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금 반환을 구할 수 있는 지에 관하여,
즉 임대인이 아닌 수탁자로부터 부동산 소유권 취득자도 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환채무를 부담하는 가에 대한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소) 건물명도, 2019다300101(반소) 보증금반환 판결].
[사실관계]
① 주식회사 A는 2007. 6. 4. 이 사건 오피스텔을 포함한 000오피스텔 162채에 관하여 농업협동조합중앙회(이하 '농협중앙회'라 합니다)( 취급지점 : 00지점)을 1순위 우선수익자로, 주식회사 한국토지신탁(이하 '한국토지신탁'이라 합니다)을 수탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 한국토지신탁은 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
② 이 사건 신탁계약상 위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대하도록 정하고 있었고(제9조 제2항 및 제10조 제3항), 이러한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 있습니다.
③ 우선수익자인 농협중앙회는 2007. 6. 4. 경 한국토지신탁에 이 사건 오피스텔에 관하여 주식회사 A의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다'는 취지의 동의서를 작성하여 교부하였고, 한국토지신탁은 이를 주식회사 A에게 교부하였습니다.
④ 피고(반소원고, 이하 '피고'라고만 합니다)는 2007. 7. 3. 주식회사 A와 이 사건 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 오피스텔을 인도받아 거주하면서 해당 주소로 주민등록을 이전하고 확정일자를 받았고, 이후 임대차계약을 연장하면서 계속 거주하다가 2017. 9. 14. 퇴거하였습니다.
⑤ 원고(반소피고, 이하 '원고'라고만 합니다)는 2016. 8. 31. 공매절차에서 이 사건 오피스텔을 취득하였습니다.
이후, 오피스텔에 관한 신탁계약의 위탁자로부터 오피스텔을 임차하고 확정일자를 받은 피고가 반소로서, 공매로 오피스텔을 취득한 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「피고의 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 원고를 상대로는 그 반환을 구할 수 없다」고 보아 피고의 보증금 반환청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 신탁등기의 대항력
신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다.
구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 "등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다."라고 정하고 있고,
구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자, 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다.
따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 「 이 사건 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였으므로 임대차보증금 반환채무는 위탁자에게 있다고 보아야 하고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로 임차인에게도 대항할 수 있다.
따라서 이 사건 오피스텔에 관한 부동산담보신탁 이후에 위탁자인 주식회사 A로부터 이를 임차한 피고는 임대인인 주식회사 A를 상대방으로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁자인 한국토지신탁을 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 없다.
나아가 한국토지신탁이 임대차보증금 반환의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 이 사건 오피스텔의 소유권을 취득한 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수 없다」고 판단하며 이와 같은 취지의 원심의 판단을 인정하며 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임대인이 아닌 신탁부동산의 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자에 대하여 임대차보증금을 반환받을 수 있는 지 여부는 신탁계약에 따라 위탁자와 수탁자 중 누가 임대인이 될 것인지를 약정하고, 이를 신탁원부에 기재하면 임차인에게도 대항할 수 있는 바,
신탁원부에 기재된 신탁계약에 따라 수탁자가 임대인이 아닌 경우에는 임차인은 수탁자로부터 부동산 소유권을 취득한 자는 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대인의 지위를 승계한 것이 아니므로 임대차보증금을 반환받을 수 없고, 신탁계약에 임대인으로 정해진 자에게 임대차보증금반환 청구를 하여야 합니다.
[참고조문]
● 신탁법[시행 2018. 11. 1.] [법률 제15022호, 2017. 10. 31., 타법개정]
제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.
④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.
● 부동산등기법 [시행 2025. 1. 31.] [법률 제20435호, 2024. 9. 20., 일부개정]
제81조(신탁등기의 등기사항)
① 등기관이 신탁등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록한 신탁원부(信託原簿)를 작성하고, 등기기록에는 제48조에서 규정한 사항 외에 그 신탁원부의 번호 및 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 기록하여야 한다. <개정 2014. 3. 18., 2024. 9. 20.>
1. 위탁자(委託者), 수탁자 및 수익자(受益者)의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다)
2. 수익자를 지정하거나 변경할 수 있는 권한을 갖는 자를 정한 경우에는 그 자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다)
3. 수익자를 지정하거나 변경할 방법을 정한 경우에는 그 방법
4. 수익권의 발생 또는 소멸에 관한 조건이 있는 경우에는 그 조건
5. 신탁관리인이 선임된 경우에는 신탁관리인의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다)
6. 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁인 경우에는 그 뜻
7. 「신탁법」 제3조제5항에 따라 수탁자가 타인에게 신탁을 설정하는 경우에는 그 뜻
8. 「신탁법」 제59조제1항에 따른 유언대용신탁인 경우에는 그 뜻
9. 「신탁법」 제60조에 따른 수익자연속신탁인 경우에는 그 뜻
10. 「신탁법」 제78조에 따른 수익증권발행신탁인 경우에는 그 뜻
11. 「공익신탁법」에 따른 공익신탁인 경우에는 그 뜻
12. 「신탁법」 제114조제1항에 따른 유한책임신탁인 경우에는 그 뜻
13. 신탁의 목적
14. 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 방법
15. 신탁종료의 사유
16. 그 밖의 신탁 조항
② 제1항제5호, 제6호, 제10호 및 제11호의 사항에 관하여 등기를 할 때에는 수익자의 성명 및 주소를 기재하지 아니할 수 있다.
③ 제1항의 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.
④ 제1항 각 호 외의 부분에 따른 주의사항의 내용 및 등기방법 등에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다
제82조(신탁등기의 신청방법) ① 신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기 또는 변경등기의 신청과 동시에 하여야 한다.
② 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다. 이 경우 제1항은 적용하지 아니한다.
③ 제2항에 따른 대위등기의 신청에 관하여는 제28조제2항을 준용한다.
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
[참고판례]
● 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소)건물명도, 2019다300101(반소) 보증금 반환 판결