제소전 화해로 임차인과 임대인이 '임대차기간 만료시 보증금 반환과 동시에 점포를 인도한다'라는 제소전 화해조서를 작성하면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는가

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

최근에는 상가 임대인이 임차인과 임대차계약할 때 제소전 화해 신청을 진행하는 임대인들이 늘고 있습니다. 

이는 건물임대인이 임차인에 대한 계약종료시의 건물인도의 집행권원을 확보해 두기 위하여 그 계약 체결 무렵에 미리 신청하는 경우가 많기 때문입니다.

제소전 화해는 '소송을 제기하기 전 화해를 한다'는 뜻인데, 법원에서 화해성립결정을 받을 수 있습니다.

제소전 화해 신청서를 관할법원에 제출하면 법원에서 화해 기일을 지정하며, 지정된 화해기일에 출석한 임대인과 임차인으로부터 화해의 의사를 확인하여, 확인된 임대인과 임차인의 합의 내용에 따라 제소 전 화해 조서를 작성합니다.

작성된 화해조서를 확정판결과 동일한 효력을 가지게 됩니다(민사소송법 제 220조).

상거건물임대차계약에서  임차인과 임대인이 '임대차기간 만료시 보증금 반환과 동시에 점포를 인도한다'라는 제소전 화해조서를 작성하면  임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는 지 제소전 화해조서의 효력과 관련한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결].

[사실관계]

① 원고(임차인)은  2015. 4. 경 피고들(임대인)과 사이에, 원고가 피고들로부터 이 사건 점포를 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2016. 10. 29.까지 임대차보증금 135,000,000원, 차임 월 6,900,000 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차 계약을 체결하고, 그 무렵부터 이 사건 점포에서 고시원 영업을 하였습니다.

② 원고는 2016. 9. 12. 다시 피고들과 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 2016. 10. 30.부터 2018. 10. 29.까지 임대차보증금 235,000,000 원, 차임 월 7,700,000 원으로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다.

③ 원고와 피고는 이 사건 임대차계약의 특약 사항으로 '원고가 임대차보증금 잔금 완납일에 제소전 화해조서를 작성하기로 하고  이 의무를 위반할 경우 이사건 임대차계약을 해약한다.'고 정하는 한편, '추후 이 사건 임대차계약을 갱신할 시에는 원고와 피고들이 상호 협의하여 결정하기로 한다.'고 정하였습니다.

④ 원고와 피고들은 위 특약에 따라 2016. 10. 24. 서울서부지방법원 2016자218호로 이 사건 임대차계약에 관하여 "원고는 2018. 10. 29. 임대차기간 만료일에 피고들로부터 임대차보증금 235,000,000 원을 반환받음과 동시에 이 사건 점포를 피고들에게 인도한다.'라는 내용의 제소전 화해를 하였습니다.

⑤ 원고와 피고들은 2017. 4. 24. 이 사건 임대차게약에 관하여 같은 법원 2017자45호 로 다시 제소전 화해를 하였는데,  그 내용은 위 2016자218호 사건의 화해조항에 "원고는 전 임차인으로부터 승계받은 시설물 일체를 철거하도록 한다."라는 조항을 추가하였습니다(이하 위 각 화해조서를 합하여 '이 사건 화해조서'라 하고, 각 제소전 화해를 합하여 '이 사건화해'라 합니다)

⑥ 원고는 2018. 7. 10. 피고들에게 내용증명우편을 보내 이사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.

⑦ 피고들이 원고에게 집행력이 있는 이 사건 제소전 화해조서에 기하여 건물인도의 강제집행을 하려 하자, 원고가 피고들의 강제집행을 막기 위하여  이 사건 임대차계약은 원고의 갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 새로운 계약이므로 , 갱신된 임대차계약은  화해조서의 효력이 미치지 않는다고 청구이의의 소를 제기한 사건입니다.

[원심]

원심은 「 원고가 상가건물 임대차보호법이 정하고 있는 계약갱신요구권을 사실상 행사하지 않겠다는 의사에서 이 사건화해조서를 작성한 것으로 보이므로, 화해조서 작성 후 계약갱신요구권을 행사하였다는 이유로 화해조서의 기판력에 반하는 주장을 할 수 없다」고 보아, 이 사건 화해조서의 집행력 배제를 구하는 원고의 청구를 배척하였습니다.

[대법원]

1. 제소전 화해의 창설적 효력이 미치는 범위 

제소 전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고, 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다.

그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관게에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 

따라서 제소전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다.

2. 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법 

법률행위의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고 ,

당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용과 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

3. 위와  같은 법률행위 해석의 법리가 당사자 사이에 제소 전 화해가 성립한 후 화해조항의 해석에 관하여 다툼이 있는 경우에도 마찬가지로 적용되는 지 여부

위와  같은 법률행위 해석의 법리는  당사자 사이에 제소전 화해가 성립한 후 화해조항의 해석에 관하여 다툼이 있는 경우에도 마찬가지로 적용되어야 한다.

4. 이 사건에서 

대법원은

 「갑과 을이 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 후 "갑은 임대차기간 만료일에 을 등으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 점포를 을 등에게 인도한다."라는 내용의 제소전 화해를 하였는데, 갑이 임대차 기간 만료 전 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서 ,

① 임대차계약에 갑의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없고, 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호협의한다고 정한 점, 

② 화해조서에 임대차계약이 기간 만료로 종료하는 경우 갑이 임대차보증금을 반환받음과 동시에 을 등에게 점포를 인도한다고 기재되어 있을 뿐, 갑의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리관계에 대하여는 아무런 기재가 없으며, 

③ 그 내용이 갑의 계약갱신요구권 행사와 양리할 수 없는 것이라고 보기도 어려운 점,  

④ 갑이 계약갱신요구권을 미리 포기할 이유가 있었다고 볼 만한  사정은 찾기 어렵고 화해조서에서 점포의 반환일을 임대차기간 만료일로 기재한 점이나 화해의 신청원인으로 '합의한 사항의 이행을 보장하고 장래에 발생할 분쟁을 방지하고자' 함에 있다고 기재한 사정만으로 갑이 계약갱신요구권을 포기하는 의사를표시한 것이라고 단정하기 어려운 점에 비추어, 

갑의 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서 화해에서 달리 정하거나 포기 등으로 소멸시킨다는 조항을 두지 않는 이상 화해의 창설적 효력이 미치지 않고,

갑은 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에는 법리를오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 판시하며 원심판결을 파기·  환송하였습니다.

[결론]

제소전 화해로 임차인과 임대인이 '임대차기간 만료시 보증금 반환과 동시에 점포를 인도한다'라는 제소전 화해조서를 작성하면  임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 지에 대해서 ,

 계약갱신요구권을  화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항이라면  화해에서 달리 정하거나 포기 등으로 소멸시킨다는 조항을 두지 않는 이상 화해의 창설적 효력이 미치지 않으므로, 임차인은 화해조서 작성 이후에도 상가건물임대차보호법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

[참고조문]

● 민사소송법

● 민법 

● 상가건물 임대차보호법

[참고판례]

● 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결