주택임대차보호법에서는 임대차계약기간 중에 임대부동산이 매도되어 소유권자가 바뀌는 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정하여 기존 임차인에 대한 보증금반환의무를 부과하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
그런데, 임차인이 임대차계약을 승계한 임대인이 아니라 전의 임대인을 상대로 임차보증금반환청구가 가능한 지에 대해 대법원 판례가 있어서 소개합니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 참조).
[사실관계]
① 원고는 2016. 4. 4. 이 사건 주택의 소유자인 피고로부터 이 사건 주택을 보증금 18,500만 원, 임대차기간 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다), 피고와 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였습니다.
② 원고는 2016. 4. 14. 피고에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기도 마쳤습니다.
③ 이 사건 임대차계약기간이 종료되었음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고가 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 함으로써 이 사건 주택에 관한 경매절차가 개시되었습니다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 합니다).
④ 한편, 원고는 2018. 8. 20. 다른 주택에 전입신고를 마침으로써 이 사건 주택에서 전출하였고 이후 소외인에게 이 사건 주택을 인도하였습니다.
⑤ 소외인은 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매각허가결정을 받은 다음 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하고 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 신청채권자 겸 전세권자로서 집행비용을 제외한 95,540,378원을 배당받았습니다.
원고는 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전액 배당받지 못하고, 전세권도 말소되고, 임차목적물에 대한 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마친 임차인임을 신고하여 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되도록 한 원고가 경매절차 진행 중 스스로 주민등록을 이전하여 대항력을 상실하게 되자, 종전 임대인인 피고를 상대로 잔여 임대차보증금의 지급을 구한 사안입니다.
[원심]
「원고(임차인)가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상, 피고(임대인)에게 잔여 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다.
2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 여부
임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12.선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다.
3. 이 사건과 관련하여
대법원은 「위와 같은 법리를 설시한 후, 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다.
오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 되므로,
원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 판시하며 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하는 판결을 하였습니다.
[결론]
임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합하므로 임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구는 가능합니다.
• 참고조문
■ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②③ 생략
④ 임차주택의 양수인(讓受人) (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤⑥ 생략
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• 참고판례
대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 임대차보증금 판결
주택임대차보호법에서는 임대차계약기간 중에 임대부동산이 매도되어 소유권자가 바뀌는 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정하여 기존 임차인에 대한 보증금반환의무를 부과하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
그런데, 임차인이 임대차계약을 승계한 임대인이 아니라 전의 임대인을 상대로 임차보증금반환청구가 가능한 지에 대해 대법원 판례가 있어서 소개합니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 참조).
[사실관계]
① 원고는 2016. 4. 4. 이 사건 주택의 소유자인 피고로부터 이 사건 주택을 보증금 18,500만 원, 임대차기간 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 합니다), 피고와 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였습니다.
② 원고는 2016. 4. 14. 피고에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기도 마쳤습니다.
③ 이 사건 임대차계약기간이 종료되었음에도 피고가 보증금을 반환하지 않자, 원고가 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 함으로써 이 사건 주택에 관한 경매절차가 개시되었습니다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 합니다).
④ 한편, 원고는 2018. 8. 20. 다른 주택에 전입신고를 마침으로써 이 사건 주택에서 전출하였고 이후 소외인에게 이 사건 주택을 인도하였습니다.
⑤ 소외인은 이 사건 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매각허가결정을 받은 다음 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하고 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 신청채권자 겸 전세권자로서 집행비용을 제외한 95,540,378원을 배당받았습니다.
원고는 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전액 배당받지 못하고, 전세권도 말소되고, 임차목적물에 대한 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마친 임차인임을 신고하여 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되도록 한 원고가 경매절차 진행 중 스스로 주민등록을 이전하여 대항력을 상실하게 되자, 종전 임대인인 피고를 상대로 잔여 임대차보증금의 지급을 구한 사안입니다.
[원심]
「원고(임차인)가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상, 피고(임대인)에게 잔여 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다」고 판단하여 원고의 청구를 기각하였습니다.
[대법원]
1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자
주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다.
2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 여부
임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12.선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다.
3. 이 사건과 관련하여
대법원은 「위와 같은 법리를 설시한 후, 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다.
오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 되므로,
원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다」고 판시하며 원심판결을 파기하고 원심법원에 환송하는 판결을 하였습니다.
[결론]
임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합하므로 임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구는 가능합니다.
• 참고조문
■ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②③ 생략
④ 임차주택의 양수인(讓受人) (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤⑥ 생략
• 참고판례
대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 임대차보증금 판결