안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
민법에서는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다고 규정하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).
그런데 임차인과 임대인이 임대차계약 체결 당시 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 경우에 임대차종료에 따른 원상회복의무에는 전 임차인이 설치한 가건물도 포함되는지, 원상회복의 범위에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결].
[사실관계]
피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차할 당시 임차목적물인 이 사건 토지에 이미 종전 임차인 등이 설치한 판넬구조의 가건물 주택과 개사육용 철창 등의 가건물 등이 있었는데, 원고는 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 원상회복으로 가건물 등의 철거를 구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「임대차계약서에 '계약만료 시 땅을 원상복구할 것'이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고 ,
원고와 피고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 이 사건 토지에 전 임차인 등이 설치한 주택과 개 사육용 철창이 존재함을 인식한 상태에서 위와 같은 특약사항을 추가한 사정 등을 종합하여, 위 특약사항은 기간 만료시 피고에게 이 사건 토지상에 설치되어 있는 주택 등의 철거의무를 부여한 것이다」라고 보아 원고의 철거청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1. 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는 지 여부
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조).
임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나,
토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조).
위 특별한 사정의 인정은 ① 임대차계약의 체결 경위와 내용, ② 임대 당시 목적물의 상태 , ③ 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적· 개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].
2. 이 사건에서는
대법원은 「① A는 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장은 운영하였고, 이 사건 토지에는 A의 임차 전 양계업을 하던 사람이 설치한 이른바 판넬구조의 가건물 주택, A가 설치한 개 사육용 철창 구조물이 있다.
② 피고는 2004년경 A로부터 개 사육 농장을 다시 임차하여 운영하였고, 2008년경 A에게 3,000만원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였다.
③ 이후 피고는 2009. 8. 30. 원고로부터 이 사건 토지를 보증금없이 차임 연 170만원, 기간 2009. 8. 30.부터 36개월로 정하여 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
④ 이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음에도, 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을 뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다.
⑤ 이 사건 임대차계약서에 '임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다'는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 '계약 만료시 권리금 없음', '계약 만료시 땅 원상복구 할 것'이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정되었다고 보기 어렵다.
⑥ 원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
⑦ 피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상 주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다.
⑧ 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 A에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009. 8. 30. 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 현저하게 저렴하다고 단정하기 어렵다.
⑨ 원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데, 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.
앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용 등 여러 사정을 종합하여보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고,
피고가 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 원상회복의무를 부담한다고 보기 어렵다」 는 등의 이유로,
철거청구 부분을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임대인이 임차인을 상대로 종전 임차인이 설치한 가건물의 철거를 요구할 수 있는 지 여부에 대하여 대법원은 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다는 태도를 취하고 있으며,
특별한 사정의 인정은 ① 임대차계약의 체결 경위와 내용, ② 임대 당시 목적물의 상태 , ③ 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적· 개별적으로 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. |
[참고판례]
● 대법원 2023.11. 2. 선고 2023다249661 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
민법에서는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다고 규정하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).
그런데 임차인과 임대인이 임대차계약 체결 당시 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 경우에 임대차종료에 따른 원상회복의무에는 전 임차인이 설치한 가건물도 포함되는지, 원상회복의 범위에 관한 대법원 판결이 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결].
[사실관계]
피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차할 당시 임차목적물인 이 사건 토지에 이미 종전 임차인 등이 설치한 판넬구조의 가건물 주택과 개사육용 철창 등의 가건물 등이 있었는데, 원고는 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 원상회복으로 가건물 등의 철거를 구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「임대차계약서에 '계약만료 시 땅을 원상복구할 것'이라는 특약사항이 별도로 기재되어 있고 ,
원고와 피고가 이 사건 임대차 계약을 체결할 당시 이 사건 토지에 전 임차인 등이 설치한 주택과 개 사육용 철창이 존재함을 인식한 상태에서 위와 같은 특약사항을 추가한 사정 등을 종합하여, 위 특약사항은 기간 만료시 피고에게 이 사건 토지상에 설치되어 있는 주택 등의 철거의무를 부여한 것이다」라고 보아 원고의 철거청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1. 종전 임차인이 설치한 가건물이 있는 토지를 임차한 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무가 있는 지 여부
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조).
