안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
상가의 수분양자인 원고들과 피고인 분양회사 간의 분양계약에서 원고들의 잔금지급의무와 피고인 분양회사의 상가에 관한 소유권이전등기서류 교부의무는 통상 동시이행관계에 있게 됩니다.
그러나 상가의 수분양자인 원고들이 동시이행항변권을 포기한 것인지 문제가 된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결].
[사실관계]
① 원고들과 피고는 2020. 3. 1. 원고들이 피고에게서 이 사건 상가를 분양대금 1,269,657,720원(부가가치세 포함)에 분양받는 내용의 이 사건 분양계약을체결하였습니다.
② 이후 원고들은 피고에 계약금 53,500,000원, 중도금 160,500,000원 합계 214, 000,000원을 지급하였습니다.
③ 이 사건 분양계약 제4조 제1,2항은 '원고들이 잔금 납부를 지연하여 잔금 지급일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연 12%의 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.
피고의 귀책사유로 소유권이전이 지연되는 경우에는 원고들이 기납부한 금액에 대하여 위 연체요율에 따라 원고들에게 지체상금을 지급하거나 잔여금액에서 공제한다.'고 정하고 있다.
한편 제1조 제1항에서 정한 잔금 지급일은 '준공 후 20일 이내'인데, 원고들과 피고는 제14조 제11항에서 "잔금은 임대차계약 완료 시 입금한다."는 특약을 두었습니다.
④ 피고는 2020. 11. 13. 이 사건 상가 건물에 대하여 사용승인을 받고, 2020. 11. 23. 소유권보존등기를 마쳤습니다.
⑤ 피고는 2020. 12. 11. 이 사건에 상가에 관하여 00농업협동조합에 채권최고액을 10억 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었고(이하 '이 사건 근저당권'이라 합니다),
2022. 5. 18. A와 사이에 이 사건 상가를 보증금 50,000,000원, 우러 차임 3,800,000원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다.
A는 2022. 6. 3.까지 피고에 임대차보증금 전액을 지급한 후 이사건 상가에서 음식점을 운영하고 있습니다.
⑥ 원고들은 2022. 6. 27. 피고에 '피고가 이 사건 임대차계약을 무단으로 체결하고 이 사건 상가를 A에게 인도하였으므로 이 사건 분양계약을 해제한다.
또한 피고는 건축물분양법을 위반하여 이 사건 상가를 분양하였다.'는 내용의 통지를 하였고, 2022. 8. 2. 위 통지와 같은 주장을 하여 원상회복을 구하는 이 사건 본소를 제기하였습니다(본소장 부본은 2022. 8. 11. 피고에 송달되었습니다).
⑦ 피고는 2022. 8. 4. 원고들에게 잔금 및 연체료를 2022. 8. 12.까지 지급하라고 요구하면서 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사 사무실에 준비해두었다는 내용의 통지를 하였습니다.
⑧ 원고들은 피고와 그 대표이사 등을 건축물분양법위반 혐의로 고발하였으나, 2023. 1. 19. 각하 처분이 내려졌습니다.
상가 분양계약에 관하여, 수분양자인 원고(반소피고, 이하'원고'라고 합니다)들이 매도인인 피고(반소원고, 이하 '피고')의 의무위반을 주장하며 계약 해제를 원인으로 기지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 본소를 제기하였는데, 피고가 잔금 및 연체료의 지급을 구하는 반소를 제기하자, 원고들이 반소청구에 대하여 동시이행항변권을 행사한 사안입니다.
[원심]
원심은 「 이 사건 분양계약 제4조 제1,2항의 연체료와 지체상금 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약에 해당하므로 원고들이 피고에게 미지급 잔금과 이에 대한 2022. 6. 4.부터의 연체료를 부담하여야 한다」
고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 묵시적 의사표시에 의해 동시이행항변권을 포기하는 것이 가능한 지 여부 및 이러한 포기의 인정이 엄격하고 신중하게 이루어져야 하는 지 여부
부동산 매매계약에서 특별하 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다.
