안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하였는데, 임대인인 주위적 피고와 양수인인 예비적 피고 중 누가 임대차보증금반환의무를 부담하여야 하는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 11. 선고 2021다251929 판결].
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 ' 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있는데, 이는 법률상 당연승계규정이므로 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 됩니다.
그런데, 아래의 사안은 임차인이 양수인이 임대차보증금반환채무를면책적으로 인수하는 것에 이의를 제기하면 임대차지위승계가 차단되는 지 여부에 따라 임대인이 임대차보증금반환채무를 부담하는 지, 아니면 양수인이 임대차보증금반환채무를 부담하는 지 결정이 됩니다.
[사실관계]
① 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고(이하 '피고 1'이라 합니다)로부터 임대차보증금 1억 8000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017.4. 30.까지로 정하여 이 사건 부동산을 임차하였고, 피고 1에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 원고는 2015. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
③ 2017. 9. 5. 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 성남지원 2017타경53816호로 경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 합니다)가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 피고 1에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다.
④ 원고는 이 사건 경매절차에서 남편 소외인이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, 예비적 피고(이하 '피고2'라고 합니다)는 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.
⑤ 원고는 2020. 1. 21. 피고들에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 피고 2를 피신청인으로 하여 수원지방법원 성남지원 2020카임50013호로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기가 기입되었습니다.
⑥ 원고는 2020. 2. 12. 피고 1을 주위적 피고로, 피고 2를 예비적 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
[원심]
원심은 「원고가 부동산의 소유권 이전 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 임대인인 주위적 피고로부터 양수인인 예비적 피고에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기함으로써 피고들 사이의 임대차관계 승계의 구속력으로부터 벗어났다고 보아, 주위적 피고가 원고에 대한 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 판결하였습니다.
[대법원]
1.주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부
주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다.
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리· 의무 일체를 그대로 승계한다.
그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조)
2. 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
3. 이 사건에서는
대법원은 「① 예비적 피고가 낙찰받기 전 원고가 주위적 피고에게 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 한 것만으로는 예비적 피고로의 임대인 지위 승계를 원하지 않았다고 볼 수 없는 점,
② 원고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 것은 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것으로 볼 수 있는 점,
③ 원고가 예비적 피고를 상대로 주택임차권등기명령을 신청한 점에 비추어, 원고가 임대인 지위 승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 볼 수 없다」고 판단하여, 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하는 사건에서, ① 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인지위를 승계하는 법률상 당연승계 규정에 따라 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하므로 원칙적으로 양수인에게 청구를 하여야 하나
② 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봅니다.
위의 대법원 판례는 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계하는 것에 대해 이의제기한 것이라 볼 수 없다고 판단을 하여 양수인에게 임대차보증금반환채무를 부담하는 취지로 원심판결을 파기·환송한 것입니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ②③ 항 생략 ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
● 민사집행법
제135조(소유권의 취득시기) 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
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[참고판례]
● 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하였는데, 임대인인 주위적 피고와 양수인인 예비적 피고 중 누가 임대차보증금반환의무를 부담하여야 하는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 11. 선고 2021다251929 판결].
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 ' 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있는데, 이는 법률상 당연승계규정이므로 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하게 됩니다.
그런데, 아래의 사안은 임차인이 양수인이 임대차보증금반환채무를면책적으로 인수하는 것에 이의를 제기하면 임대차지위승계가 차단되는 지 여부에 따라 임대인이 임대차보증금반환채무를 부담하는 지, 아니면 양수인이 임대차보증금반환채무를 부담하는 지 결정이 됩니다.
[사실관계]
① 원고는 2015. 2. 24. 주위적 피고(이하 '피고 1'이라 합니다)로부터 임대차보증금 1억 8000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017.4. 30.까지로 정하여 이 사건 부동산을 임차하였고, 피고 1에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 원고는 2015. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
③ 2017. 9. 5. 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 성남지원 2017타경53816호로 경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 합니다)가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 피고 1에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다.
④ 원고는 이 사건 경매절차에서 남편 소외인이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, 예비적 피고(이하 '피고2'라고 합니다)는 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.
⑤ 원고는 2020. 1. 21. 피고들에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 피고 2를 피신청인으로 하여 수원지방법원 성남지원 2020카임50013호로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기가 기입되었습니다.
⑥ 원고는 2020. 2. 12. 피고 1을 주위적 피고로, 피고 2를 예비적 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
[원심]
원심은 「원고가 부동산의 소유권 이전 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 임대인인 주위적 피고로부터 양수인인 예비적 피고에게 임대인 지위가 승계되는 것에 대하여 이의를 제기함으로써 피고들 사이의 임대차관계 승계의 구속력으로부터 벗어났다고 보아, 주위적 피고가 원고에 대한 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 판결하였습니다.
[대법원]
1.주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는지 여부 및 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부
주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다.
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리· 의무 일체를 그대로 승계한다.
그 결과 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조)
2. 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
3. 이 사건에서는
대법원은 「① 예비적 피고가 낙찰받기 전 원고가 주위적 피고에게 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 한 것만으로는 예비적 피고로의 임대인 지위 승계를 원하지 않았다고 볼 수 없는 점,
② 원고가 경매절차에서 배당요구를 하지 않은 것은 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것으로 볼 수 있는 점,
③ 원고가 예비적 피고를 상대로 주택임차권등기명령을 신청한 점에 비추어, 원고가 임대인 지위 승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 볼 수 없다」고 판단하여, 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임차인인 원고가 임대차계약을 체결한 주위적 피고와 임대차목적물을 낙찰받은 예비적 피고를 상대로 임대차보증금반환을 청구하는 사건에서, ① 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인지위를 승계하는 법률상 당연승계 규정에 따라 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하므로 원칙적으로 양수인에게 청구를 하여야 하나
② 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봅니다.
위의 대법원 판례는 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계하는 것에 대해 이의제기한 것이라 볼 수 없다고 판단을 하여 양수인에게 임대차보증금반환채무를 부담하는 취지로 원심판결을 파기·환송한 것입니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②③ 항 생략
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
● 민사집행법
[참고판례]
● 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결