안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화 입니다.
대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는 지에 관하여 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결].
[사실관계]
① 피고는 주택도시기금법 제16조에 따라 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시기금의 효율적 운용· 관리를 우하여 설립된 공법인입니다.
② 임차인 A는 2018. 4. 1. 임대인 B로부터 B 소유인 서울 관악구 지상 벽돌조 세멘와즙 2층 주택 중 1층 86.08㎡(이하 ' 이 사건 주택'이라 합니다)를 임차보증금 4억 5천만원, 임대차기간 2018. 4.12.부터 2020. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다.
임차인 A는 2018. 4. 12. 이 사건 주택에 전입신고를 마치고 2018. 7. 2. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.
③ 임차인 A는 2018. 7. 2. 피고에게 전세금안심대출보증 신청을 하고, 그 무렵 전세금 안심대출보증으로 인하여 피고에 대하여 부담하게 될 구상금채무의 담보를 위해 임대인 B에 대하여 갖는 임대차보증금반환채권을 피고에게 양도하였습니다.
④ 피고는 2018. 7. 11. 보증금액 2억 원, 보증기간 2018. 7. 11.부터 2020. 5. 11.까지 주채무자 임차인 A, 보증채권자 원고로 하는 전세자금대출 특약보증에 관한 전세금안심대출보증서를 담보로 교부받은 다음 임차인 A에게 전세자금 2억 원을 대출하였습니다.
위 전세금안심대출보증 약관(이하 '이 사건 보증약관'이라 합니다) 제22조 제1호는 계약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때'를 피고의 면책사유로 정하고 있습니다.
⑤ 임차인 A는 임대차기간 중인 2019. 12. 16. 이 사건 주택에 관하여 2019. 11.4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 대출만료일인 2020. 5. 11.이 경과하도록 원고에게 대출금을 상환하지 않았습니다.
⑥ 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)으로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는 지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 지에 따라 결정된다.
따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11.선고 99다59306 판결).
2. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는 지 여부
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조).
3. 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우에 그 임차인의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없어 임차인의 대항력이 소멸하는 지 여부
대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 경우에느 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득시에 소멸한다.
4. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는 지 여부에 대해 대법원은
「 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는 지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 지에 따라 결정되며,
주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하므로,
대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 경우에느 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득시에 소멸한다」는 태도를 보이고 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
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[참고판례]
● 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결
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| 변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화 입니다.
대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는 지에 관하여 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결].
[사실관계]
① 피고는 주택도시기금법 제16조에 따라 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시기금의 효율적 운용· 관리를 우하여 설립된 공법인입니다.
② 임차인 A는 2018. 4. 1. 임대인 B로부터 B 소유인 서울 관악구 지상 벽돌조 세멘와즙 2층 주택 중 1층 86.08㎡(이하 ' 이 사건 주택'이라 합니다)를 임차보증금 4억 5천만원, 임대차기간 2018. 4.12.부터 2020. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ' 이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 체결하였습니다.
임차인 A는 2018. 4. 12. 이 사건 주택에 전입신고를 마치고 2018. 7. 2. 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.
③ 임차인 A는 2018. 7. 2. 피고에게 전세금안심대출보증 신청을 하고, 그 무렵 전세금 안심대출보증으로 인하여 피고에 대하여 부담하게 될 구상금채무의 담보를 위해 임대인 B에 대하여 갖는 임대차보증금반환채권을 피고에게 양도하였습니다.
④ 피고는 2018. 7. 11. 보증금액 2억 원, 보증기간 2018. 7. 11.부터 2020. 5. 11.까지 주채무자 임차인 A, 보증채권자 원고로 하는 전세자금대출 특약보증에 관한 전세금안심대출보증서를 담보로 교부받은 다음 임차인 A에게 전세자금 2억 원을 대출하였습니다.
위 전세금안심대출보증 약관(이하 '이 사건 보증약관'이라 합니다) 제22조 제1호는 계약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실(전세계약의 연장 등으로 보증을 갱신하는 경우 포함)하였을 때'를 피고의 면책사유로 정하고 있습니다.
⑤ 임차인 A는 임대차기간 중인 2019. 12. 16. 이 사건 주택에 관하여 2019. 11.4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 대출만료일인 2020. 5. 11.이 경과하도록 원고에게 대출금을 상환하지 않았습니다.
⑥ 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 전세금안심대출을 신청하여 원고(은행)으로부터 전세자금을 대출받아 임대인에게 지급한 다음 전세자금대출 특약보증을 한 피고(주택도시보증공사)에 구상금 채권의 담보 목적으로 임차보증금 반환채권을 양도하였는데, 그 후 임차인이 임차주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 후 원고에게 전세자금대출금을 상환하지 않자, 원고가 피고를 상대로 전세자금대출금에 대한 보증채무의 이행을 청구한 사안입니다.
[원심]
원심은 「피고가 전세금안심대출보증에 따른 보증채무를 이행할 경우 임차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 임차인이 임차주택의 소유권을 취득함으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였다고 보아, 주택임대차의 대항력과 우선변제권 상실에 따라 전세금안심대출보증약관상 면책사유가 발생하였다」고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는 지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 지에 따라 결정된다.
따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 대법원 2000. 2. 11.선고 99다59306 판결).
2. 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는 지 여부
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 등 참조).
3. 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우에 그 임차인의 주민등록은 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없어 임차인의 대항력이 소멸하는 지 여부
대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 경우에느 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득시에 소멸한다.
4. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각하였습니다.
[결론]
임차인이 임차주택의 소유권을 취득한 경우 주택임대차의 대항력과 우선변제권이 상실되는 지 여부에 대해 대법원은
「 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는 지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 지에 따라 결정되며,
주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하므로,
대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 경우에느 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득시에 소멸한다」는 태도를 보이고 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
[참고판례]
● 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결
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