공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 다른 주택을 소유한 경우 LH공사가 한 갱신거절의 의사표시를 그 무효확인 소송으로 임차인의 지위를 유지할 수 있는가

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되어 LH공사가 갱신거절의 의사표시를하자 임차인이 그 무효확인을 구한 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2022. 2. 10. 선고 2019다227732 판결].

[사실관계]

① A는 2006. 6. 12. 공공주택사업자인 피고와 공공주택 특별법에 따른 공공임대 주택인 이 사건 아파트를 임차하는 계약을 체결하였고, 그 계약서 제10조 제1항에  「 공공주택 특별법 」 제49조의 3 제1항과 구 시행령 제47조 제2항 제4호와 같은 내용의 규정을 두고 있습니다.

② 원고(임차인)는 2011. 5. 3. 임대인인 피고(한국토지주택공사), 전 임차인 A와 위 계약상 임차인의 권리의무를 승계하는 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하고, 2011. 8. 31.부터 2년 단위로 이 사건 임대차계약을 갱신하였습니다.

③ 피고는 임대차계약 기간 만료일(2017. 8. 31.)을 앞둔 2017. 7. 12. 원고에게 '원고의 배우자가 유주택자로 판명되었으므로, 2017. 7. 20.까지 소명을 신청하고 만일 위 기간 내 소명되지 않을 경우 갱신부적격자로 최종 확정되어 갱신계약자격이 상실된다.'는 통지를 하였고, 위 통지는 2017. 7. 21. 원고에게 도달하였습니다.

④ 이후 피고는 2017. 7. 28. 원고에게 '갱신계약 부적격 사유(유주택)가 소명되지 않아 갱신계약이 불가능하고 별도의 통보 없이 2017. 8. 31. 임대차계약이 종료되며, 다만 임대차계약 종료일부터 6개월 이내에 주택처분 시 갱신계약을 할 수 있으니 갱신계약 의사가 있는 경우 반드시 기한 내 처분 및 갱신계약을 체결하라'는 통지를 하였습니다.

⑥ 원고는 선택적으로 피고가 원고에게 한 2017. 8. 31.자 계약해지 또는 2017. 7. 28.자 갱신거절 의사표시의 무효확인을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

⑦ 피고는 이 사건이 계속 중이던 2018. 8. 27. 유예기간 안에 원고가 배우자 주택을 처분하지 않았다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 취지가 기재된 준비서면을 원심법원에 제출하였고, 위 준비서면은 그 무렵 원고에게 송달되었습니다.

원심 제2회 변론기일에서 진술된 2019. 3. 18.자 원고 준비서면에는 '원고 배우자 보유의 주택은 매우 노후하여 처분이 어려운 상태'라는 내용이 기재되어 있습니다.

[원심]

 원심은 「공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되었으나 구 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보일로부터 6개월 이내에 기간만료가 되는 경우에는 6개월이 지나기 전이라도 갱신거절을 할 수 있다」고 보아 , 갱신거절 의사표시 등의 무효확인을 구하는 원고의 청구를 기각하였습니다.

[대법원]

 1. 확인의 소의 대상적격

 확인의 소는 원칙적으로 분쟁의 당사자 사이에 현재의 권리 또는 법률관계에 관하여 확정할 이익이 있는 경우에 허용되고 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없다(대법원 1996 5. 10. 선고 94다35565, 35572 판결 등 참조).

2. 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 구 「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령  제 28630호로 일부 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에 공공주택사업자가 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는 지 여부

 「공공주택 특별법」 제49조의 3 제1항은 '공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.'고 정하면서 그 제7호로 '공공임대주택을 고의로 파손· 멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우'를 들고 있다. 

그 위임에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」 (2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 '구 시행령'이라 한다) 제47조 제2항 제4호는 '공공임대주택을 고의로 파손· 멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우'로서 '공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.'고 정하면서 그 가목에서 '상속· 판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우'를 들고 있다.

위와 같은 규정의 문언과 취지에 비추어 보면, 구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 '통보받은 날부터 6개월'의 기간은 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여한 법정유예기간에 해당한다. 

따라서 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에는 공공주택사업자는 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다.

 다만 임대차계약이 갱신된 이후라도 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차계약을 해제·해지할 수 있다고 보아야 한다.

3. 이 사건에서

 대법원은 

「 ① 원고는 이 사건 임대차계약 만료일인 2017. 8. 31.부터 6개월 이내인 2017. 7. 21. 구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에 해당하는 통보를 받았다.

이에 따라 해당 주택의 처분여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아 있으므로, 피고는 그 사유로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다. 

따라서 이 사건 임대차계약은 2017. 8. 31. 갱신되었다고 보아야 한다.

② 다만 임대차계약이 갱신된 이후라도, 원고가 기존의 통보를 받은 2017. 7. 21.부터 6개월이 지난 시점에 이르기까지 여전히 해당 주택을 처분하지 않았다면 피고는 임대차계약을 해제· 해지할 수 있는 데, 위에서 보았듯이 피고는 2018. 8. 27. 원고가 해당 주택을 여전히 처분하지 않았다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였다.

③ 피고의 위 해지에 따라 원· 피고 사이의 임대차계약 관계가 종료된 이상, 이 사건 임대차계약이 갱신되기 전에 있었던 피고의 갱신거절 의사표시나 계약해지에 관하여 무효 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계에 대하여 무효 확인을 구하는 것으로 현재의 권리 또는 법률상 지위에 영향을 미치고 있어 확인판결을 받을 필요가 있다는 특별한 사정을 발견할 수도없다」고 판시하며 확인의 소의 대상이 될 수 없다고 보아 이를 각하하였습니다.

[결론]

공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로  다른 주택을 소유한 경우 LH공사가 한 갱신거절의 의사표시를 그 무효확인 소송으로 임차인의 지위를 유지할 수 있는 지 여부에서,

무효확인 소송은 원칙적으로 분쟁의 당사자 사이에 현재의 권리 또는 법률관계에 관하여 확정할 이익이 있는 경우에 허용되고 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없습니다.

이 사건과 관련하여 대법원은 이미 피고가  원고가 해당 주택을 여전히 처분하지 않았다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였기 때문에  피고의 위 해지에 따라 원· 피고 사이의 임대차계약 관계가 종료된 이상, 이 사건 임대차계약이 갱신되기 전에 있었던 피고의 갱신거절 의사표시나 계약해지에 관하여 무효 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계에 대하여 무효 확인을 구하는 것으로 소를 각하하였고, 임차인의 지위 여부에 관하여 본안판결을 하지 않았습니다.

[참고조문]

● 공공주택 특별법

● 구 공공주택 특별법 시행령(2018. 2. 9 .대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것) 

[참고판례]

● 대법원 2022. 2. 10. 선고 2019다227732 판결