동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시 뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다27150 판결, 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다94509 판결 취지 참조).
2. 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정의 법적 성격
매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생한다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결 참조).
3. 매수인이 잔대금 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분한 지 여부
쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시가와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고,
따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결, 대법원 2024. 9. 13.선고 2024다237757 판결 참조).
4. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「 ① 잔금 납입 지연에 대하여 연체료를 가산하는 이 사건 분양계약 제4조 제1항은 원고들이 잔금지급의무의 이행을 지체할 때 비로소 그 연체료까지 지급할 의무가 발생한다는 내용일 뿐 특별한 사정이 없는 한 원고들이 동시이행항변권을 포기하였다고 단정할 수 없고,
② 원고들이 잔금을 지급하기 위해서 필요한 노력을 하였다고 볼 만한 자료를 찾기 어려우므로 원심으로서는 ① 소유권이전등기서류교부의무에 관한 피고의 이행제공이 있었는지, ② 그 이행제공의 정도는 어떠해야 하는지, ③ 이에 따라 원고들이 언제부터 잔금지급의무의 이행지체에 빠진 것인지 등을 살펴본 후 연체료 지급 청구의 당부를 판단해야 한다 」고 보아 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
상가계약에서 수분양자인 원고가 잔금지급의무를 묵시적 의사표시에 의하여 동시이행항변권 포기가 가능한지 여부에 관하여,
「 부동산 매매계약에서 특별하 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있고,
동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시 뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 하며,
쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시가와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고,
따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다」고 대법원은 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
[참고판례]
● 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결
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상가의 수분양자인 원고들과 피고인 분양회사 간의 분양계약에서 원고들의 잔금지급의무와 피고인 분양회사의 상가에 관한 소유권이전등기서류 교부의무는 통상 동시이행관계에 있게 됩니다.
그러나 상가의 수분양자인 원고들이 동시이행항변권을 포기한 것인지 문제가 된 사건에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결].
[사실관계]
① 원고들과 피고는 2020. 3. 1. 원고들이 피고에게서 이 사건 상가를 분양대금 1,269,657,720원(부가가치세 포함)에 분양받는 내용의 이 사건 분양계약을체결하였습니다.
② 이후 원고들은 피고에 계약금 53,500,000원, 중도금 160,500,000원 합계 214, 000,000원을 지급하였습니다.
③ 이 사건 분양계약 제4조 제1,2항은 '원고들이 잔금 납부를 지연하여 잔금 지급일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연 12%의 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.
피고의 귀책사유로 소유권이전이 지연되는 경우에는 원고들이 기납부한 금액에 대하여 위 연체요율에 따라 원고들에게 지체상금을 지급하거나 잔여금액에서 공제한다.'고 정하고 있다.
한편 제1조 제1항에서 정한 잔금 지급일은 '준공 후 20일 이내'인데, 원고들과 피고는 제14조 제11항에서 "잔금은 임대차계약 완료 시 입금한다."는 특약을 두었습니다.
④ 피고는 2020. 11. 13. 이 사건 상가 건물에 대하여 사용승인을 받고, 2020. 11. 23. 소유권보존등기를 마쳤습니다.
⑤ 피고는 2020. 12. 11. 이 사건에 상가에 관하여 00농업협동조합에 채권최고액을 10억 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주었고(이하 '이 사건 근저당권'이라 합니다),
2022. 5. 18. A와 사이에 이 사건 상가를 보증금 50,000,000원, 우러 차임 3,800,000원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다.
A는 2022. 6. 3.까지 피고에 임대차보증금 전액을 지급한 후 이사건 상가에서 음식점을 운영하고 있습니다.
⑥ 원고들은 2022. 6. 27. 피고에 '피고가 이 사건 임대차계약을 무단으로 체결하고 이 사건 상가를 A에게 인도하였으므로 이 사건 분양계약을 해제한다.
