지역주택조합 총회에서 조합규약에 따라'조합원의 지위를 상실한 조합원에게 환급할 분담금 중 일정 부분을 공제한 잔액만을 환불한다는 취지로 의결할 경우의 환불 분담금의 정산문제

안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.

지역 주택조합 총회의 결의에 따른 환불 분담금 정산이 문제가 된 사건의 관한 대법원 판례가 있어, 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 10. 16. 선고 2023다203221(본소) 2023다203238(반소) 분담금반환청구의 소(본소), 정산금(반소) 판결].

[사실관계]

① 피고는 울산시 00구 일원을 사업시행 구역으로 하여 주택건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합입니다

② 원고들은 2014년 말부터 2015년 초 사이에  피고의 전신인 00지역주택조합 추진위원회와 이 사건 조합 가입 계약을 각 체결하였습니다

③ 이 사건 조합계약에서는 원고들이 각자 총 분담금 2억 1156만원을 납입하고 업무 용역비 1000만 원을 별도로 지급해야 하는 것으로 되어 있고, 원고들은 분담금 및 업무 용역비를 각 지급하였습니다.

④ 이 사건 조합가입계약 제 3조는 "조합원 자격  부적격(상실), 조합원 탈퇴(해지, 해제, 조합사업추진불가) 등의 사유로 조합원  납입 금액을 환불 시 계약금은 경비 정산 후 환불되며, 업무 용역비는 환불되지 않습니다."라고 정하였습니다.

 피고의 조합규약 약 제12조 제4항에서는 "탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 추진비로 납부한 금액을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로 공제할 공동부담금 및 환급 시기를 따로 정할 수 있다."라고 규정하고 있습니다

⑤ 피고는 2019. 4. 28. 개최된 정기총회에서 "탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금(분담금 + 업무용역비) 중   전체 분담금의 20%와 업무용역비 100%를 제외한 잔액을 반환한다'는 내용으로 이 사건 의결을 하였습니다.

⑥ 이후 원고들읠 분담금은 각 확정되었습니다.

⑦ 피고 조합규약 제8조 제 1호는 '주택조합설립인가 신청일로부터 당일 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85m² 이하의 주택 1채를 소유한 세대주일 것'을 조합원 자격으로 정하였는데,

 원고들은 이 사건 조합가입계약 체결 당시에는 세대주 지위를 갖추고 있었으나, 이 사건 의결 이후인 2019년 6월부터 2019년 11월까지 사이에 세대주 지위를 상실하였습니다.

⑧ 즉, 지역주택조합인 피고가 정기총회에서 '조합가입계약 체결 후 조합원 지위을 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금(분담금 + 업무용역비) 중 전체 분담금의 20% 및  업무 용역비 100%를 제외한 잔액을 환불한다'.라고 의결하였는데,

 이후 ⓐ 조합원 지위를 상실한 원고들이 본소로 피고에게 기납입한 분담금의 환불을 청구하였고 이에 ⓑ 피고가 반소를 제기하여 '공제금(전체 분담금의 20%)이 기납입 분담금보다도 많은 만큼 원고들이 오히려 피고에게 기납입 분담금을 초과하는 공제금에 상당한 금액을 지급해야한다고 주장한 사안입니다

[원심]

원심은 「이 사건 의결에서 정한 공제금(전체 분담금의 20%)은 조합원의 지위 상실로 인하여 실제 피고에게 손해가 발생하였는지 여부 및 손해액 확정에 관한 분쟁을 예방함과 동시에 조합원들에게 심리적 부담을 주어 조합원 자격을 유지할 의무를 이행하도록 강제하는 효과가 있어 손해배상액의 예정에 해당하는데,

 이 사건 의결과 같은 합동행위로 손해배상액을 예정한 경우에도 손해배상액의 예정액을 감액할 수 있는 민법 제398조 제2항이 적용되고 ,

이 사건 의결의 목적, 원고들과 피고의 지위, 계약금을 전체 매매 대금의 10% 정도로 정하는 거래 관행 등에 비추어 볼 때, 그 액수가 부당히 과다하므로 이를 전체 분담금의 10%로 제한하면 그와 같이 감액된 공제금을 전액 공제하더라도 피고가 원고들에게 환불할 분담금이 잔존한다고 보아 원고들의 본소 청구를 일부 인용하고 피고의 반소 청구를 기각하였습니다.

이에 피고가 불복하여 상고를 하였습니다.

[대법원]

1. 조합규약에서 정한 바에 따라 지역주택조합 총회에서 '조합원의 지위를 상실한 조합원에게 환급할 분담금 중 일정 부분을 공제한 잔액만을 환불한다는 취지로 의결할 경우.

: 이를 조합원 자격유지의무 위반 시 조합원이 지급해야할 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 볼 수 있다.

2. 이 사건에서

대법원은 「원심의 이유 중 손해배상예정액의 감액사유부분에 다소 부적절한 부분이 보이지만 원심의 결론 정당한 것으로 받아들일 수 있다」 고 판시하며, 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각하였습니다

[결론]

조합규약에서 정한 바에 따라 지역주택조합 총회에서 '조합원의 지위를 상실한 조합원에게 환급할 분담금 중 일정 부분을 공제한 잔액만을 환불한다는 취지로 의결할 경우에 환불 정산금의 성격에 관하여

환불 정산금은 조합원 자격유지의무 위반 시 조합원이 지급해야할 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 볼 수 있어, 

손해배상액의 예정에 해당하고 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는 바,

손해배상액의 감액을 주장할 수 있습니다.

[참고조문]

● 민법

[참고판례]

● 대법원 2025. 10. 16. 선고 2023다203221(본소) 2023다203238(반소) 판결