민법 제639조의 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의하는 방법 중 임대차기간 만료 후 차임증액청구권 행사가 포함되는 지 여부

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

민법 제639조(묵시의 갱신) 제1항 본문은 '임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. '고 규정하고 있습니다.

민법의 묵시적 갱신이 되기 위해서는 ① 임대차기간 만료 후에 ② 임차인이 임차물을 사용· 수익을 계속하는 경우, ③ 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않아야 합니다.

여기서 임대차 기간 만료 후에 임대인이 차임증액청구권을 행사하는 것이 이의를 하는 것에 해당하는 지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결].

[사실관계]

① 임대인인 원고는 2018. 5. 14. 피고와  이 사건 건물을 임대차보증금 1억원, 월 차임  600만 원, 임대차기간 2018. 7. 12.부터 2020. 7. 11.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서를 작성하였습니다.

② 원고는 2020. 6. 30.피고와, 원고가 피고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 350만 원, 임대차기간 2020. 7. 12.부터 2021. 7. 12.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약서를 작성하였습니다.

③ 이후 원고와 피고는 코로나 119 감염병의 영향을 고려하여 월차임을 320만 원, 임대차기간을 2020. 7. 12.까지로 다시 정하였습니다.

④ 원고는 2022. 7. 15. 피고에게 '월 차임을 600만 원으로 증액하여 줄것을 청구한다.'는 내용이 포함된 내용증명우편을 발송하였고, 이 내용증명우편은 2022. 7. 18. 피고에게 도달하였습니다.

⑤  피고는 2022. 7. 21. 원고에게 ' 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 12.자로 묵시적으로 갱신되었고, 원고의 차임 증액 요구는 수용할 수 없다.'는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에게 도달하였습니다.

⑥ 원고는 2023. 6. 21. 피고에게 '갱신된 임대차계약이 2023. 7. 12. 만료될 예정이고, 2022. 7. 발송한 내용증명이 피고에게 도달한 때에 차임이 상당한 범위로 증액된 것이고, 갱신된 위 임대차계약도 기간이 만료되면 다시 동일한 조건으로 갱신되게 할 것이다.'라는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명 우편은 그 무렵 피고에게 도달하였습니다.

⑦ 피고는 최초 임대차계약 체결 시부터 변론 종결 시까지 이 사건 건물을 점유하면서 숙박업을 영위하고 있습니다.

⑧ 원고는 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었고, 이 사건 건물의 차임상당액이 월 420만 원(2022. 7. 12.부터 2023. 7. 12.까지) 내지 430만 원(2023. 7. 13. 이후)라고 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도와 2022. 7. 13.부터 월 420만 원 내지 430만 원 상당의 부당이득금 지급을청구하였습니다.

[임대인인 원고가 임대차기간이 만료된 후 임차인인 피고에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구한 사안입니다.]

[원심]

원심은  「이 사건 임대차계약은 환산보증금이 상가임대차보호법의 적용대상을 초과하여 상가임대차보호법이 적용되지 않고, 

민법의 임대차계약규정이 적용되는데 임대인이 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없으므로,  

피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하고 2022. 7. 13.부터 월 420만 원 내지 430만 원의 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다」고 판단하였습니다.

피고는 이에 불복하여 대법원에 상고를 하였습니다.

[대법원]

1. 민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우  

민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다.

이 때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다.

다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정에 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다.

2. 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는 지 여부

 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는,

 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.

3. 이 사건에서 

 대법원은 「위와 같은 법리를 설시하면서,

① 원고가 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료로 종료되었다는 취지로 청구취지 및 청구원인을 변경하기 전까지는, 원고는 임대차계약이 2022. 7. 12. 기간 만료 이후 갱신되었음을 전제로 차임증액청구권을 행사하면서 피고를 상대로 증액된 차임을 청구하였다.

원고가 2022. 7. 15.자 내용증명을 통해 차임증액청구권을 행사한 것도 임대차계약이 기간 만료 이후 갱신되어 유효하게 존속함을 전제로한 것이다.

원고가 이와 같이 임대차기간 만료후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는,  원고가 피고의 계속적인 임차물 사용· 수익에도 불구하고 더 이상 피고와의 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다.

② 또한  원고는 임대차계약이 상가임대차법 제10조 제4항에 의하여 갱신된 것으로 착오로 차임증액청구를  하였다는 취지로 주장하나, 이는 동기의 착오에 불과한데 그 착오가 표시되었다고 보기도 어려울 뿐만 아니라, 이를 착오로 인한 의사표시로 인정하여 취소할 수 있다고 보더라도 그러한 사정만으로 원고가 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다. 

그럼에도 앞 서 본 이유만으로 원고가 상당한 기간 내에 이의를 하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되지 않았다고 본 원심의 판단에는 민법 제639조에 의한 임대차 계약의 묵시적 갱신에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.

[결론]

민법 제639조(묵시의 갱신) 제1항 본문에 따른  임대차계약의 갱신에 임대인이 이의하는 방법 중 임대차기간 만료 후 차임증액청구권 행사가 포함되는 지 여부는 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 

임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만을 가지고는  더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 상당한 이의에 해당한다고 보기 어렵습니다.

[참고조문]

● 민법

[참고판례]

● 대법원 2025. 3. 13. 선고 2024다315046 판결