안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있습니다.
그런데 법인은 주민등록을 할 수 없기 때문에 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항에 해당하는 법인을 제외하고는, 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 아닙니다.
따라서 대항력을 가지지 못한 법인 임차인이 거주하는 부동산의 매수인은 주택임대차보호법상의 임대인 지위를 당연 승계하지 않습니다.
그래서 법인 임차인이 거주하는 부동산의 매매계약에서 매수인에게 임대차보증금 반환채무 승계 여부에 관한 문제가 있을 수 있습니다.
이와 같이 공인중개사에게 법인인 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 아파트의 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 있는지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결].
[사실관계]
① 원고는 대구 동구 소재 00 아파트(이하 '이 사건 부동산'이라 함)의 소유자로서, 2018. 12. 28. 한국감정원과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 4천만원, 임대차기간 2019. 1.8. 부터 2021. 1. 7.까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 함)을 체결하였고, 한국감정원은 그 무렵 원고에게 위 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 한국감정원과 A주식회사는 2019. 1.경 이 사건 임대차계약 종료시 임대인이 반환하여야 하는 임대차보증금에 관하여 보증금액을 2억 4천만원, 보증기간 2019. 1. 8.부터 2021. 2. 6.까지로 정한 전세금보장신용보험계약(이하 '이 사건 보험계약'이라 함)을 체결하였습니다.
③ 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2019. 7. 5. 주식회사 B 와 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 2억7천6백만원의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 함)을 체결하였는데, 그 특약사항 제3항(이하 '이 사건 특약사항'이라 함)에서 '주식회사 B는 이 사건 임대차계약을 승계하기로 한다. 임대차보증금은 2억 4천만원이다.'라고 기재되어 있습니다.
④ 원고는 위 매매계약에 따라 주식회사 B로부터 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 나머지 3천6백만원을 지급받고, 2019. 7. 15. 주식회사 B에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
⑤ 주식회사 B는 한국감정원에 대한 임대차보증금 반환채무 인수 조치를 취하지 않은 채 이 사건 부동산에 관하여 2019. 8. 21. 주식회사 C에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이후 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 진행되어 2021. 5. 12. D가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였습니다.
⑤ 한국감정원은 2019. 11. 26. 원고에게 주식회사 B의 이 사건 임대차계약상 임대인 지위 승계에 동의하지 않으므로 이 사건 임대차계약을 해지하고 임대차보증금의 반환을 구하는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에게 도달하였습니다.
⑥ 한국감정원은 2020.2. 20. 전세금보장신용보험의 보험자인 A주식회사에게 이 사건 임대차계약이 한국감정원의 임대차계약해지 의사표시로 종료되었음에도 원고로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였다는 이유로 이 사건 보험계약에 따른 보험금을 청구하였고,
A주식회사는 2020. 4. 2. 한국감정원에 보험금 2억 4천만원을 지급하였으며, 한국감정원은 보험금을 지급받은 당일 이 사건 부동산에서 퇴거하였습니다.
⑦ A 주식회사는 한국감정원에 보험금을 지급한 후 원고를 상대로 구상금 청구의 소를 제기하였고, 이 소송에서 2021. 2. 4. 원고는 A주식회사에게 2억 4천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라'는 내용의 판결이 선고되었으며, 이에 대한 원고의 항소와 상고가 모두 기각됨으로써 2022. 3. 16. 위 판결이 확정되었습니다.
⑧ 즉, 원고(매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차계약을 승계하고(이 사건 특약사항) 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 액수를 지급받기로 하였는데,
임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데, 원고는 피고가 '임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정'을 확인·설명하지 아니하여 매수인이 임대차보증금을 반환하지 않음에 따른 손해를 입었다고 주장하며 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「피고가 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 알 수 있었음에도 이러한 위험 요인과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였고,
원고에게 매수인으로의 임대인 지위 변경이 완료된 후 소유권을 이전하도록 주의를 촉구할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로」 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.
이에 피고가 불복하여 상고하였습니다.
[대법원]
1. 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 있는지 여부
공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖에 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서,
당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다.
그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, ① 당사자의 의사, ② 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부,
③ 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다.
따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하며 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로,
중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격을 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「공인중개사인 피고가 주택임대차보호법상 제3조 제2항, 제3항의 요건을 갖춘 임차인의대항력 유무 등에 관한 분석을 통해 이 사건 특약사항에 따른 임대차보증금반환채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다거나,
피고가 그 법적 성격을 확인하였음을 전제로 원고에게 주의를 촉구할 의무가 있다고 보기 어렵고, 그렇다면 원심으로서는 피고가 중개 과정에서 원고에게 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보았어야 함에도 이를 충분히 심리하지 않았다」는 이유로, 공인중개사의 의무위반으로 손해배상액을 일부 인용한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
공인중개사에게 법인인 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 아파트의 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 있는지에 대하여
대법원은 「공인중개사의 중개행위는 사실행위이므로, 임대차보증금반환채무가 면책적 인수인지 등의 법적 성격을 조사· 확인하는 사무는 법률사무이므로 공인중개사의 중개행위에 포함되지 않으므로,
중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격을 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.」고 판단하며 공인중개사의 손해배상책임을 부정하였습니다.
