매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 분양계약상 약정해제권 행사가 가능한 지 여부

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 분양계약상 약정해제권을 행사한  사건과 관련하여 대법원 판결이 있어 다음과 같이 소개합니다[대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결 참조].

[사실관계]

① 원고들은 매도인인 피고 주식회사 A(이하 '피고 1 회사'라 한다), 위탁자인 피고 주식회사 B(이하 '피고 2 회사'라 한다)와 사이에 이 사건 건물 중 각 1개 호실에 관하여 아래 표와 같이 분양계약(이하 통틀어 '이 사건 분양계약'이라 한다)를 체결하였습니다.

② 이 사건 분양계약 2조 제4항 제5호(이하 '이 사건 해제조항'이라 한다)는 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 '매도인 및 시공사가 계약의 중요한 사항을 위반하거나  「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 '건축물분양법'이라 한다) 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우, 제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은경우,  본 계약을 해제할 수 있다." 라고 규정하고 있습니다.

③ 원고들은 피고 1 회사, 피고 2 회사에 계약금을 지급하였고, 이후 중도금은 피고 C농업협동조합, D농업협동조합으로부터 대출을 받아 지급하였습니다.

④ 피고 1 회사는 2024. 3. 6. 대구광역시 남구청장으로부터 '이 사건 건물과 관련하여 분양 광고에 건축물분양법 제6조 제2항 및  같은 법 시행령 제8조 제1항 제5의 3호 가목에 따른 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획의 수립여부' 사항을  포함하지 아니하였음"이라는 이유로 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령(이하 ' 이 사건 시정명령'이라 한다)을 받았습니다.

⑤ 원고들은 2024. 4. 11. 피고 1 회사, 피고 2 회사에게 '피고 1 회사가 이 사건 시정명령을 받은 것은 이 사건 해제조항에서 정한 약정해제에서 정한 약정해제사유에 해당하므로

 이 사건 분양계약을 해제한다.'는 취지의 내용증명을 보냈고, 위 내용증명은 그 무렵 위 피고들에게 도달하였습니다.

⑥ 이후  원고들이 이 사건 해제조항에서 정한 약정해제 사유에 해당한다는 이유로 분양계약을 해제하고 피고들을 상대로 약정해제를 원인으로 한 원상회복으로 분양대금  반환청구 및 위약금 청구와 피고 3, 4를 상대로 분양계약이 해제되었음을 전제로 하는 중도금 대출약정에 따른 대출원금 채무는 존재하지 아니함을 확인한다는 확인청구의 소를  제기한 사안입니다.

[원심]

 원심은  「 이 사건 해제조항에 따라 분양계약을  해제하기 위해서는 피고 1 회사가 건축물분양법 제9조에 따른시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 

 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나  원고들이 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데, 피고 1이 받은 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것으로, 분양계약을 해제할 수 없다」 고 판단하였습니다.

[대법원]

1. 계약에서 해제· 해지 사유를 약정한 경우 그 조항의 해석방법

 계약에서 해제· 해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제· 해지할 수 있는 지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다(대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다14972, 14989, 14996, 15005 판결 등 참조).

당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 어느 일방의 채무이행에만  관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의  사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다(대법원 2016. 12. 15.선고 2014다14429, 14436 판결 참조).

 나아가 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2011. 11. 11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).

2. 이 사건에서

 대법원은 위와 같은 법리를  설시하면서, 

「 ① 이 사건 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 건축물분양법 시행령 제9조 제1항 제11호 가목에서  '분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항'을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 이사건 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이다. 

약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다.

② 이 사건 해제조항은 '매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.'고 정하여 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있다.

 이 사건 해제조항의 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다. 」 고 판시하며 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.

[결론]

매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 분양계약상 약정해제권 행사가 가능한 지 여부에 대하여

대법원은 「  계약에서 해제· 해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제· 해지할 수 있는 지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다.

 해제사유로서 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고,  그 해제사유가 어느 일방의 채무이행에만  관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의  사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다.

  계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다」 고 판시하고 있는 바,

분양계약서에 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 것이 약정해제사유가 된다는 것을 명확히 명기되어야 하고, 그 객관적 의미가 일의적으로 명확하게 해석되면 문언의 내용을 엄격하게 해석하여,  약정해제권 행사가 가능하다고 봅니다.

 즉 , 이 사건 해제조항의 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등도 고려하여  해제권의 발생 여부를 따져보아서 약정해제권 행사 가능여부를 판단하는 것은 아니라고 봅니다.

[참고조문]

● 건축물의 분양에 관한 법률

[참고판례]

● 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결