안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
대항력있는 압류된 임차보증금반환채권이 있는경우 임대인이 주택을 매도하여 매수인이 임대인 지위승계한 경우 임대차보증금반환채무는 임대인과 임대인 지위승계한 양수인 중 누가 부담해야 하는 지, 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계가 가능한 지에 관한 대법원 전원합의체 판결이 있어서 아래와 같이 소개합니다[대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523 전원합의체 판결].
[사실관계]
① A(임차인)은 2002. 4. 7. B로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였습니다.
② C가 2002. 11. 11. B로부터 , D가 2003. 11. 3. 다시 C로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계하였습니다.
③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 D로 하여 임차인의 D에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. D에게 송달되었습니다.
④ 피고는 2007. 8. 2. D로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환하였습니다.
⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달되었습니다.
⑦ 원고는 A(임차인)에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 추심금 청구소송을 제기하며 임대차보증금의 반환을 구하였습니다.
[원심]
원심은 「위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 D사이에서만 효력이 있을 뿐, D로부터 이 사건 임대주책을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다」 고 하여 원고의 청구를 배척하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는 지 여부 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 인정할 수 있는 지 여부
[다수의견]
주택임대차보호법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 '임대주택'은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로,
임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반한채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다
나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위과 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.
한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데,
임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 앞서 본 법리에 비추어 보면 「 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다」 고 보아야 할 것인데,
이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것으로, 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계(주택임대차보호법 제3조 제4항)한 것으로 법률상 당연승계 규정이며,
임차주택이 양도된 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리· 의무 일체를 그대로 승계하며,
그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인(임대인)은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다.
대항력있는 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 그대로 적용되므로 이 경우 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 되는데, 나아가 채권가압류의 제3채무자의 지위까지 승계하게 되어, 임대인이 아니라 양수인에게 가압류채권자는 임대차보증금반환청구를 해야 합니다.
위와 같은 경우 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실없이 임차인에게 변제할 경우, 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의 ·무과실의 양수인을 보호를 생각해 볼 수 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
● 민사집행법
제227조(금전채권의 압류) ① 금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다. ② 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다. ③ 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다. ④ 압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. 제276조(가압류의 목적) ① 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다. ② 제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다. |
● 민법
제470조(채권의 준점유자에 대한 변제) 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실없는 때에 한하여 효력이 있다.
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[참고판례]
● 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
● 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결
● 서울서부지방법원 2010. 10. 13. 선고 2010가소7017 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
대항력있는 압류된 임차보증금반환채권이 있는경우 임대인이 주택을 매도하여 매수인이 임대인 지위승계한 경우 임대차보증금반환채무는 임대인과 임대인 지위승계한 양수인 중 누가 부담해야 하는 지, 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계가 가능한 지에 관한 대법원 전원합의체 판결이 있어서 아래와 같이 소개합니다[대법원 2013. 1. 17.선고 2011다49523 전원합의체 판결].
[사실관계]
① A(임차인)은 2002. 4. 7. B로부터 이 사건 주택을 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였습니다.
② C가 2002. 11. 11. B로부터 , D가 2003. 11. 3. 다시 C로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계하였습니다.
③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 D로 하여 임차인의 D에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. D에게 송달되었습니다.
④ 피고는 2007. 8. 2. D로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환하였습니다.
⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달되었습니다.
⑦ 원고는 A(임차인)에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 추심금 청구소송을 제기하며 임대차보증금의 반환을 구하였습니다.
[원심]
원심은 「위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 D사이에서만 효력이 있을 뿐, D로부터 이 사건 임대주책을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다」 고 하여 원고의 청구를 배척하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는 지 여부 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 인정할 수 있는 지 여부
[다수의견]
주택임대차보호법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 '임대주택'은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로,
임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반한채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다
나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위과 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.
한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데,
임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 앞서 본 법리에 비추어 보면 「 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다」 고 보아야 할 것인데,
이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것으로, 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계(주택임대차보호법 제3조 제4항)한 것으로 법률상 당연승계 규정이며,
임차주택이 양도된 경우 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리· 의무 일체를 그대로 승계하며,
그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인(임대인)은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다.
대항력있는 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임차주택이 양도된 경우에도 그대로 적용되므로 이 경우 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 되는데, 나아가 채권가압류의 제3채무자의 지위까지 승계하게 되어, 임대인이 아니라 양수인에게 가압류채권자는 임대차보증금반환청구를 해야 합니다.
위와 같은 경우 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실없이 임차인에게 변제할 경우, 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의 ·무과실의 양수인을 보호를 생각해 볼 수 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
● 민사집행법
제227조(금전채권의 압류) ① 금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다.
② 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다.
③ 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다.
④ 압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
제276조(가압류의 목적) ① 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
② 제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
● 민법
[참고판례]
● 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결
● 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결
● 서울서부지방법원 2010. 10. 13. 선고 2010가소7017 판결