안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
부동산 경매절차에서 허위의 임차권에 기하여 권리신고 및 배당요구를 한 경우에 경매방해죄가 성립되어 형사처벌을 받는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결].
[사실관계]
① A는 2018. 1. 9. B 명의의 이 사건 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였고, 2018. 1. 10. 이 사건 부동산에 대한 강제경매개시결정등기가 이루어졌습니다.
② 피고인은 이 사건 부동산을 임차한 사실이 없음에도, 2018. 3. 16. 경매법원에 임대인 B, 임차인 피고인, 확정일자 2018. 1. 30., 보증금 2,000만 원, 월세 30만 원으로 기재된 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서와
2018. 1. 24. 이 사건 부동산에 전입신고 된 주민등록등본을 첨부하여 '권리신고 및 배당요구신청서'를 제출하였습니다.
③ 즉, 피고인이 부동산경매절차에서 허위의 임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하였다는 경매방해 등으로 기소된 사안입니다.
[원심]
원심은, 「이 사건 부동산에 피고인이 신고한 허위의 임차권보다 선순위인 근저당권이 설정되어 있어 피고인이 신고한 임차권으로는 선순위 근저당권에 대항할 수 없다」는 등의 이유로 경매방해죄가 성립하지 않는다고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 경매방해죄의 구성요건인 '경매의 공정을 해하는 행위'의 의미와 그 심리방법
경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하지 아니한다.
여기서 '경매의 공정을 해하는 행위'란 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키는 것으로서 가격을 결정하는데 있어서뿐 아니라 적법하고 공정한 경쟁방법 자체를 해하는 행위를 포함한다.
법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위 뿐 아니라 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 '경매의 공정을 해하는 행위'에 해당할 수 있다(대법원 2006. 6. 9. 선고 2005도8498 판결 등 참조).
따라서 사실심으로서는 이에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서 ① 경매 목적물에 대한 객관적 법률관계와 ② 현실적 점유 상태, ③ 경매절차에서 한 권리신고 내역, ④ 현황조사보고서나 매각물건명세서의 기재 내용, ⑤ 경매 전후로 변동되는 법률관계의 내용, ⑥ 소멸되거나 인수되는 권리의 유무 및 그러한 권리 외관의 존부 등을 종합적으로 살펴,
피고인의 행위가 법률적으로 경매결과에 영향을 미치거나 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 것인지 여부를 충실히 심리하여야 한다.
그럼에도 이에 이르지 않고 경매 목적물에 관한 권리의 객관적 성격과 민사집행법 등 관련 법령이 정한 바에 따른 경매 전후의 권리변동에 관한 법률적인 평가에만 터잡아 곧바로 경매방해죄의 성립을 긍정하거나 부정하는 것은 경매방해죄 인정에 필요한 심리를 다하지 않은 것으로 보아야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「피고인이 신고한 임차권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 포함되었는데, 이는 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정 중의 하나에 해당하므로,
원심으로서는 이 사건 부동산의 경매절차에 나타난 제반사정을 종합적으로 살펴 허위의 임차권을 신고하는 행위가 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤는지를 충실히 심리하여
'공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태가 발생하였는지'를 판단하였어야 한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
부동산경매절차에서 허위의 임대차계약서를 작성하여 허위의 임차권에 기하여 권리신고 및 배당요구를 한 경우 경매방해죄가 성립되는지 여부에 대하여는, 법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위 뿐 아니라 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 '경매의 공정을 해하는 행위'에 해당할 수 있으므로,
위계 또는 위력으로 법률적으로 경매결과에 영향을 미치지 않아도, 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위를 하여 경매의 공정을 해한다면 경매방해죄가 성립할 수 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. |
● 형법
제315조(경매, 입찰의 방해) 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.
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● 민사집행법
제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다. ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. ③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. |
[참고판례]
● 대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결
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변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
부동산 경매절차에서 허위의 임차권에 기하여 권리신고 및 배당요구를 한 경우에 경매방해죄가 성립되어 형사처벌을 받는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결].
