안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14112 판결].
[사실관계]
① 주식회사 A(이하 'A'라고 함)는 2006. 6. 30.주식회사 B(피고)와 사이에 A가 상가건물개발분양사업의 시행자로서 분양하고 있던 지하 2층 내지 지상 5층 판매시설(이하 '이 사건 상가'라고 함) 전체를 피고에게 임대하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 함)을 체결하였습니다.
② 이 사건 임대차계약서 전문은 "수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 목적물 부분에 관해서는 본 계약상 A의 지위가 당해 수분양자에게 승계되고, 피고는 이러한 계약이전에 대하여 사전 동의한다"고 규정하고
③ 제3조 제1항은 "피고가 A 또는 수분양자로부터 임차하는 목적물의 범위는 A가 시행 중인 이 사건 상가 전체를 원칙으로 하되, 영업개시일을 기준으로 하여 A 또는 피고가 수분양자로부터 동의를 받지 못하거나 임대차계약을 체결하지 못한 부분은 제외하기로 한다."고 규정하며,
④ 제18조는 '특약'이라는 표제하에 " 1. 목적물의 수분양자가 수인이 된 경우 피고가 임차 목적을 달성하기 위해서는 임대차계약이 계속 유지되어야 하므로 A 또는 수분양자들은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다.
2. 본계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다
4. A 또는 수분양자는 그 과반수의 의결 및 통지를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보하며, 피고의 경우에는 목적물의 각 층별 공개된 장소에 해약의 의사가 담긴 통보문을 3일 동안 부착하는 것으로 이를 갈음할 수 있다."고 규정되어 있었습니다.
⑤ 원고들은 A로부터 이 사건 상가를 구성하는 구분점포를 분양받아 2006. 9.경 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였고, 일부 원고들은 2006. 8.경 A와 피고 사이에 A의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하는 내용의 약정을 각 체결하였습니다.
⑥ 이 사건 임대차계약상 임대차기간 2년은 2010. 8. 31.까지 자동갱신되었습니다.
⑦ 원고들은 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 6월 전에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보 및 갱신거절의 의사를 담은 각 서면을 보냈으며, 위 각 서면은 그 무렵 피고에게 도달하였습니다.
⑧ 이 사건 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2가 적용되는 상가건물로서 임차인인 피고는 2006. 8. 18. 이 사건 상가에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포 개설등록을 하고 현재까지 00라는 상호로 대형쇼핑몰을 운영하고 있습니다.
⑨ 원고들은 피고에게 임대차 기간만료를 원인으로 한 점포명도 청구를 하였고, 피고는 임대차 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시는 이 사건 임대차계약 특약 18조 제1항, 제4항에 따라 수분양자 과반수의 결의 및 통보로 하여야 하는데, 과반수 결의 및 통보로 하지 않았으므로 갱신거절 의사표시는 효력이 없고, 자동갱신되었다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 임대차계약의 기간만료 통보에 의한 종료의 경우에는 수분양자 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않으므로,
원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들의 위 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시에 의하여 2012. 8. 31. 기간만료로 종료되었다」 고 판단하며 원고의 점포명도 청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1.임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부
민법 제211조는 '소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용· 수익 처분할 권리가 있다.'라고 규정하고있다.
소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있다.
그러나 임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하므로,
임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고,
기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 위 임대차계약서상 해제, 해지의 경우에 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 통하여야 한다고 규정하고 있으나,
임대차기간 만료의 경우에는 계약의 당사자가 임대차기간이 만료하기 전 6월부터 1월 까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하여야 하는 것으로 명시적으로 달리 규정하고 있고,
이 사건 상가의 분양자들 사이에 그 소유권 행사에 상호 제약을 가할 수 있다는 법률의 규정 또는 약정이 없으므로, 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 요하는 것은 이 사건 임대차계약의 의무이행과 관련되는 해제, 해지에 한정해야 할 것이고,
기간만료로 인한 종료 시에까지 그러한 제약을 인정할 수는 없다고 보는 것이 이 사건 임대차계약서의 문언과 원고들의 구분소유권의 법적 성질에 객관적으로 부합하는 해석이라 할 것이다.
같은 취지에서 이 사건 임대차계약은 원고들의 기간만료 통보에 의하여 종료되었다고 해석한 원심의 판단은 정당하다」 고 하여 상고기각 판결을 하였습니다.
[결론]
임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부는
임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하므로,
해제,해지의 의사표시의 절차나 제한이 있는 경우에 기간만료로 인한 임대차계약 종료시에 당연히 적용되는 것이 아니라,
기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 합니다.
[참고조문]
● 민법
제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다. ②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다. |
[참고판례]
● 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결
안녕하세요. 대구 부동산 전문 변호사 김상화 입니다.
임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부에 관한 대법원 판례가 있어 아래와 같이 소개합니다[대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14112 판결].
