안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
아파트 분양계약을 체결하기 전에 분양받고자 하는 사람들을 모델하우스, 분양자료모형도 등을 통해 아파트의 기본건축계획에 관해 알게 됩니다.
이 아파트 기본건축계획에 따라 아파트가 건설될 것이라고 생각하고 그 후 아파트 분양계약을 체결하는데, 분양계약 후 기본건축계획과 다르게 아파트의 구조물이 설치된 경우, 분양자가 수분양자에게 분양계약상 채무불이행책임을 져야 하는 지 문제가 되는 경우가 있습니다.
이와 관련하여 분양자가 아파트 분양계약 체결후 문주(출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결].
[사실관계]
① 피고는 서울 은평구 00 일대에서 주택재개발 정비사업을 하는 사업시행자입니다.
② 피고는 2017. 10.00. 입주자 모집공고를 하고, 2017. 10.00 주택전시관을 개관하였습니다.
당시 분양 안내자료와 주택전시관에 설치된 모형, 조감도, 도면 등에 의하면 이 사건 아파트 A동과 B동 사이 진입로에는 문주가 없었고 경비실의 위치가 C동 앞이었습니다.
③ 원고들은 피고와 위 주택재개발정비사업으로 신축될 D 아파트 세대에 관하여 분양계약을 체결하고, 이후 소유권을 취득하였습니다.
④ 피고는 2020. 3.경 A동과 B동 사이의 진입로에 당초 없었던 길이 22m, 높이 7m, 폭 4m의 문주를 설치하고 당초 C동 앞에 설치 예정이었던 경비실을 E동 앞으로 이동하여 설치하는 것으로 설계를 변경하는 내용의, 사업시행변경인가를 위한 공람공고를 하였고, 2020. 4. 5. 조합총회 결의를 거쳐 2020. 5. 21. 같은 내용으로 사업시행변경인가를 받았습니다.
이에 A동과 B동 사이 진입로에 위와 같은 문주가 설치되었고, E동 앞에 경비실이 설치되었습니다.
이에 대하여 원고들은 피고를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구하였습니다.
[원심]
원심은 「피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해하여
원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었으므로,
피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행하였다」 고 판단하여 원고들에 대한 일부 손해배상책임을 인정하였습니다.
[대법원]
1. 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 설치된 구조물 등으로 인하여 아파트 각 동 ·세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양계약상 채무불이행 책임 인정 여부를 판단하는 방법
아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보택임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.
여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동 ·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동· 세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다.
기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고· 설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고,
특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다.
따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동· 세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야하거나 당사의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조).
나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동· 세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대 시야의 범위가 일부 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었으므로 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어려운 점,
② 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시된 점,
③ 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면문주 설치로 인한 시야 제한이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어려우므로,
원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할품 질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기 어렵다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
분양자가 아파트 분양계약 체결후 설계변경으로 문주(출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는 지 여부는
분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 「 기본적인 건축 계획」에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추었다고 보아 수분양자들에게 분양계약상 채무불이행 책임을 지지 않습니다.
[참고조문]
● 민법
| 제390조(채무불이행과 손해배상) 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다. |
[참고판례]
● 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
아파트 분양계약을 체결하기 전에 분양받고자 하는 사람들을 모델하우스, 분양자료모형도 등을 통해 아파트의 기본건축계획에 관해 알게 됩니다.
이 아파트 기본건축계획에 따라 아파트가 건설될 것이라고 생각하고 그 후 아파트 분양계약을 체결하는데, 분양계약 후 기본건축계획과 다르게 아파트의 구조물이 설치된 경우, 분양자가 수분양자에게 분양계약상 채무불이행책임을 져야 하는 지 문제가 되는 경우가 있습니다.
이와 관련하여 분양자가 아파트 분양계약 체결후 문주(출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설치한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결].
[사실관계]
① 피고는 서울 은평구 00 일대에서 주택재개발 정비사업을 하는 사업시행자입니다.
② 피고는 2017. 10.00. 입주자 모집공고를 하고, 2017. 10.00 주택전시관을 개관하였습니다.
당시 분양 안내자료와 주택전시관에 설치된 모형, 조감도, 도면 등에 의하면 이 사건 아파트 A동과 B동 사이 진입로에는 문주가 없었고 경비실의 위치가 C동 앞이었습니다.
③ 원고들은 피고와 위 주택재개발정비사업으로 신축될 D 아파트 세대에 관하여 분양계약을 체결하고, 이후 소유권을 취득하였습니다.
④ 피고는 2020. 3.경 A동과 B동 사이의 진입로에 당초 없었던 길이 22m, 높이 7m, 폭 4m의 문주를 설치하고 당초 C동 앞에 설치 예정이었던 경비실을 E동 앞으로 이동하여 설치하는 것으로 설계를 변경하는 내용의, 사업시행변경인가를 위한 공람공고를 하였고, 2020. 4. 5. 조합총회 결의를 거쳐 2020. 5. 21. 같은 내용으로 사업시행변경인가를 받았습니다.
이에 A동과 B동 사이 진입로에 위와 같은 문주가 설치되었고, E동 앞에 경비실이 설치되었습니다.
이에 대하여 원고들은 피고를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구하였습니다.
[원심]
원심은 「피고가 이 사건 부문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상의 이익을 침해하여
원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었으므로,
피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행하였다」 고 판단하여 원고들에 대한 일부 손해배상책임을 인정하였습니다.
[대법원]
1. 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 설치된 구조물 등으로 인하여 아파트 각 동 ·세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양계약상 채무불이행 책임 인정 여부를 판단하는 방법
아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보택임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.
여러 동의 아파트를 하나의 단지로 이루어 건축한 후 그 구분소유에 속하는 세대별로 분양하는 경우에 각 세대의 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황은 아파트 각 동 ·세대의 배치 및 구조, 아파트의 층수, 아파트 각 동· 세대 사이의 거리 등에 관한 기본적인 건축 계획에 따라 결정된다.
기본적인 건축 계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 그 부속서류, 광고· 설명 자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되고,
특별한 사정이 없는 한 수분양자는 기본적인 건축 계획에 의하여 결정되는 일조나 조망, 사생활의 노출 등에 관한 상황을 예상하고 받아들여 분양계약에 이르렀다고 봄이 상당하다.
따라서 분양된 아파트가 건축 관계 법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합하고, 아파트 각 동· 세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등에 따른 일조나 조망, 사생활 노출 등이 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야하거나 당사의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조).
나아가 아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 분양된 아파트 각 동· 세대의 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 그것이 기본적인 건축 계획으로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 특별한 사정이 없는 한 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 이 사건 부문주 설치로 원고들 세대 시야의 범위가 일부 제한되었으나 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 없었으므로 시야 제한이 중대한 정도라고 보기 어려운 점,
② 이 사건 분양계약서에 시공계획이 변경될 수 있음이 명시된 점,
③ 원고들 세대는 비교적 저층으로 설계변경으로 인근에 구조물이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면문주 설치로 인한 시야 제한이 기본적인 건축 계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어려우므로,
원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할품 질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기 어렵다」고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기· 환송하였습니다.
[결론]
분양자가 아파트 분양계약 체결후 설계변경으로 문주(출입구에 설치하는 기둥 조형물)를 설한 것과 관련하여 수분양자들에 대한 분양계약상 채무불이행책임이 인정되는 지 여부는
분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 「 기본적인 건축 계획」에서 제공되는 정보로부터 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있었다면 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추었다고 보아 수분양자들에게 분양계약상 채무불이행 책임을 지지 않습니다.
[참고조문]
● 민법
[참고판례]
● 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결