안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약에서 특약사항에 '부가가치세 별도'라는 항목을 기재하여 차임 외에, 차임에 대한 부가가치세도 임차인이 지급을 하였다면, 임대차계약 종료 후 임차인이 계속 점유하여 임대인이 차임 상당의 부당이득을 청구할 때 부당이득에 대한 부가가치세도 청구할 수 있는 지 문제가 됩니다.
이와 같은 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결].
[사실관계]
① 원고 1은 A 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들입니다.
② 원고들은 2016. 7.경 피고에게 A부동산 중 1층 전체 110.16㎡(이하 '이 사건 상가'라 합니다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라 합니다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 "부가가치세 별도"라는 문구가 기재되어 있습니다.
③ 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그 중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였습니다.
④ 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였습니다.
⑤ 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였습니다.
즉, 점포 임대인인 원고들이 임차인인 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 건물 인도를 구한 사건에서, 원고들은 임대차계약 종료 후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하였으므로 피고가 차임 상당 부당이득 명목으로 지급한 금원에는 부가가치세도 포함되어야 한다고 주장을 하고 있습니다.
[원심]
원심은 「 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는 지 여부
임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로,
차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하며 원심의 판단은 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 하며, 임차인인 피고의 부가가치세 지급을 명한 원심판결을 유지하며 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임대차계약의 차임에 대한 부가가치세를 임차인 부담약정을 한 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 차임상당 부당이득에 대한 부가가치세도 임차인이 부담하는 지 여부에 관하여
① 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고,
② 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 합니다.
[참고조문]
● 부가가치세법
제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 1. 역무를 제공하는 것 2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 ② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다. |
● 민법
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다. |
[참고판례]
● 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차계약에서 특약사항에 '부가가치세 별도'라는 항목을 기재하여 차임 외에, 차임에 대한 부가가치세도 임차인이 지급을 하였다면, 임대차계약 종료 후 임차인이 계속 점유하여 임대인이 차임 상당의 부당이득을 청구할 때 부당이득에 대한 부가가치세도 청구할 수 있는 지 문제가 됩니다.
이와 같은 사건에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결].
[사실관계]
① 원고 1은 A 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들입니다.
② 원고들은 2016. 7.경 피고에게 A부동산 중 1층 전체 110.16㎡(이하 '이 사건 상가'라 합니다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였습니다(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라 합니다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 "부가가치세 별도"라는 문구가 기재되어 있습니다.
③ 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그 중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였습니다.
④ 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였습니다.
⑤ 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였습니다.
즉, 점포 임대인인 원고들이 임차인인 피고의 계약갱신 요구를 거절하고 건물 인도를 구한 사건에서, 원고들은 임대차계약 종료 후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하였으므로 피고가 차임 상당 부당이득 명목으로 지급한 금원에는 부가가치세도 포함되어야 한다고 주장을 하고 있습니다.
[원심]
원심은 「 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는 지 여부
임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로,
차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하며 원심의 판단은 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 하며, 임차인인 피고의 부가가치세 지급을 명한 원심판결을 유지하며 피고의 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임대차계약의 차임에 대한 부가가치세를 임차인 부담약정을 한 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 차임상당 부당이득에 대한 부가가치세도 임차인이 부담하는 지 여부에 관하여
① 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하고,
② 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 합니다.
[참고조문]
● 부가가치세법
제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
● 민법
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
[참고판례]
● 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결