[사실관계]
① A는 2018. 1. 9. B 명의의 이 사건 부동산에 대하여 강제경매신청을 하였고, 2018. 1. 10. 이 사건 부동산에 대한 강제경매개시결정등기가 이루어졌습니다.
② 피고인은 이 사건 부동산을 임차한 사실이 없음에도, 2018. 3. 16. 경매법원에 임대인 B, 임차인 피고인, 확정일자 2018. 1. 30., 보증금 2,000만 원, 월세 30만 원으로 기재된 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서와
2018. 1. 24. 이 사건 부동산에 전입신고 된 주민등록등본을 첨부하여 '권리신고 및 배당요구신청서'를 제출하였습니다.
③ 즉, 피고인이 부동산경매절차에서 허위의 임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해하였다는 경매방해 등으로 기소된 사안입니다.
[원심]
원심은, 「이 사건 부동산에 피고인이 신고한 허위의 임차권보다 선순위인 근저당권이 설정되어 있어 피고인이 신고한 임차권으로는 선순위 근저당권에 대항할 수 없다」는 등의 이유로 경매방해죄가 성립하지 않는다고 판단하였습니다.
[대법원]
1. 경매방해죄의 구성요건인 '경매의 공정을 해하는 행위'의 의미와 그 심리방법
경매방해죄는 위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해하는 경우에 성립하는 추상적 위험범으로서 결과의 불공정이 현실적으로 나타나는 것을 요하지 아니한다.
여기서 '경매의 공정을 해하는 행위'란 공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태를 발생시키는 것으로서 가격을 결정하는데 있어서뿐 아니라 적법하고 공정한 경쟁방법 자체를 해하는 행위를 포함한다.
법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위 뿐 아니라 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 '경매의 공정을 해하는 행위'에 해당할 수 있다(대법원 2006. 6. 9. 선고 2005도8498 판결 등 참조).
따라서 사실심으로서는 이에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서 ① 경매 목적물에 대한 객관적 법률관계와 ② 현실적 점유 상태, ③ 경매절차에서 한 권리신고 내역, ④ 현황조사보고서나 매각물건명세서의 기재 내용, ⑤ 경매 전후로 변동되는 법률관계의 내용, ⑥ 소멸되거나 인수되는 권리의 유무 및 그러한 권리 외관의 존부 등을 종합적으로 살펴,
피고인의 행위가 법률적으로 경매결과에 영향을 미치거나 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 것인지 여부를 충실히 심리하여야 한다.
그럼에도 이에 이르지 않고 경매 목적물에 관한 권리의 객관적 성격과 민사집행법 등 관련 법령이 정한 바에 따른 경매 전후의 권리변동에 관한 법률적인 평가에만 터잡아 곧바로 경매방해죄의 성립을 긍정하거나 부정하는 것은 경매방해죄 인정에 필요한 심리를 다하지 않은 것으로 보아야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 「피고인이 신고한 임차권이 현황조사보고서와 매각물건명세서에 포함되었는데, 이는 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 줄 수 있는 사정 중의 하나에 해당하므로,
원심으로서는 이 사건 부동산의 경매절차에 나타난 제반사정을 종합적으로 살펴 허위의 임차권을 신고하는 행위가 경매에 참가하려는 자들의 의사결정에 사실상 영향을 미쳤는지를 충실히 심리하여
'공정한 자유경쟁을 방해할 염려가 있는 상태가 발생하였는지'를 판단하였어야 한다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
부동산경매절차에서 허위의 임대차계약서를 작성하여 허위의 임차권에 기하여 권리신고 및 배당요구를 한 경우 경매방해죄가 성립되는지 여부에 대하여는, 법률적으로 경매결과에 영향을 미칠 수 있는 행위 뿐 아니라 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위도 '경매의 공정을 해하는 행위'에 해당할 수 있으므로,
위계 또는 위력으로 법률적으로 경매결과에 영향을 미치지 않아도, 경매에 참가하려는 자의 의사결정에 사실상 영향을 미칠 수 있는 행위를 하여 경매의 공정을 해한다면 경매방해죄가 성립할 수 있습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
● 형법
● 민사집행법
제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.
②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결
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