안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.

공인중개사가 다가구주택 임대차계약 중개시 중개대상물 확인설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 임대인과 구두로 확인한 임차보증금 총액만 기재를 하였고  중개의뢰인이 이를 믿고 임대차계약을 체결하였으나, 

추후 다가구주택에 대한 경매가 진행되었는데, 중개의뢰인인 임차인이 임차보증금을 변제받지 못한 경우, 공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 제대로 하였는 지가 문제됩니다.

이와 관련하여 다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행여부가 문제된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결].

[사실관계]

공인중개사인 피고 1이 다가구주택에 관한 임대차계약을 중개하면서 그 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 근거자료를 제시하지 않고 중개대상물 확인· 설명서에 임대인이 구두로 알려준 총액만을 선순위 임대차보증금액으로 기재한 사안입니다.

① 이 사건 다가구주택은 총 16가구로 이루어져 채권최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태였는데, 원고는 2018. 4. 27. 위 다가구주택 중 (호수생략)을 임대차보증금 90,000,000원에 임차하였습니다.

② 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서, 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고, 실제 피담보채무액을 6억원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았습니다.

③ 위 임대차계약 중개 당시 피고 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에는 '임차보증금 총액 : 600,000,000원 (임대인 구두 확인)'이라는 기재가 있고, 피고 1은 이 사건 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였습니다.

④ 이후 이 사건 다가구주택에 대하여는 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액은600,000,000원을 훨씬 초과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되어, 원고는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 아무런 배당도 받지 못하였습니다.

⑤ 원고는 임대인인 피고에게 임대차보증금 청구를, 공인중개사인 피고1과 한국공인중개사협회를 상대로는 고의·과실로 인한 확인·설명의무 위반으로  손해배상금을 공동하여 지급하라고 소를 제기하였습니다.

[사건의 경과]

● 1심( 대전지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021가단121803 판결)

1심에서는 임대인인 피고에게 임대차보증금 지급할 것을 명하고, 공인중개사인 피고1과 공개중개사협회에게는 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아 기각하였습니다. 

임차인인 원고가 1심 판결에 불복하여 항소하였습니다.

● 원심 (대전지방법원 2023. 7. 5. 선 2022나112852 판결)

원심은 「 피고 1이 중개대상물 확인·설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 보아, 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.

[대법원]

1. 공인중개사가 부담하는 주의의무의 의의

부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사· 확인하여 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).

나아가 직접 조사· 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다306678 판결, 대법원 2022. 6. 30.선고 2022다212594 판결 등 참조).

2. 다가구주택 임대차계약을 중개하는 공인중개사가 부담하는 주의의무의 내용과 범위

 한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조 , 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차주택을  중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는 지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.

 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 

또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인· 설명서 중 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는  그 내용을 위 중개대상물 확인· 설명서에 기재하여야 할의무가 있다.

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

3. 이 사건에서

대법원은

 「① 피고 1이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 총 600,000,000원이 전부로 이 사건 다가구주택 임차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그 중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였던 것으로 보인다.

② 중개업자로서는 설혹 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다.

③ 그런데도 피고 1은 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐, 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다.

④ 그럼에도 원심은  피고1이 중개대상물 확인· 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계에 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아, 위 피고 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 모두 배척하였다.

이러한 원심판단에는 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있어, 이를 지적하는 상고 주장은 이유가 있으므로, 이와 달리 피고1과 그 공제협회인 피고 2의 손해배상책임을 부정한 원심판결을 파기·환송하였습니다.

[결론]

다가구주택 임대차계약을 중개하는 공인중개사가 부담하는 주의의무의 내용과 범위에 관하여

 대법원은 「공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조 , 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차주택을  중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는 지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담하므로, 

 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하고,

또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인· 설명서 중 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는  그 내용을 위 중개대상물 확인· 설명서에 기재하여야 할의무가 있기 때문에.

그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)」는  태도를 취하는 바,

다가구주택 임대차계약 중개 시 중개대상물 확인설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항' 란에 임대인과 구두로 확인한 임차보증금 총액만 기재한 공인중개사는 고의나 과실로 중개대상물 확인·설명의무를 위반한 것으로 공인중개사법 제30조에 의하여 배상책임이 발생할 수 있습니다.

[참고조문]

● 공인중개사법

● 공인중개사법 시행령 

● 공인중개사법 시행규칙 

[참고판례]

● 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결

● 대전지방법원 2023. 7. 5. 선고 2022나112852 판결

● 대전지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021가단121803 판결