임차인이 임차목적물의 그 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나,
토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등 참조).
위 특별한 사정의 인정은 ① 임대차계약의 체결 경위와 내용, ② 임대 당시 목적물의 상태 , ③ 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적· 개별적으로 이루어져야 한다[대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123(본소), 2019다287130(반소) 판결 등 참조].
2. 이 사건에서는
대법원은 「① A는 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 개 사육 농장은 운영하였고, 이 사건 토지에는 A의 임차 전 양계업을 하던 사람이 설치한 이른바 판넬구조의 가건물 주택, A가 설치한 개 사육용 철창 구조물이 있다.
② 피고는 2004년경 A로부터 개 사육 농장을 다시 임차하여 운영하였고, 2008년경 A에게 3,000만원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였다.
③ 이후 피고는 2009. 8. 30. 원고로부터 이 사건 토지를 보증금없이 차임 연 170만원, 기간 2009. 8. 30.부터 36개월로 정하여 임차하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
④ 이 사건 임대차계약의 임차목적물은 이 사건 토지로 특정되어 있고, 앞서 본 바와 같이 계약 체결 당시 이 사건 토지에 주택과 개 사육용 철창이 이미 존재하였음에도, 이 사건 임대차계약서에서 임차목적물로 기재되어 있지 않을 뿐더러 사용 또는 원상회복 등에 관한 내용을 찾기 어렵다.
⑤ 이 사건 임대차계약서에 '임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상 복구키로 한다'는 내용이 기재되어 있고, 특약사항에 '계약 만료시 권리금 없음', '계약 만료시 땅 원상복구 할 것'이라는 내용이 기재되어 있으나, 위 기재 내용만으로는 임차목적물이 아닌 지상 가건물과 철창 구조물까지 원상회복의 대상으로 약정되었다고 보기 어렵다.
⑥ 원고와 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육 농장을 운영할 수 없음이 확정된 후 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
⑦ 피고가 임차 후 사용한 이 사건 토지 지상 주택과 개 사육용 철창은 이 사건 토지의 전 임차인 등이 설치한 것이다.
⑧ 피고는 이 사건 임대차계약 체결 전인 2008년경 A에게 3,000만 원을 지급하고 개 사육 농장을 인수하였는데, 2009. 8. 30. 체결된 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 36개월에 불과하고 약정 차임인 연 170만 원은 임대목적 토지 공시지가에 비추어 현저하게 저렴하다고 단정하기 어렵다.
⑨ 원심의 판단에 따른다면, 피고는 이 사건 토지에서 적법하게 개 사육농장을 운영할 수 없음을 알면서도 자신이 설치하지 아니한 주택과 개 사육용 철창을 철거하여 원상회복할 의무까지 추가 부담하기로 약정하면서 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 결과에 이르는데, 이는 원고에게만 유리하고 피고에게는 불리한 내용이 되어 선뜻 받아들이기 어렵다.
앞서 본 이 사건 임대차계약 체결에 이르기까지의 경위, 이 사건 임대차계약의 임차목적물과 내용 등 여러 사정을 종합하여보면, 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 당시 피고가 원고로부터 이 사건 토지를 임차하여 사용하다가 임대차 종료시 임대 당시 상태로 반환하기로 약정하였다고 봄이 자연스럽고,
피고가 임대 당시와 비교하여 현상이 변경된 부분에 한하여 원상회복의무를 부담할 뿐 이를 초과하여 원상회복의무를 부담한다고 보기 어렵다」 는 등의 이유로,
철거청구 부분을 파기·환송하였습니다.
[결론]
임대인이 임차인을 상대로 종전 임차인이 설치한 가건물의 철거를 요구할 수 있는 지 여부에 대하여 대법원은 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다는 태도를 취하고 있으며,
특별한 사정의 인정은 ① 임대차계약의 체결 경위와 내용, ② 임대 당시 목적물의 상태 , ③ 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리하여 구체적· 개별적으로 판단하고 있습니다.
[참고조문]
● 민법
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
[참고판례]
● 대법원 2023.11. 2. 선고 2023다249661 판결