안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 겸 대구지방법원 개인파산관재인 출신 변호사 김상화 입니다.
임대인이 개인파산을 하여 면책결정을 받은 경우 임차인이 우선변제권 있는 임대차보증금반환청구권을 행사하여 보증금 전액을 받을 수 있는 지 문제가 됩니다.
이와 관련하여 개인파산절차에서 면책결정의 효력이 우선변제권 있는 임대차보증금반환청구권에 미치는 지 문제가 된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결].
[사실관계]
① 임차인 A는 2018. 4. 26. 임대인 피고로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 2억 원(이하 ' 이 사건 보증금'이라고 합니다), 임대차기간 2018. 5. 31.부터 2020. 5. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 계약(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라고 합니다)을 체결하고 그 무렵 피고에게 이 사건 보증금을 지급하였습니다.
② A는 2018. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2018. 5. 31. 이 사건 주택을 인도받아 점유하기 시작하였으며, 2018. 6. 4. 이 사건 주택에 관한 전입신고를 마쳤습니다.
③ 원고 주택도시보증공사는 2018. 4. 26. A와 사이에 이 사건 임대차계약 종료 시 임대인인 피고의 이 사건 주택에 관한 이 사건 보증금반환채무를 보증하는 내용의 전세보증금 반환보증약정(이하 ' 이 사건 보증약정'이라고 합니다)을 체결하고,
2018. 5. 31. 보증채권자를 임차인 A로, 주채무자를 피고로 하는 전세보증금반환보증서를 발급하였습니다.
A는 같은 날 피고가 원고에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 구상채무를 담보하기 위하여 이 사건 보증금반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 그 무렵 피고에게 양도 통지가 도달되었습니다.
④ 원고와 임차인 A 사이의 이 사건 보증약정 약관 제6조 제1항 제1호는 '보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때"를 보증사고 중 하나로 열거하고 있고, 제10조 제1항은 "보증회사가 보증채권자에게 보증채무를 이행한 때에는 주채무자에 대하여 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 갖는다."라고 규정하고 있습니다.
⑤ 이 사건 임대차계약이 2020. 5. 30. 종료하였으나 A가 그로부터 1개월이 경과하도록 피고로부터 임대차보증금을 반환받지 못하여 보증사고가 발생하였고,
이에 A는 서울남부지방법원 2020카임431호로 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 4. 임차권등기명령을 받아 2020. 7. 15. 임차권 등기를 마쳤습니다.
원고는 2020. 7. 31. A에게 이 사건 임대차보증금 2억 원을 지급하여 이 사건 보증약정에 따른 보증채무를 이행하였습니다.
⑥ 한편, 임대인인 피고는 2019. 8. 20. 서울회생법원 2019하단103051호, 2019하면103051호로 이 사건 파산 및 면책을 신청하였는데, 당시 채권자목록에 임차인 A에 대한 이 사건 보증금반환채무를 기재하였으나, 원고에 대한 장래 구상채무는 기재하지 않았습니다.
2019. 9. 23. 피고에 대한 파산이 선고되었고 피고는 2020. 1. 21. 면책결정(이하 '이 사건 면책결정'이라고 합니다)을 받아 이 사건 면책결정이 2020. 2. 6. 확정되었습니다.
⑦ 피고에 대한 위 파산절차에서 이 사건 부동산이 환가되지 아니한 채 2020. 1. 17. 파산폐지 결정이 내려짐에 따라 원고는 이 사건 부동산의 환가절차에서 임대차보증금을 반환받지 못하였습니다.
⑧ 원고는 2020. 7. 31. 임차인 A에게 이 사건 보증금 2억 원을 지급한 다음 피고를 상대로 위와 같이 대위변제한 보증금 상당액 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
⑨ 피고가 위 임대차보증금반환청구권은 파산채권으로, 피고에 대한 개인파산 및 면책절차가 개시되어 면책결정이 확정된 후이기 때문에 면책결정의 효력에 따라 소구할 수 없다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인파산채무자인 주택임대인이 제출한 채권자목록에 기재되었다고 하더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 면책결정의 효력이 미치는 채권자목록에 기재된 파산채권에 해당하므로 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 법 제566조 단서 제7호에 따라 면책이 되지 않는 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 개인파산절차에서 면책결정의 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미치는지 여부
채무자회생 및 파산에 관한 법률(이하 '법'이라 한다) 제566조는 '면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각 호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 그 각 호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 「주택임대차보호법」상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고,
위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.
