안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결].
[사실관계]
① 원고 1은 A 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들입니다.
② 원고들은 2016. 7.경 피고에게 A부동산 중 1층 전체 110. 16㎡(이하 '이 사건 상가'라 합니다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 "부가세 별도"라는 문구가 기재되어 있습니다.
③ 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그 중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였습니다.
④ 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였습니다.
⑤ 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였습니다.
즉, 점포 임대인인 원고들이 임차인인 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 건물 인도를 구한 사건입니다.
원고들은 반환할 임대차보증금 중에서 임대차계약 종료 후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하였으므로 피고가 차임 상당 부당이득금액 및 그에 대한 부가가치세도 포함하여 임차보증금에서 공제하여야 한다고 주장을 하고 있습니다.
[원심]
원심은 「 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 상실하였고, 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것은 형평에 반하므로,
임대인의 계약갱신거절권을 인정하여 이 사건 임대차계약이 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금 15,000,000원에서 피고의 차임에 대한 미납부가가치세와 차임 상당 부당이득을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다」 고 원고의 건물인도 청구를 인용하였습니다.
피고(임차인)는 원심에 불복하여 대법원에 상고를 하였습니다.
[대법원]
1.임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)'의 의미
「 상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다.
반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).
그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조)
위의 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 문언과 취지에 비추어 피고가 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으므로 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고, 임대차가 기간만료로 종료되었다」고 판단하여 원고의 건물 인도청구를 인용한 원심판결을 인정하여 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 지 여부에 대해
대법원은 「임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다」 라는 태도를 보이고 있습니다.
단 임대차계약 기간 중 차임연체로 인하여 임대인이 임대차계약을 해지하기 위해서는 차임연체액이 3기에 차임액에 달하여야 하며, 연속해서 3기분의 차임액에 달하는 것은 아닙니다.
주택임대차 계약에 있어서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 에서 상가건물 임대차보호법의 3기분의 차임연체 사실이 아니라 2기분의 차임연체 사실이 인정되어야 합니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제1호).
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
● 민법
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
|
● 주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
[참고판례]
● 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결].
[사실관계]
① 원고 1은 A 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들입니다.
② 원고들은 2016. 7.경 피고에게 A부동산 중 1층 전체 110. 16㎡(이하 '이 사건 상가'라 합니다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 "부가세 별도"라는 문구가 기재되어 있습니다.
③ 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그 중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였습니다.
④ 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였습니다.
⑤ 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였습니다.
즉, 점포 임대인인 원고들이 임차인인 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 건물 인도를 구한 사건입니다.
원고들은 반환할 임대차보증금 중에서 임대차계약 종료 후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하였으므로 피고가 차임 상당 부당이득금액 및 그에 대한 부가가치세도 포함하여 임차보증금에서 공제하여야 한다고 주장을 하고 있습니다.
[원심]
원심은 「 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 상실하였고, 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것은 형평에 반하므로,
임대인의 계약갱신거절권을 인정하여 이 사건 임대차계약이 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금 15,000,000원에서 피고의 차임에 대한 미납부가가치세와 차임 상당 부당이득을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다」 고 원고의 건물인도 청구를 인용하였습니다.
피고(임차인)는 원심에 불복하여 대법원에 상고를 하였습니다.
[대법원]
1.임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유인 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)'의 의미
「 상가건물 임대차보호법」(이하 '상가임대차법'이라고 한다) 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'라고 규정하였다.
반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 '3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).
그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조)
위의 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 문언과 취지에 비추어 피고가 임대차기간 중 차임을 3개월 치에 달하도록 연체한 적이 있었으므로 그 후의 차임 지급으로 3기분의 연체상태는 해소되었더라도 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되고, 임대차가 기간만료로 종료되었다」고 판단하여 원고의 건물 인도청구를 인용한 원심판결을 인정하여 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 지 여부에 대해
대법원은 「임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다」 라는 태도를 보이고 있습니다.
단 임대차계약 기간 중 차임연체로 인하여 임대인이 임대차계약을 해지하기 위해서는 차임연체액이 3기에 차임액에 달하여야 하며, 연속해서 3기분의 차임액에 달하는 것은 아닙니다.
주택임대차 계약에 있어서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 에서 상가건물 임대차보호법의 3기분의 차임연체 사실이 아니라 2기분의 차임연체 사실이 인정되어야 합니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제1호).
[참고조문]
● 상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
● 민법
● 주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
[참고판례]
● 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결