안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화 입니다.
경매절차에서 임차인이 임대차보증금을 반환받기 위한 건물인도서를 언제 교부하여야 하는 지에 대하여 문의를 하시는 분이 많은데요. 이에 대해 살펴보겠습니다.
임차주택에 경매개시결정이 내려져서 경매절차가 진행되면, 경매절차에서 대항력있는 임차인이 배당(우선변제)으로 보증금을 실제로 지급받기 위해서는, 원칙적으로 "임차주택을 양수인(매수인)에게 "인도"가 선행되어야 합니다.
즉 인도확인서, 건물인도서(인도각서)는 "인도의 완료"를 전제로, 배당금 지급 직전(지급 요건 충족을 입증하는 시점)에 교부, 제출하는 것이 구조상 맞습니다[주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수)]
다만 임차인이 보증금 전액을 배당으로 다 못 받는 경우, 매수인이 승계한 보증금 잔액 반환의무와 임차인의 인도의무는 동시이행이므로, 임차인은 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 이 때 인도서는 잔액지급과 동시에 교부하는 형태가 됩니다.
[결론]
1. 전액 배당이 예상되는 경우
임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 구조라면, 임차인은 배당표 확정 전까지는 명도를 거절할 수 있고, 배당금을 지급받기 위해서는 인도가 필요하므로(주택임대차보호법 제3조의 2 제3항), 통상 "배당표 확정 후 실제 배당금 지급 직전"에 인도를 완료하고,그 증빙으로 건물인도서를 교부, 제출하는 것이 좋은 방법입니다.
임차인이 우선변제를 받으려면 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하므로, 배당요구 종기까지 주택의 점유와 주민등록(전입신고)를 유지하고 확정일자까지 받은 상태로 계속 있어야 합니다.
참고로 알아두실 사항은 배당요구 종기 전까지 우선변제권과 대항요건을 유지하면서 배당요구 종기 후에 이사를 가는 등으로 대항력을 상실하여도 해당 경매에서는 배당금을 받을 수 있으나, 경매가 취소되는 사정이 생기는 경우에는 배당금을 받지 못하고 대항력도 상실되는 일이 발생하므로, 가급적 배당금을 받음과 동시에 건물인도서(대항력 상실)를 교부하는 것이 안전한 방법이라고 생각을 합니다.
만일 배당요구 종기 전까지 이사를 나가야 하는 경우(대항력 상실)에는 임대차기간이 만료된 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 부동산등기사항증명서에 임차권등기가 경료되면되면 기존의 대항력이 유지가 되므로 임차권등기명령을 하는 것이 중요합니다.
임대차기간 중에 임차주택에 대하여 경매가 개시되면 임대차가 끝난 경우가 아니므로 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로 보증금을 반환받을 때까지 대항력(건물의 점유와 주민등록)을 유지하시는 것이 중요합니다.
2. 일부 배당만 되고 잔액이 매수인에게 인수되는 경우
보증금이 일부만 배당되고 잔액을 매수인에게 청구해야 하는 경우에는 판례상 매수인의 보증금 잔액 반환의무와 임차인의 인도의무가 동시이행이어서 임차인은 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
임차인이 우선변제를 받으려면 대항요건을 배당요구 종기까지 유지하는 등 우선변제권요건을 별도로 충족하여야 합니다.
"인도서 제출"은 대체로 배당금 "지급" 단계의 요건이므로, 임차인 입장에서는 인도(또는 동시이행 제공) 시점을 배당금 지급 또는 잔액 지급과 정확히 맞추는 것이 핵심입니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
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변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문변호사 김상화 입니다.
경매절차에서 임차인이 임대차보증금을 반환받기 위한 건물인도서를 언제 교부하여야 하는 지에 대하여 문의를 하시는 분이 많은데요. 이에 대해 살펴보겠습니다.
임차주택에 경매개시결정이 내려져서 경매절차가 진행되면, 경매절차에서 대항력있는 임차인이 배당(우선변제)으로 보증금을 실제로 지급받기 위해서는, 원칙적으로 "임차주택을 양수인(매수인)에게 "인도"가 선행되어야 합니다.
즉 인도확인서, 건물인도서(인도각서)는 "인도의 완료"를 전제로, 배당금 지급 직전(지급 요건 충족을 입증하는 시점)에 교부, 제출하는 것이 구조상 맞습니다[주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수)]
다만 임차인이 보증금 전액을 배당으로 다 못 받는 경우, 매수인이 승계한 보증금 잔액 반환의무와 임차인의 인도의무는 동시이행이므로, 임차인은 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 이 때 인도서는 잔액지급과 동시에 교부하는 형태가 됩니다.
[결론]
1. 전액 배당이 예상되는 경우
임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 구조라면, 임차인은 배당표 확정 전까지는 명도를 거절할 수 있고, 배당금을 지급받기 위해서는 인도가 필요하므로(주택임대차보호법 제3조의 2 제3항), 통상 "배당표 확정 후 실제 배당금 지급 직전"에 인도를 완료하고,그 증빙으로 건물인도서를 교부, 제출하는 것이 좋은 방법입니다.
임차인이 우선변제를 받으려면 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하므로, 배당요구 종기까지 주택의 점유와 주민등록(전입신고)를 유지하고 확정일자까지 받은 상태로 계속 있어야 합니다.
참고로 알아두실 사항은 배당요구 종기 전까지 우선변제권과 대항요건을 유지하면서 배당요구 종기 후에 이사를 가는 등으로 대항력을 상실하여도 해당 경매에서는 배당금을 받을 수 있으나, 경매가 취소되는 사정이 생기는 경우에는 배당금을 받지 못하고 대항력도 상실되는 일이 발생하므로, 가급적 배당금을 받음과 동시에 건물인도서(대항력 상실)를 교부하는 것이 안전한 방법이라고 생각을 합니다.
만일 배당요구 종기 전까지 이사를 나가야 하는 경우(대항력 상실)에는 임대차기간이 만료된 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 부동산등기사항증명서에 임차권등기가 경료되면되면 기존의 대항력이 유지가 되므로 임차권등기명령을 하는 것이 중요합니다.
임대차기간 중에 임차주택에 대하여 경매가 개시되면 임대차가 끝난 경우가 아니므로 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로 보증금을 반환받을 때까지 대항력(건물의 점유와 주민등록)을 유지하시는 것이 중요합니다.
2. 일부 배당만 되고 잔액이 매수인에게 인수되는 경우
보증금이 일부만 배당되고 잔액을 매수인에게 청구해야 하는 경우에는 판례상 매수인의 보증금 잔액 반환의무와 임차인의 인도의무가 동시이행이어서 임차인은 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
임차인이 우선변제를 받으려면 대항요건을 배당요구 종기까지 유지하는 등 우선변제권요건을 별도로 충족하여야 합니다.
"인도서 제출"은 대체로 배당금 "지급" 단계의 요건이므로, 임차인 입장에서는 인도(또는 동시이행 제공) 시점을 배당금 지급 또는 잔액 지급과 정확히 맞추는 것이 핵심입니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
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