2. 주택임대인에 대한 면책결정이 확정된 경우 주택임차인이 주택의 환가대금에 관하여 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 있는 지 여부
법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「피고에 대한 면책결정이 확정된 이상 면책결정의 효력은 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 임대차보증금반환채권 전부에 미치고, 피고가 제출한 채권자목록에 위 보증금반환채권이 기재된 이상 법 제566조 단서 제7호에서 정한 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당하지도 않는다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
대법원은 개인파산절차에서 면책결정이 되면 우선변제권 있는 임대차보증금반환채권 전부도 면책결정의 효력이 인정된다고 판시하고 있습니다.
그러므로 임차인의 입장에서는 임대인이 개인파산을 하게 되어 부동산을 환가하는 과정에서 임차인의 대항력보다 선순위근저당권이 많은 경우에는 배당을 받기 어려운 경우도 많고 심지어 부동산보다 근저당등의 담보채무가 더 많은 경우에는 파산절차에서 환가를 포기하는 경우도 있는 바, 이 경우 우선변제권을 행사할 수 없다는 문제점이 있으니, 임대차계약에서 더욱 더 신중을 기해야 할 것으로 보입니다.
[참고조문]
● 채무자 회생 및 파산에 관한 법률
제415조(주택임차인 등) ① 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ② 「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다. ③ 제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
제566조(면책의 효력) 면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만, 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다. <개정 2010. 1. 22.> 1. 조세 2. 벌금ㆍ과료ㆍ형사소송비용ㆍ추징금 및 과태료 3. 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상 4. 채무자가 중대한 과실로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 불법행위로 인하여 발생한 손해배상 5. 채무자의 근로자의 임금ㆍ퇴직금 및 재해보상금 6. 채무자의 근로자의 임치금 및 신원보증금 7. 채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권. 다만, 채권자가 파산선고가 있음을 안 때에는 그러하지 아니하다. 8. 채무자가 양육자 또는 부양의무자로서 부담하여야 하는 비용 |
[참고판례]
● 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결
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변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 겸 대구지방법원 개인파산관재인 출신 변호사 김상화 입니다.
임대인이 개인파산을 하여 면책결정을 받은 경우 임차인이 우선변제권 있는 임대차보증금반환청구권을 행사하여 보증금 전액을 받을 수 있는 지 문제가 됩니다.
이와 관련하여 개인파산절차에서 면책결정의 효력이 우선변제권 있는 임대차보증금반환청구권에 미치는 지 문제가 된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결].
[사실관계]
① 임차인 A는 2018. 4. 26. 임대인 피고로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 2억 원(이하 ' 이 사건 보증금'이라고 합니다), 임대차기간 2018. 5. 31.부터 2020. 5. 30.까지로 정하여 임차하는 내용의 계약(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라고 합니다)을 체결하고 그 무렵 피고에게 이 사건 보증금을 지급하였습니다.
② A는 2018. 5. 8. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2018. 5. 31. 이 사건 주택을 인도받아 점유하기 시작하였으며, 2018. 6. 4. 이 사건 주택에 관한 전입신고를 마쳤습니다.
③ 원고 주택도시보증공사는 2018. 4. 26. A와 사이에 이 사건 임대차계약 종료 시 임대인인 피고의 이 사건 주택에 관한 이 사건 보증금반환채무를 보증하는 내용의 전세보증금 반환보증약정(이하 ' 이 사건 보증약정'이라고 합니다)을 체결하고,
2018. 5. 31. 보증채권자를 임차인 A로, 주채무자를 피고로 하는 전세보증금반환보증서를 발급하였습니다.
A는 같은 날 피고가 원고에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 구상채무를 담보하기 위하여 이 사건 보증금반환채권을 원고에게 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였고, 그 무렵 피고에게 양도 통지가 도달되었습니다.
④ 원고와 임차인 A 사이의 이 사건 보증약정 약관 제6조 제1항 제1호는 '보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때"를 보증사고 중 하나로 열거하고 있고, 제10조 제1항은 "보증회사가 보증채권자에게 보증채무를 이행한 때에는 주채무자에 대하여 구상권을 가지며, 보증채권자가 주채무자에 대하여 가지는 권리를 대위하여 갖는다."라고 규정하고 있습니다.
⑤ 이 사건 임대차계약이 2020. 5. 30. 종료하였으나 A가 그로부터 1개월이 경과하도록 피고로부터 임대차보증금을 반환받지 못하여 보증사고가 발생하였고,
이에 A는 서울남부지방법원 2020카임431호로 임차권등기명령을 신청하여 2020. 6. 4. 임차권등기명령을 받아 2020. 7. 15. 임차권 등기를 마쳤습니다.
원고는 2020. 7. 31. A에게 이 사건 임대차보증금 2억 원을 지급하여 이 사건 보증약정에 따른 보증채무를 이행하였습니다.
