안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용· 수익하지 않고 점유만을 계속한 경우에는 목적물을 용도대로 사용· 수익한 것이 아니기 때문에 차임 상당의 부당이득반환 책임을 지지는 않습니다. 

이러한 경우에도 관리비도 부담하는지 , 아니면 관리비는 부담하지 않아도 되는 지에 관하여 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결].

[사실관계]

① 원고(임차인 겸 전대인)가 2001. 11. 6. 피고(전차인)에게 이 사건 점포를 전대차보증금 800만 원, 월 임료 70만 원(매월 6, 지급), 기간 1년으로 약정하여 전대하였습니다.

② 위 약정에서  특약사항으로 임차인인 원고가 임대인인 주식회사 A에게 지급하여 할 임대차 임료 및 시장환경의 유지관리를 위하여 필요한 경비(이하 임대차 임료 및 경비를 합하여 '관리비'라고 표시한다)를 점포 사용자인 피고가 부담하기로 하였습니다.

③ 피고는 원고에게 전대차보증금을 지급하고 이 사건 점포를 사용하다가 2002. 4.  초순경 원고에게 영업 부진을 이유로  2002. 5. 6.까지만 이 사건 점포를 사용하고 명도하겠다고 통보한 후,  위 임차보증금의 반환을 요궇,면서 2002. 6. 6.부터는 차임 및 관리비 등을 전혀 지급하지 아니하였습니다.

④ 피고는 2002. 5. 초순경부터는 이 사건 점포 내에 있던 대부분의 물건들을 새로 임차한 점포로 옮긴 후 이 사건 점포를 닫아놓은 채 사용하지 아니하고 있습니다.

⑤ 원고는 피고에게 2002. 6. 6.부터 전대차기간 종료시점인 2002. 11. 5.까지의 전대차 임료 및 관리비 상당의 금원과 그 이후인 2002. 11. 6.부터 이 사건 점포 명도시까지 관리비 청구의 소를 제기하였습니다.

[원심]

원심은  「전대차 기간 종료 이후에는 비록 피고가 이 사건 점포를 점유하더라도 이를 본래의 전대차계약상의 목적에 따라 사용· 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없어 부당이득반환의무가 성립하지 않는다는 전제하에, 

피고는 원고에게 2002. 6. 6.부터 전대차기간 종료시점인 2002. 11. 5.까지의 전대차 임료 및 관리비 상당의 금원의 지급의무가 있고, 

전대차기간 만료 후 2002. 11. 6.부터 이 사건 점포의 명도시까지  ① 차임 상당의 부당이득금은 피고가 전대차계약상의 목적에 따라 사용 · 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없기 때문에 지급할 의무가 없고, 

② 월 관리비는 원·피고 간의 이 사건 전대차 계약 당시 점포사용자가 부담하기로 약정한 사실, 피고는 이 사건 전대차계약 종료 이후에도 이 사건 점포의 자물쇠열쇠를 보관하면서 우편물 관리 등을 위아혀 1~2주에 한번씩 이 사건 점포의 셔터를 열고 닫아 왔으며, 피고는 이 사건 점포 안 철재 선반에 비닐포장되어 있는 피고의 원단 묶음을 소량 보관하여 왔고, 

원고는 이 사건 전대차게약 종료 이후에도 피고로부터 이 사건 점포를 명도받지 못한채 계속하여 이 사건 월 관리비를  주식회사 A에게 납부하고 있는 사실을 인정할 수 있는 바,

피고가 이 사건 전대차계약 종료 이후에도 계속하여 이 사건 점포를 점유하여 왔고, 그로 인하여 원고는 이 사건 점포를 사용하지 못하였을 뿐만 아니라 A에게 이 사건 점포에 대한 월 관리비를 계속하여 지급하여 왔으므로, 피고가 이 사건 월 관리비를 부담함이 상당하다」고 하여 피고의 전대차게약 종료 이후부터 이 사건 점포 명도시까지의 월 관리비 납부의무를 인정하였습니다.

 피고(전차인)가 이에 불복하여 대법원에 상고하였습니다.

[대법원]

1. 전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용· 수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우에 전차인이 관리비를 부담하는 지 여부

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용· 수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 비록 전대차계약상 관리비를 전차인이 부담하기로 한 특약이 있더라도 이 특약이 전대차 기간 종료 이후에도 적용된다고 해석하기 어려운 점, 

관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 점포의 사용· 수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 전차인이 점포를 실제로 사용· 수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점 등 제반 사정에 비추어 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인이 부담하여야 한다.

2. 이 사건에서

대법원은  「 ① 전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 피고가 이 사건 점포를 사용· 수익은 하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 전대차기간 종료 이후에는 원· 피고 사이의 전대차계약상 '관리비를 피고가 부담'하기로 한 특약이 적용되는 것으로 해석하기 어려운 점,

② 관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 공동전기, 수도료 및 인건비 등 지급의무를 균분 부담하는 성격의 금원이고, 이는 점포의 사용· 수익을 전제로 한다고 볼 수도 있으므로 피고가 이 사건 점포를 실제로 사용· 수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점, 전대차가 종료된 이상 관리비 중 임대차 임료를 원래의 임대차계약상 임차인인 원고가 임대인인 주식회사 A에게 부담하여야 하는 점,

③ 원심의 판단과 같이 전대차기간 종료 이후에는 피고의 점유로 인한 부당이득반환의무는 성립되지 않을 뿐만 아니라, 전대차기간 종료시점에 피고가 반환받아야할 보증금이 아직 남아 있음이 분명한 이상 피고의 점유는 불법점유가 아니므로 그 손해배상의무도 부담하지 않는 점 등에 비추어 보면, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비를 전대인인 원고가 부담하여야 할 것이다.

④  따라서 원심이 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비를 전차인인 피고가 부담하여야 한다는 전제하에 보증금에서 이를 공제함으로써 피고의 동시이행항변을 배척하고 추가로 명도시까지의 관리비 상당액의 지급을 명한 것은, 전대차보증금에서 공제되어야 할 전차인의 채무범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다」고 판시하며,

전대차기간 종료 후부터 이 사건 건물 명도시까지의 관리비 납부를 명한 원심판결을 파기· 환송하였습니다.

[결론]

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 목적물은 사용, 수익하지 않은 상태로 점유하는 경우에도 관리비는 부담하는 지 여부는 

전대차기간 종료 후 전차인이 목적물을 전대차계약의 목적대로 사용· 수익하지 아니한 상태로 점유한 경우 차임 상당의 부당이득반환의무가 없는 것처럼,

 관리비 역시  점포의 사용· 수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 전차인이 점포를 실제로 사용· 수익하지 않은 이상 관리비 부담의무는 없습니다.

[참고조문]

● 민법

[참고판례]

● 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다1711 판결