[참고조문]
● 공인중개사법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.> 1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다 3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. |
● 변호사법
제3조(변호사의 직무) 변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가ㆍ지방자치단체와 그 밖의 공공기관(이하 “공공기관”이라 한다)의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률 사무를 하는 것을 그 직무로 한다.
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● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
● 민법
제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다. ②채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.
제455조(승낙여부의 최고) ①전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다. ②채권자가 그 기간내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다.
제456조(채무인수의 철회, 변경) 제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다.
제457조(채무인수의 소급효) 채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다. |
[참고용어]
● 면책적 채무인수 : 채무가 동일성을 유지하면서 종래의 채무자로터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약. 일반적인 채무인수계약은 일반적으로 인수인의 의무부담행위와 채권자의 처분행위, 즉 방향전환에 대한 채권자의 동의가 결합되 것으로 이해된 것으로 이해되고, 민법 제453조 이하의 규정은 면책적 채무인수에 관한 것입니다.
● 이행인수 : 채무자와 제3자(인수인) 사이의 계약에 의하여 성립하는 이행인수의 경우 인수인은 채무를 이행할 의무를 채권자에 대해서가 아니라 채무자에 대하여 부담을 합니다.
따라서 채무자는 인수인에 대하여 이행을 통하여 자기의 채무를 면하게 해 달라고 하는 청구권을 가지지만, 채권자는 인수인에 대하여 이행을 청구할 수 없고 여전히 채무자에 대하여만 이행을 청구할 수 있을 뿐입니다.
● 병존적 채무인수 : 구채무자가 채무로부터 해방됨이 없이 신채무자가 구채무자와 나란히 연대채무자로서 등장하는 경우, 즉 제3자가 채무관계에 가입하여 채무자로 되지만, 종전이 채무자는 채무를 면하지 못하고 양자가 나란히 동일내용의 채무를 부담하는 것을 말하는 것으로 채무를 담보하는 작용을 합니다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결
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| 변호사김상화법률사무소 이혼부동산전문 대구광역시 수성구 동대구로 371-1 대영빌딩 4층 T. 053-741-8500 |
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 그 다음 날부터 대항력을 가진다고 규정하고 있습니다.
그런데 법인은 주민등록을 할 수 없기 때문에 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항에 해당하는 법인을 제외하고는, 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 아닙니다.
따라서 대항력을 가지지 못한 법인 임차인이 거주하는 부동산의 매수인은 주택임대차보호법상의 임대인 지위를 당연 승계하지 않습니다.
그래서 법인 임차인이 거주하는 부동산의 매매계약에서 매수인에게 임대차보증금 반환채무 승계 여부에 관한 문제가 있을 수 있습니다.
이와 같이 공인중개사에게 법인인 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 아파트의 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 있는지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결].
[사실관계]
① 원고는 대구 동구 소재 00 아파트(이하 '이 사건 부동산'이라 함)의 소유자로서, 2018. 12. 28. 한국감정원과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 4천만원, 임대차기간 2019. 1.8. 부터 2021. 1. 7.까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 함)을 체결하였고, 한국감정원은 그 무렵 원고에게 위 임대차보증금을 지급하였습니다.
② 한국감정원과 A주식회사는 2019. 1.경 이 사건 임대차계약 종료시 임대인이 반환하여야 하는 임대차보증금에 관하여 보증금액을 2억 4천만원, 보증기간 2019. 1. 8.부터 2021. 2. 6.까지로 정한 전세금보장신용보험계약(이하 '이 사건 보험계약'이라 함)을 체결하였습니다.
③ 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2019. 7. 5. 주식회사 B 와 이 사건 부동산에 관하여 매매대금 2억7천6백만원의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 함)을 체결하였는데, 그 특약사항 제3항(이하 '이 사건 특약사항'이라 함)에서 '주식회사 B는 이 사건 임대차계약을 승계하기로 한다. 임대차보증금은 2억 4천만원이다.'라고 기재되어 있습니다.
④ 원고는 위 매매계약에 따라 주식회사 B로부터 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 나머지 3천6백만원을 지급받고, 2019. 7. 15. 주식회사 B에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
⑤ 주식회사 B는 한국감정원에 대한 임대차보증금 반환채무 인수 조치를 취하지 않은 채 이 사건 부동산에 관하여 2019. 8. 21. 주식회사 C에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이후 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 진행되어 2021. 5. 12. D가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였습니다.
⑤ 한국감정원은 2019. 11. 26. 원고에게 주식회사 B의 이 사건 임대차계약상 임대인 지위 승계에 동의하지 않으므로 이 사건 임대차계약을 해지하고 임대차보증금의 반환을 구하는 취지의 내용증명우편을 발송하였고, 위 내용증명우편은 그 무렵 원고에게 도달하였습니다.
