안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

대항력 있는 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하여 대항력의 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있지만, 임차권에 기하여 직접 경매를 신청하지는 못합니다. 그런데 대항력 있는 임차권과 동일한 내용을 가진 전세권을 설정하면, 전세권자로서 경매를 신청할 수 있어 임대차보증금에 대한 더 강한 보호를 받게 됩니다.

대항력 있는 임차인이자 동시에 전세권자로서의 지위를 가진 임차인이 임대주택이 경매되자 전세권자로서  배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸었으나 변제받지 못한 보증금이 있는 경우, 대항력 있는 임차인으로 미지급된 보증금을 배당요구할 수 있는 지에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정].

[사실관계]

 ① 임차인(피신청인)은 2007. 9. 14. 이 사건 주택에 전세권을  설정하고 2007. 9. 18.에 전입신고를 마쳤습니다.

 ② 신용보증기금의 신청으로 2008. 10. 13. 이 사건 주택에 대한 강제경매절차가 개시되었습니다.

③ 낙찰자(양수인,신청인)이 위 절차에서 매각허가결정을 받아 2009. 8. 25. 매각대금을 전액 납부하였습니다.

④ 임차인이 배당절차에서 전세권에 기한 배당금을 받았음에도 불구하고 이 사건 주택을 인도하지 않자, 경락으로 소유권을 취득한 낙찰자(양수인)은 부동산인도명령신청을 하였습니다.

⑤  1심 법원은 임차인에게 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있고 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아애 하므로 낙찰자의 부동산인도명령 신청을 기각하였습니다.

⑥  매수인(신청인)은 임차인(피신청인)은 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마치고 이후 전입신고를  하였는데, 이 사건 주택에 대한 강제경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하여 전세권이 소멸한 이상 후순위 임차권도 소멸하게 되므로,

 피신청인은 이 사건 주택을 매수한 항고인에게 대항할 수 없음에도 불구하고 항고인의 피신청인을 상대로 한 부동산인도명령 신청을 기각한 제1심 결정은 부당하다고 항고를 하였습니다.

⑦ 항고에서도 제1심 결정이 정당하다고 결정하자 매수인(신청인)은 대법원에 재항고를 하였습니다.

[원심]

 원심은  「이 사건과 같이 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 겸유하고 전세권설정일자가 임차권의 대항력 구비시점보다 앞서는 경우 위 임차권으로 매수인에게 대항할 수 있는 지 여부에 관하여,

주택임대차보호법 제3조에 따라 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된다.

 다만, 예외적으로 임차권보다 먼저 설정된 전세권 등의 담보권이 경매로 인하여 소멸하게 되면 그보다 후순위의 임차권은 선순위 담보권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실한다. 이와 같은 예외는 선순위 권리가 나중에 성립된 임차권으로 인하여  담보권이 약화되는 것을 방지하기 위한 것이므로, 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 점유하는 경우 위 임차권에 대한 대항력을 인정할 것인지 여부는 그로 이하여 위 전세권으로 확보한 담보가치가 약화되는 지에 따라 판단하여야 한다.

 ① 일반적으로 주택임대차보호법상 대항력을 구비하기까지 발생하는 공백을 메우고 임차권을 적극적으로 보호하기 위하여 전세권설정등기를 마치는 경우가 많은 점, 

② 주택임대차보호법이 오랜 기간 시행된 결과 선순위 담보권 등의 부담이 없는 임차인이 전입신고를 마친 경우 매수인이 임대차보증금을 인수한다는 것이 보편적으로 알려져 있는 상황에서 그러한 대항력을 포기하면서까지 전세권을 선순위로 설정할  아무런 이유가 없는 점, 

③ 피신청인의 전세권설정등기와 전입신고가 근접하여 이루어진 점 등에 비추어 보면,

 피신청인은 임차권을 강화하기 위한 수단으로 전세권설정등기를 마친 것이므로, 임차권에 대항력이 인정된다고 하더라도 피신청인이 전세권의으로 확보하고자 한 담보가치를 떨어뜨린다고 볼 수 없다.

 이와 달리 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 점유하는 경우에도 임차권의 부담이 없는 주택의 가치를 전세권의 담보로 삼은 것이라 보고 임차권의 대항력이 인정되지 않는다고 해석한다면 적극적으로 자신의 권리를 보호하고자 한 자를 주택임대차보호법상의 대항력만을 갖춘 자보다 오히려 불리하게 취급하는 결과가 되어 불합리하다.

또한, ④ 전세권설정과 전입신고의 효력 발생일 사이에 다른 이해관계인이 존재하는 사정을 찾아볼 수 없고, ⑤ 계약당사자, 보증금액과 전세금액 등이 동일하며, ⑥ 피신청인이 임차권에 기한 권리신고를 하였고, ⑦ 매각물건명세서에도 피신청인의 점유권원이 주거임차인으로 기재되어 있었던 이 사건에서 임차권의 대항력을 인정한다고 하더라도 제3자 또는 매수인에게 불측의 손해를 가하는 것이라고 보기도 어렵다.

따라서 피신청인은 임대차보증금을 전액 반환받을 때까지 항고인에게 대항할 수 있는 임차권에 해당한다.

 그렇다면, 제1심 결정은 정당하고 이 사건 항고는 이유 없으므로 기각 결정하였습니다.

[대법원]

1. 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸한 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는 지 여부

 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다.

①  이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점,

 ② 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 

 ③ 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손된다는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 

최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도  변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

2. 이 사건에서

대법원은 위와 같은 이유로  「이 사건 인도명령 신청을 기각한 제1심을 유지한 원심결정은 위 법리에 따른 것으로 정당하다」고 하며 재항고를 기각하였습니다.

[결론]

대항력 있는 임차인인 동시에 전세권자인 경우 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여  전세권이 매각으로 소멸되었으나, 변제받지 못한 나머지 보증금이 있는 경우 

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 되므로,

변제받지 못한 나머지 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있습니다.

[참고조문]

● 주택임대차보호법

● 민사집행법

[참고판례]

● 대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정