⑥ 한편, 임대인인 피고는 2019. 8. 20. 서울회생법원 2019하단103051호, 2019하면103051호로 이 사건 파산 및 면책을 신청하였는데, 당시 채권자목록에 임차인 A에 대한 이 사건 보증금반환채무를 기재하였으나, 원고에 대한 장래 구상채무는 기재하지 않았습니다.
2019. 9. 23. 피고에 대한 파산이 선고되었고 피고는 2020. 1. 21. 면책결정(이하 '이 사건 면책결정'이라고 합니다)을 받아 이 사건 면책결정이 2020. 2. 6. 확정되었습니다.
⑦ 피고에 대한 위 파산절차에서 이 사건 부동산이 환가되지 아니한 채 2020. 1. 17. 파산폐지 결정이 내려짐에 따라 원고는 이 사건 부동산의 환가절차에서 임대차보증금을 반환받지 못하였습니다.
⑧ 원고는 2020. 7. 31. 임차인 A에게 이 사건 보증금 2억 원을 지급한 다음 피고를 상대로 위와 같이 대위변제한 보증금 상당액 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
⑨ 피고가 위 임대차보증금반환청구권은 파산채권으로, 피고에 대한 개인파산 및 면책절차가 개시되어 면책결정이 확정된 후이기 때문에 면책결정의 효력에 따라 소구할 수 없다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인파산채무자인 주택임대인이 제출한 채권자목록에 기재되었다고 하더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 면책결정의 효력이 미치는 채권자목록에 기재된 파산채권에 해당하므로 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 법 제566조 단서 제7호에 따라 면책이 되지 않는 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 개인파산절차에서 면책결정의 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미치는지 여부
채무자회생 및 파산에 관한 법률(이하 '법'이라 한다) 제566조는 '면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만 다음 각 호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다."라고 규정하면서 그 각 호에서 파산채권에 해당하는 법 제415조의 「주택임대차보호법」상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인이 채무자에 대하여 가지는 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하고 있지 않고,
위 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지이므로, 법 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다.
2. 주택임대인에 대한 면책결정이 확정된 경우 주택임차인이 주택의 환가대금에 관하여 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 있는 지 여부
법 제415조에서 주택임차인의 보증금반환채권에 관하여 우선변제권을 규정하였음에도 불구하고 주택임차인이 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었다고 하더라도, 법 제564조에 의한 면책결정이 확정된 이상 주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다.
3. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「피고에 대한 면책결정이 확정된 이상 면책결정의 효력은 법 제415조 제1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 임대차보증금반환채권 전부에 미치고, 피고가 제출한 채권자목록에 위 보증금반환채권이 기재된 이상 법 제566조 단서 제7호에서 정한 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'에 해당하지도 않는다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
대법원은 개인파산절차에서 면책결정이 되면 우선변제권 있는 임대차보증금반환채권 전부도 면책결정의 효력이 인정된다고 판시하고 있습니다.
그러므로 임차인의 입장에서는 임대인이 개인파산을 하게 되어 부동산을 환가하는 과정에서 임차인의 대항력보다 선순위근저당권이 많은 경우에는 배당을 받기 어려운 경우도 많고 심지어 부동산보다 근저당등의 담보채무가 더 많은 경우에는 파산절차에서 환가를 포기하는 경우도 있는 바, 이 경우 우선변제권을 행사할 수 없다는 문제점이 있으니, 임대차계약에서 더욱 더 신중을 기해야 할 것으로 보입니다.
[참고조문]
● 채무자 회생 및 파산에 관한 법률
제415조(주택임차인 등) ① 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
② 「주택임대차보호법」 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인은 같은 조의 규정에 의한 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등)제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정은 「상가건물 임대차보호법」 제3조(대항력 등)의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의한 임차인에 관하여 준용한다.
제566조(면책의 효력) 면책을 받은 채무자는 파산절차에 의한 배당을 제외하고는 파산채권자에 대한 채무의 전부에 관하여 그 책임이 면제된다. 다만, 다음 각호의 청구권에 대하여는 책임이 면제되지 아니한다. <개정 2010. 1. 22.>
1. 조세
2. 벌금ㆍ과료ㆍ형사소송비용ㆍ추징금 및 과태료
3. 채무자가 고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상
4. 채무자가 중대한 과실로 타인의 생명 또는 신체를 침해한 불법행위로 인하여 발생한 손해배상
5. 채무자의 근로자의 임금ㆍ퇴직금 및 재해보상금
6. 채무자의 근로자의 임치금 및 신원보증금
7. 채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권. 다만, 채권자가 파산선고가 있음을 안 때에는 그러하지 아니하다.
8. 채무자가 양육자 또는 부양의무자로서 부담하여야 하는 비용
[참고판례]
● 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결
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