또한 피고는 건축물분양법을 위반하여 이 사건 상가를 분양하였다.'는 내용의 통지를 하였고, 2022. 8. 2. 위 통지와 같은 주장을 하여 원상회복을 구하는 이 사건 본소를 제기하였습니다(본소장 부본은 2022. 8. 11. 피고에 송달되었습니다).
⑦ 피고는 2022. 8. 4. 원고들에게 잔금 및 연체료를 2022. 8. 12.까지 지급하라고 요구하면서 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사 사무실에 준비해두었다는 내용의 통지를 하였습니다.
⑧ 원고들은 피고와 그 대표이사 등을 건축물분양법위반 혐의로 고발하였으나, 2023. 1. 19. 각하 처분이 내려졌습니다.
상가 분양계약에 관하여, 수분양자인 원고(반소피고, 이하'원고'라고 합니다)들이 매도인인 피고(반소원고, 이하 '피고')의 의무위반을 주장하며 계약 해제를 원인으로 기지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 본소를 제기하였는데, 피고가 잔금 및 연체료의 지급을 구하는 반소를 제기하자, 원고들이 반소청구에 대하여 동시이행항변권을 행사한 사안입니다.
[원심]
원심은 「 이 사건 분양계약 제4조 제1,2항의 연체료와 지체상금 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약에 해당하므로 원고들이 피고에게 미지급 잔금과 이에 대한 2022. 6. 4.부터의 연체료를 부담하여야 한다」
고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 묵시적 의사표시에 의해 동시이행항변권을 포기하는 것이 가능한 지 여부 및 이러한 포기의 인정이 엄격하고 신중하게 이루어져야 하는 지 여부
부동산 매매계약에서 특별하 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다.
동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시 뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004다27150 판결, 대법원 2013. 6. 13. 선고 2011다94509 판결 취지 참조).
2. 매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정의 법적 성격
매수인이 대금을 약정기일까지 납부하지 아니할 경우 그 체납액에 대하여 연체료를 가산하여 지급하기로 하는 연체료 약정은 이행지체에 대한 손해배상의 예정으로서 지체책임이 발생할 때 비로소 그 지급의무가 발생한다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결 참조).
3. 매수인이 잔대금 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 충분한 지 여부
쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시가와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고,
따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결, 대법원 2024. 9. 13.선고 2024다237757 판결 참조).
4. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「 ① 잔금 납입 지연에 대하여 연체료를 가산하는 이 사건 분양계약 제4조 제1항은 원고들이 잔금지급의무의 이행을 지체할 때 비로소 그 연체료까지 지급할 의무가 발생한다는 내용일 뿐 특별한 사정이 없는 한 원고들이 동시이행항변권을 포기하였다고 단정할 수 없고,
② 원고들이 잔금을 지급하기 위해서 필요한 노력을 하였다고 볼 만한 자료를 찾기 어려우므로 원심으로서는 ① 소유권이전등기서류교부의무에 관한 피고의 이행제공이 있었는지, ② 그 이행제공의 정도는 어떠해야 하는지, ③ 이에 따라 원고들이 언제부터 잔금지급의무의 이행지체에 빠진 것인지 등을 살펴본 후 연체료 지급 청구의 당부를 판단해야 한다 」고 보아 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
상가계약에서 수분양자인 원고가 잔금지급의무를 묵시적 의사표시에 의하여 동시이행항변권 포기가 가능한지 여부에 관하여,
「 부동산 매매계약에서 특별하 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있고,
동시이행항변권의 포기는 명시적 의사표시 뿐만 아니라 묵시적 의사표시로 이루어지는 것도 가능하지만, 묵시적 의사표시의 해석을 통한 동시이행항변권 포기의 인정은 엄격하고 신중하게 이루어져야 하며,
쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시가와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고,
따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다」고 대법원은 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제536조(동시이행의 항변권) ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893 판결
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