안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되는데,
이 경우 임차인이 양수인의 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우 임대차계약을 해지하고, 양도인인 매도인에게 임대차 보증금반환을 청구할 수 있는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결] .
[사실관계]
① 원고(임차인)는 2015. 2. 24. 주위적 피고(종전 임대인)로부터 임대차보증금 1억 8000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 이 사건 부동산을 임차하였고, 임대인에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 원고(임차인)은 2015. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
③ 2017. 9. 5. 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 성남지원 2017타경53816호로 강제경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라고 한다)가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 주위적 피고(종전 임대인)에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다.
④ 원고는 이 사건 경매절차에서 남편 소외인이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, 예비적 피고(임차주택의 양수인)는 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.
⑤ 원고는 2020. 1. 21. 피고들에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 예비적 피고(임차주택의 양수인)를 피신청인으로 하여 수원지방법원 성남지원 2020카임50013호로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기명령을 신청하여 2020. 2. 11. 그 명령이 내려졌고, 2020. 2. 18. 주택임차권등기가 기입되었습니다.
⑥ 원고는 2020. 2. 12. 종전 임대인을 주위적 피고로, 임차주택의 양수인을 예비적 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
[원심]
원고가 이 사건 부동산의 소유권 이전사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 주위적 피고로부터 예비적 피고에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 이의를 제기하였다고 보아, 종전 임대인인 주위적 피고가 원고에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담한다고 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인이 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는 지 여부, 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는 지 여부
주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다.
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다.
그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조)
2. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는 지 여부
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관게의 구속으로부터 벗어날 수 있고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조)
3. 이 사건에서는
대법원은 위와 같은 사실관계와 위 법리에 비추어보면
「가. 원고는 예비적 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받기 전 주위적 피고에게 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였으나, 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제되고, ① 위 해지 의사표시는 이 사건 경매절차에서 매각이 이루어지지 않는 상황에서 이루어진 것이므로, 그 시점만으로 원고가 임대인의 지위승계를 원하지 않았다고 볼 수 없다.
나. ② 대항력과 우선변제권을 갖춘 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다. 이는 원고가 대항력을 행사하여 임대인의 지위를 승계하게 되는 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것이라고 볼 수 밖에 없고, 원고가 종전 임대인인 주위적 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 것과 모순된다.
다. 원고는 내용증명을 발송하고 이 사건 소를 제기하면서 ③피고들 모두에게 임대차보증금의 반환을 요구하였고, ④예비적 피고(임차주택의 양수인)가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 부담함을 전제로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기명령을 신청하였다.
비록 원고가 예비적 피고(임차주택의 양수인)가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득한 이후에도 주위적 피고(종전 임대인)에게 임대차보증금의 반환을 요구하였으나, 임대인의 지위가 예비적 피고에게 승계되는 것을 원하지 않아 이의를 제기한 것이라고 보기는 어렵다.」고 판시하며,
이와 달리 임대인의 지위가 승계되는 것이 이의를 제기하였다고 보아 종전 임대인에게 임대차보증금반환채무를 부담한다고 한 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우,
임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다 ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. |
● 민사집행법
제88조(배당요구) ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ② 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다. |
[참고판례]
● 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251928 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되는데,
이 경우 임차인이 양수인의 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우 임대차계약을 해지하고, 양도인인 매도인에게 임대차 보증금반환을 청구할 수 있는 지에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결] .
[사실관계]
① 원고(임차인)는 2015. 2. 24. 주위적 피고(종전 임대인)로부터 임대차보증금 1억 8000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 이 사건 부동산을 임차하였고, 임대인에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 원고(임차인)은 2015. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
③ 2017. 9. 5. 이 사건 부동산에 관하여 수원지방법원 성남지원 2017타경53816호로 강제경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라고 한다)가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 주위적 피고(종전 임대인)에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다.
④ 원고는 이 사건 경매절차에서 남편 소외인이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, 예비적 피고(임차주택의 양수인)는 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.
⑤ 원고는 2020. 1. 21. 피고들에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 예비적 피고(임차주택의 양수인)를 피신청인으로 하여 수원지방법원 성남지원 2020카임50013호로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기명령을 신청하여 2020. 2. 11. 그 명령이 내려졌고, 2020. 2. 18. 주택임차권등기가 기입되었습니다.
⑥ 원고는 2020. 2. 12. 종전 임대인을 주위적 피고로, 임차주택의 양수인을 예비적 피고로 하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
[원심]
원고가 이 사건 부동산의 소유권 이전사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 피고들을 상대로 주위적 피고로부터 예비적 피고에게 임대인의 지위가 승계되는 것에 이의를 제기하였다고 보아, 종전 임대인인 주위적 피고가 원고에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담한다고 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였습니다.
[대법원]
1. 주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 주택의 소유권과 결합하여 임대인이 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하는 지 여부, 이때 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는 지 여부
주택임대차보호법(이하 '주택임대차법'이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다.
이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임차주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다.
그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조)
2. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는 지 여부
그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관게의 구속으로부터 벗어날 수 있고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조)
3. 이 사건에서는
대법원은 위와 같은 사실관계와 위 법리에 비추어보면
「가. 원고는 예비적 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받기 전 주위적 피고에게 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였으나, 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 의제되고, ① 위 해지 의사표시는 이 사건 경매절차에서 매각이 이루어지지 않는 상황에서 이루어진 것이므로, 그 시점만으로 원고가 임대인의 지위승계를 원하지 않았다고 볼 수 없다.
나. ② 대항력과 우선변제권을 갖춘 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다. 이는 원고가 대항력을 행사하여 임대인의 지위를 승계하게 되는 최고가매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것이라고 볼 수 밖에 없고, 원고가 종전 임대인인 주위적 피고에게 임대차보증금의 반환을 요구한 것과 모순된다.
다. 원고는 내용증명을 발송하고 이 사건 소를 제기하면서 ③피고들 모두에게 임대차보증금의 반환을 요구하였고, ④예비적 피고(임차주택의 양수인)가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 부담함을 전제로 이 사건 부동산에 관한 주택임차권등기명령을 신청하였다.
비록 원고가 예비적 피고(임차주택의 양수인)가 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득한 이후에도 주위적 피고(종전 임대인)에게 임대차보증금의 반환을 요구하였으나, 임대인의 지위가 예비적 피고에게 승계되는 것을 원하지 않아 이의를 제기한 것이라고 보기는 어렵다.」고 판시하며,
이와 달리 임대인의 지위가 승계되는 것이 이의를 제기하였다고 보아 종전 임대인에게 임대차보증금반환채무를 부담한다고 한 원심판결을 파기·환송하였습니다.
[결론]
주택임대차보호법 제3조 제4항에서 정한 대항요건을 갖춘 임대주택이 양도된 경우, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우,
임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.
[참고조문]
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
● 민사집행법
제88조(배당요구) ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
② 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
[참고판례]
● 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251928 판결