⑥ 한국감정원은 2020.2. 20. 전세금보장신용보험의 보험자인 A주식회사에게 이 사건 임대차계약이 한국감정원의 임대차계약해지 의사표시로 종료되었음에도 원고로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였다는 이유로 이 사건 보험계약에 따른 보험금을 청구하였고,
A주식회사는 2020. 4. 2. 한국감정원에 보험금 2억 4천만원을 지급하였으며, 한국감정원은 보험금을 지급받은 당일 이 사건 부동산에서 퇴거하였습니다.
⑦ A 주식회사는 한국감정원에 보험금을 지급한 후 원고를 상대로 구상금 청구의 소를 제기하였고, 이 소송에서 2021. 2. 4. 원고는 A주식회사에게 2억 4천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라'는 내용의 판결이 선고되었으며, 이에 대한 원고의 항소와 상고가 모두 기각됨으로써 2022. 3. 16. 위 판결이 확정되었습니다.
⑧ 즉, 원고(매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고의 중개 하에 매도하면서, 매수인이 임대차계약을 승계하고(이 사건 특약사항) 매매대금에서 임대차보증금을 공제한 액수를 지급받기로 하였는데,
임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는데, 원고는 피고가 '임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정'을 확인·설명하지 아니하여 매수인이 임대차보증금을 반환하지 않음에 따른 손해를 입었다고 주장하며 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다.
[원심]
원심은 「피고가 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 알 수 있었음에도 이러한 위험 요인과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사로서의 주의의무를 위반하였고,
원고에게 매수인으로의 임대인 지위 변경이 완료된 후 소유권을 이전하도록 주의를 촉구할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로」 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.
이에 피고가 불복하여 상고하였습니다.
[대법원]
1. 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 있는지 여부
공인중개사법 제2조 제1호, 제3호의 규정에 의하면 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖에 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서,
당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다.
그런데 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, ① 당사자의 의사, ② 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었는지 여부,
③ 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의 여부 등에 따라 채무인수의 법적 성격이 면책적 채무인수, 이행인수 또는 병존적 채무인수로 달라질 수 있으므로, 각 채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통하여 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다고 보아야 한다.
따라서 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하며 설명할 의무가 있다고 보기 어려우므로,
중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격을 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 참조).
2. 이 사건에서
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서,
「공인중개사인 피고가 주택임대차보호법상 제3조 제2항, 제3항의 요건을 갖춘 임차인의대항력 유무 등에 관한 분석을 통해 이 사건 특약사항에 따른 임대차보증금반환채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 이를 원고에게 설명해야 할 의무가 있다거나,
피고가 그 법적 성격을 확인하였음을 전제로 원고에게 주의를 촉구할 의무가 있다고 보기 어렵고, 그렇다면 원심으로서는 피고가 중개 과정에서 원고에게 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 있는지를 구체적으로 살펴보았어야 함에도 이를 충분히 심리하지 않았다」는 이유로, 공인중개사의 의무위반으로 손해배상액을 일부 인용한 원심을 파기·환송하였습니다.
[결론]
공인중개사에게 법인인 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 아파트의 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 사정을 설명할 주의의무가 있는지에 대하여
대법원은 「공인중개사의 중개행위는 사실행위이므로, 임대차보증금반환채무가 면책적 인수인지 등의 법적 성격을 조사· 확인하는 사무는 법률사무이므로 공인중개사의 중개행위에 포함되지 않으므로,
중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무인수의 법적 성격을 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.」고 판단하며 공인중개사의 손해배상책임을 부정하였습니다.
[참고조문]
● 공인중개사법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다
3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
● 변호사법
● 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
● 민법
제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.
②채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.
제455조(승낙여부의 최고) ①전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다.
②채권자가 그 기간내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다.
제456조(채무인수의 철회, 변경) 제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다.
제457조(채무인수의 소급효) 채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다.
[참고용어]
● 면책적 채무인수 : 채무가 동일성을 유지하면서 종래의 채무자로터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약. 일반적인 채무인수계약은 일반적으로 인수인의 의무부담행위와 채권자의 처분행위, 즉 방향전환에 대한 채권자의 동의가 결합되 것으로 이해된 것으로 이해되고, 민법 제453조 이하의 규정은 면책적 채무인수에 관한 것입니다.
● 이행인수 : 채무자와 제3자(인수인) 사이의 계약에 의하여 성립하는 이행인수의 경우 인수인은 채무를 이행할 의무를 채권자에 대해서가 아니라 채무자에 대하여 부담을 합니다.
따라서 채무자는 인수인에 대하여 이행을 통하여 자기의 채무를 면하게 해 달라고 하는 청구권을 가지지만, 채권자는 인수인에 대하여 이행을 청구할 수 없고 여전히 채무자에 대하여만 이행을 청구할 수 있을 뿐입니다.
● 병존적 채무인수 : 구채무자가 채무로부터 해방됨이 없이 신채무자가 구채무자와 나란히 연대채무자로서 등장하는 경우, 즉 제3자가 채무관계에 가입하여 채무자로 되지만, 종전이 채무자는 채무를 면하지 못하고 양자가 나란히 동일내용의 채무를 부담하는 것을 말하는 것으로 채무를 담보하는 작용을 합니다.
[참고판례]
● 대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다292525 판결
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