[사실관계]
① 주식회사 A(이하 'A'라고 함)는 2006. 6. 30.주식회사 B(피고)와 사이에 A가 상가건물개발분양사업의 시행자로서 분양하고 있던 지하 2층 내지 지상 5층 판매시설(이하 '이 사건 상가'라고 함) 전체를 피고에게 임대하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 함)을 체결하였습니다.
② 이 사건 임대차계약서 전문은 "수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 목적물 부분에 관해서는 본 계약상 A의 지위가 당해 수분양자에게 승계되고, 피고는 이러한 계약이전에 대하여 사전 동의한다"고 규정하고
③ 제3조 제1항은 "피고가 A 또는 수분양자로부터 임차하는 목적물의 범위는 A가 시행 중인 이 사건 상가 전체를 원칙으로 하되, 영업개시일을 기준으로 하여 A 또는 피고가 수분양자로부터 동의를 받지 못하거나 임대차계약을 체결하지 못한 부분은 제외하기로 한다."고 규정하며,
④ 제18조는 '특약'이라는 표제하에 " 1. 목적물의 수분양자가 수인이 된 경우 피고가 임차 목적을 달성하기 위해서는 임대차계약이 계속 유지되어야 하므로 A 또는 수분양자들은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다.
2. 본계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다
4. A 또는 수분양자는 그 과반수의 의결 및 통지를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보하며, 피고의 경우에는 목적물의 각 층별 공개된 장소에 해약의 의사가 담긴 통보문을 3일 동안 부착하는 것으로 이를 갈음할 수 있다."고 규정되어 있었습니다.
⑤ 원고들은 A로부터 이 사건 상가를 구성하는 구분점포를 분양받아 2006. 9.경 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였고, 일부 원고들은 2006. 8.경 A와 피고 사이에 A의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하는 내용의 약정을 각 체결하였습니다.
⑥ 이 사건 임대차계약상 임대차기간 2년은 2010. 8. 31.까지 자동갱신되었습니다.
⑦ 원고들은 위와 같이 갱신된 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 6월 전에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보 및 갱신거절의 의사를 담은 각 서면을 보냈으며, 위 각 서면은 그 무렵 피고에게 도달하였습니다.
⑧ 이 사건 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2가 적용되는 상가건물로서 임차인인 피고는 2006. 8. 18. 이 사건 상가에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포 개설등록을 하고 현재까지 00라는 상호로 대형쇼핑몰을 운영하고 있습니다.
⑨ 원고들은 피고에게 임대차 기간만료를 원인으로 한 점포명도 청구를 하였고, 피고는 임대차 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시는 이 사건 임대차계약 특약 18조 제1항, 제4항에 따라 수분양자 과반수의 결의 및 통보로 하여야 하는데, 과반수 결의 및 통보로 하지 않았으므로 갱신거절 의사표시는 효력이 없고, 자동갱신되었다고 주장하였습니다.
[원심]
원심은 「이 사건 임대차계약의 기간만료 통보에 의한 종료의 경우에는 수분양자 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않으므로,
원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들의 위 기간만료 통보 및 갱신거절 의사표시에 의하여 2012. 8. 31. 기간만료로 종료되었다」 고 판단하며 원고의 점포명도 청구를 인용하였습니다.
[대법원]
1.임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부
민법 제211조는 '소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용· 수익 처분할 권리가 있다.'라고 규정하고있다.
소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있다.
그러나 임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하므로,
임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고,
기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 한다.
2. 이 사건에서
대법원은 「 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 위 임대차계약서상 해제, 해지의 경우에 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 통하여야 한다고 규정하고 있으나,
임대차기간 만료의 경우에는 계약의 당사자가 임대차기간이 만료하기 전 6월부터 1월 까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하여야 하는 것으로 명시적으로 달리 규정하고 있고,
이 사건 상가의 분양자들 사이에 그 소유권 행사에 상호 제약을 가할 수 있다는 법률의 규정 또는 약정이 없으므로, 수분양자 과반수의 의결 및 통보를 요하는 것은 이 사건 임대차계약의 의무이행과 관련되는 해제, 해지에 한정해야 할 것이고,
기간만료로 인한 종료 시에까지 그러한 제약을 인정할 수는 없다고 보는 것이 이 사건 임대차계약서의 문언과 원고들의 구분소유권의 법적 성질에 객관적으로 부합하는 해석이라 할 것이다.
같은 취지에서 이 사건 임대차계약은 원고들의 기간만료 통보에 의하여 종료되었다고 해석한 원심의 판단은 정당하다」 고 하여 상고기각 판결을 하였습니다.
[결론]
임대차기간 중의 해제, 해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용되는 지 여부는
임대차기간 등 용익권 설정계약의 기간이 경과한 후에는 소유자가 용익권 설정으로 인한 제한으로부터 벗어나 자유롭게 소유권을 행사할 수 있는 권리가 보장되어야 하므로,
해제,해지의 의사표시의 절차나 제한이 있는 경우에 기간만료로 인한 임대차계약 종료시에 당연히 적용되는 것이 아니라,
기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 합니다.
[참고조문]
● 민법
제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
[참고판례]
● 대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다14115 판결